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在加拿大生活多年,我还应该买房吗?

在加拿大,我们似乎永远说不完的一个话题,就是房价。我们的房价似乎是可以违反重力定律的某种奇特的存在,什么意思?我们几乎看不到房价的下降。还记得 CMHC (加拿大房贷房市公司,最大国有公司,目的在于调节房贷市场和调研房地产市场,目前拥有资产 2600 亿)在疫情开始时曾经警告说加拿大的房地产市场将出现 18% 的崩溃吗?结果几乎什么都没有发生,而 CMHC 的官员甚至不得不出来道歉。

关于房地产市场的公共论坛中,永远存在着两种声音,一种会叫大家赶快买房,因为价格还会继续上涨;另一种声音则总是告诉大家房地产市场已经见顶,大崩溃就在眼前。最近 30 年的教训是:后一种声音在大多数时候,被人嘲笑,听信者后悔莫及。

从历史上来看,上世纪 80 年代末期加拿大曾经出现过一次房地产的疯狂期,随后出现了 1990 年代初的大崩溃。这一崩溃的幅度很大,一些高房价地区出现大片的房价腰斩的现象。
这一现象的成因,被认为是 80 年代恶性通货膨胀,导致加拿大银行不得不采取极端措施,将房贷利率最高上升到了 21.75% (5年固定利率。这是一个信用卡级别的利率,相当于你现在用信用卡买房子,能想象吗?)。

这种神话般的利率,加上当时一系列同时发生的危机,包括魁北克要求独立,90 年代经济大萧条,高企的国债和赤字,海湾战争导致油价猛升等等,导致了 90 年代初的房价大崩溃。
经过整个 90 年代的调整,到了 21 世纪,加拿大的房地产出现了一个长期的繁荣期。一直到现在也没有出现要衰退的迹象。这一长达 20 年的繁荣期,被称为 “加拿大房地产泡沫”,除了 2008 年金融危机期间出现过短暂的大约 3% 的价格下降以外,加拿大房地产市场一直以平均年增长 5% 的幅度稳定上升。

事实上,在多伦多,温哥华,卡尔加里这些人口集中地区,房地产价格上涨的幅度要快得多。2017 年一年,多伦多平均房地产价格就上涨了 33%;从 2000 年开始到现在,温哥华房价的上涨速度,是纽约的两倍多。其中,独立屋的平均售价,从本世纪初的 40 万,上涨到现在的 170 万,上涨了四倍多。

房价上涨的原因,主要有两个。一是大量移民的涌入,二是持续走低的房贷利率。

据 CMHC 的研究报告显示,加拿大的房地产价格上涨的模式是,以大城市的中心地带为带动,辐射带动周边地区的上涨。而中心城市房价的上升,和迁入人口的比例,是正相关的。移民进入是带动加拿大房地产市场上升的主要力量。而移民在登陆加拿大后,往往首先选择中心城市居住,他们带来了大量的资金,支撑了房地产的有效需求,这带来了房地产市场长期稳定的需求增长。

从 2003 年到 2019 年,加拿大从外国引进移民的速度提高了两倍多,2003 年只有 16 万,而 2019 年为 42 万。在很多中心城市中,新移民占到人口的1-2%。其中值得注意的是,留学生和来陪读的家长们的比例,出现了较大的提高,他们被称为非永久居住民。而他们只会选择城市中心居住。

另外,省和省之间的移民,也是需要被考虑的因素。卡尔加里的工作机会和温哥华温和的气候,都吸引了更多的外省居民迁入,也导致了这两个地区房地产市场需求的增加。

但与此同时,多伦多和温哥华的房屋兴建速度,却并没有出现相应的提高。分析指出,蒙特利尔和渥太华的房价上涨相对温和,他们输入的移民人口比例是一样的,但蒙特利尔和渥太华的新屋修建要快得多,他们的房价没有出现超过 10% 的年增长(相对而言,温哥华和多伦多都出现过年增长超过 20% 的时期)。从 2016 年开始,温哥华地区的新建房屋速度开始出现了增加,但多伦多依然十分乏力。

另一个重要的原因就是房贷利率的持续走低。从上世纪 90 年代到现在,这三十年时间里,房贷利率几乎是一根直线地下降。从 90 年代的 10% 一直降到今天五年固定利率不到 2%。这一利率的下降,曾经使得加拿大人对房屋价格的承受能力得到大大的提高。90 年代,平均下来在住房上的支出,要占到当时购房者家庭收入的 55% 以上,这一比例随着利率下降而下降,到 2005 年,购房还贷的支出已经不足家庭收入的 40% 了。这使得越来越多的人买得起房子,有效需求的容量越来越大。进一步推高了房价。

还有一个不可忽视的原因,是国际洗钱。这一问题已经得到了加拿大政府和司法系统的重视。在 2019 年,仅温哥华地区,就被查出有 53 亿加元的外国非法资金,进入了房地产市场,这些资金将当地的房地产平均价格拉升了 5%。

房价的上涨导致一些人无力负担而被迫离开房价过高的地区,最明显的就是多伦多和温哥华。在过去的 5 年里, 1% 的多伦多原居民离开了这个地区,而离开温哥华地区的人口达到了 0.5%。令人值得担忧的是,外流人口,基本上都是工作年龄的人口,即 25 到 64 岁之间的人口。而与此同时,我们前面提到的家庭收入在住房上的开销比例,也出现了持续的增长。
到 2020 年,这一比例已经达到 50%。也就是说普通加拿大人消费的一半,都投进了自己的房子,而这一比例在温哥华和多伦多这些大城市中,还要高得多,可以达到家庭总收入的 70% 以上。而蒙特利尔、卡尔加里和渥太华这些城市,还保持了相对健康的 40% 的比例。
可见的未来房价依然会上涨加拿大政府对抑制房价,出台过很多政策,最典型的就是 2017 年开始陆续出台的外国买家税和投机税,试图抑制投机行为导致大量空置房的出现。对申请购房者的资金压力测试,对初次购房者的补贴等等。一般认为,这些措施是有效的,控制了恶性的房价飙升,但并不能对抗人口增加和低利率对房价造成的影响。

疫情期间,加拿大政府为了稳住经济的基本面,实际上放松了对房地产市场的管理。大量救助资金的发放,使得加拿大人在消费上并没有出现萎缩,房地产价格并没有因为疫情而出现下降。
2019 年,加拿大银行出了一份报告,详细地分析了各种因素对加拿大房地产市场的影响。他们认为,从基本面上来分析,房产价格的可承受性affordability 和就业指标,都不支持房价的持续上涨。事实上,从 2015 年到 2018 年,房屋转手下降了 1.7 万套。温哥华和多伦多地区的房价持续上涨,更多地是来自购房者对房价还会继续攀升的预期,这一现象在 2018 年之后,随着一些政策的出台,有一定的缓解。

综上,我们可以做出一个粗略的预估。随着疫情缓解,加拿大将加大移民的输入,而随着恢复经济的需要,和新经济常态被越来越多的经济学家认可,长期的低利率恐怕是一个大概率事件。因此加拿大的房地产市场依然会在一个可见的未来上涨。但考虑到可承受性和对非法洗钱活动的打击,中心城市的房价上涨将会是相对温和的。但其辐射力度将会加大,这意味着中心城市周边的地区,会出现更大的价格上涨幅度。

房地产市场,已经成为了我们经济增长中的重要支柱,大约要占到我们 GDP 的 12%,而且我们房贷的 67% 是由保险公司背书的。一旦房地产价格出现大的波动,大量还贷违约出现,加拿大经济将遭到巨大冲击。这一点一直以来是加拿大政府担忧的重点。作为我们个人投资者,房地产投资的选择,更重要的不是看总的大体趋势,而是各个地区房地产市场的不平衡状况,找到合适的投资点购买房地产。

我是一个很保守的投资者,在我看来,今天的投资市场,无论是美国股市还是比特币,都充满了疯狂。

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