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CMHC承认:加拿大八千多亿房贷面临违约风险!全体纳税人买单

当地时间4月5日,加拿大联邦财政委员会披露的消息显示,加拿大按揭和房屋保险公司(CMHC)首席执行官Romy Bowers证实,该公司总计为8640亿加元的房贷提供了担保。

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图自Saultonline.com

其中4040亿加元以直接担保形式担保。

还有4600亿加元以证券和债券形式提供担保。

随着加拿大央行进入加息周期,上述贷款全部存在很高的违约风险,而一旦房价下跌10%以上,违约将成为上述房贷的合理选择。

黄三水说,这个问题对普通人来说不太容易理解。因为很多人在买房时选择首付35%,这意味着除非房价暴跌35%以上,否则继续咬牙还贷就是合理的选择。

但实际上,加拿大很多房屋交易的首付款只有5%-20%之间,具体到2021年,大约20%的买家首付只有5%!

比如,一个人在2021年末以100万的价格买了一套房,首付5万贷款95万。到2022年末的时候,由于加息等因素叠加,这套房的价格跌到2020年初的水平,也就是下跌25%,仅剩75万。那么从财务角度考虑,这个人选择违约,把房子交给银行是非常合理的选择。

但由于首付比例低于20%的房贷必须在CMHC投保,所以这个人贷款违约的损失将由CMHC承担,而CMHC是加拿大国企,他的损失就是加拿大全体纳税人的损失。

换句话说,加拿大全体纳税人为这些超低首付的买家提供担保,而房价的剧烈波动,将可能导致低首付房贷出现违约潮,几乎就是2008年美国次级贷款危机的翻版。

加拿大保守党财经评论员Pierre Poilievre当面质疑CMHC首席执行官Romy Bowers,如果CMHC担保的8640亿贷款崩溃,加拿大全体纳税人将承受多大损失?

Romy Bowers表示,无法提供!

黄三水说,低首付贷款的情况在华人中比较少见,很多人遍数亲朋好友里都遇不到一个低首付贷款的情况。

简单来说,加拿大全国房屋基准价格为81万加元,如果有人以首付5%的贷款购买该价格房产,他需要向CMHC投保房屋贷款保险。

投保之后,这些买家实际拥有的房屋净值只有1万加元,此后买家拥有的房屋净值随着还款额的提高而提高。

2021年,低首付买家普遍选择浮动利率,平均利率水平为1.6%,如果加息幅度按照最保守的2%估计,则购买价格为81万元房产的低首付买家每年增加1.6万元的房贷付款。

在房价不跌的情况下,这些买家有没有能力支付增加的房贷成疑。

在房价下跌的情况下,这些买家为什么还要为负资产偿还高额贷款。

如果房价真的下跌10%-25%,实在找不到继续还贷的理由,断供几乎是一种理性的选择。

黄三水说,选择5%首付的人有两类,一类是没钱还要买房的。一类是有钱但是想低首付炒房的。

两类人其实都算“投机者”。

财经评论员Pierre Poilievre指出,如果房价跌回到2020年的水平,就是下跌25%,那些只拥有房屋净值1%的人,他们的实际资产就是负24%。这些人如果违约,将以亏损24%的幅度把房子还给银行,银行再将账单转给CMHC,CMHC通过支付保险的形式把亏损转嫁给纳税人。这就是加拿大全体纳税人面临的风险。

Pierre Poilievre表示,大多数低首付贷款的家庭负担不起这种还款金额的增长,而违约将让纳税人承担风险,如果成千上万人同时选择违约,房地产市场和金融市场就会崩溃。

黄三水说,没人怀疑房价总体趋势是上涨的,但问题是过去两年房价上涨50%,所以未来一段时间有10%-25%的回调并不影响房价上涨的大趋势,甚至说是合理的夯实房价的必要过程。

但在这个过程中,在2021年以5%首付购买房产的人就相当于光着膀子站到8000米高峰上,凛冽的寒风可能让他们坚持不到房价再次暴涨的时候。所以金融风暴就像阑尾炎,一个非常小的手术就能解决,但急性发作会害死很多人。

客观来说,1.6%的浮动贷款利率遇到5.6%的年化通货膨胀率,借钱就相当于赚钱。单纯抨击低首付买家的道德操守没有意义,投机的本质就是见缝插针和及时止损。

Pierre Poilievre表示,如果发生大规模崩盘,政府会怎么做?去借更多的钱?如果没有人愿意放贷,那么就不得不印更多的钞票。

最终受害的,是所有加拿大纳税人。

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