提早偿还按揭贷款问题

借贷人士请注意，若你想提早清还5年按揭贷款，可能会以为只须缴付3个月利息即可了事，然而请三思，因为银行或会收取5位数字的罚款。罚款金额是你的按揭货款的固定利率，以及直到你的借贷期完结前、目前的五年固定利率的差额，这叫息差。许多贷款人都不知道有计算息差这回事，以为只会被罚息3个月。

你需要知道甚麽？

问：为甚麽抵押贷款的罚款这麽混淆？

答：大部分合约的撰写格式都很类近：抵押贷款借款人须缴付相等于3个利息或息差的罚款，以较高者为准。

从前利息长时间保持稳定，不过自2008年美国发生金融海啸，导致全球经济衰退和出现超低息环境后，事情已出现变化。由于经济复苏非常疲弱，各国央行都维持低息率，导至息差罚款变成标准，3个月罚息反而很少用上。此外，息差罚款金额可以远高于三个月罚息，最多达5倍之多。

唯一的例外情况是，你使用了CMHC承保的10年按揭贷款，并已度过了第5年，在这种罕见的情况下是不容许收取息差罚款的。银行应以浅白的言语向客户讲解取消定息抵押贷款的费用。若他们克尽己职，我就不会收到这麽多有关息差罚款的投诉。

问：可以给一个例子吗？

答：Yasmin Hussain使用道明加拿大信托（TD Canada Trust）5年期2.99%定息按揭贷款。她致电银行，查询若在到期日前全额缴清费用，需要交多少钱，被告知要交罚款5,746元：「我把房屋放盘出售，然后分行经理告诉我，息差罚款要26,000元。这个消息令人震惊，我已退休和负债，希望利用卖楼所得来还清债务，若银行给我正确的资讯，我会选择把房子出租，直到定息期完结。」Hussain向传媒说出事件后，道明愿意收回原先报告的5,746元了结事件。

问：有没有其他例子？

答：Steve Hornett和Laura Robertson想提早还清加拿大商业帝国银行（CIBC）的五年抵押贷款，以筹钱还债和装修，Robertson浏览CIBC的网页，查询提早还款的罚款详情，然后被引领至一个计算机，计算出要罚三个月利息。之后二人到该银行的基秦拿（Kitchener）分行，与一名财务顾问意见，当时未有提及以另一种方式计算罚款。他们在再融资限期前几天，方得知要缴交金额大得多的息差罚款，在别无选择的情况下，只好取消与另一名借贷人的交易。

Hornett感谢我介入协助，并表示其后银行确认他们遭财务雇问误导，银行会发出道歉信，并承担额外的上诉和法律费用。

问：你建议应如何与银行交涉？

答：查询提前偿还抵押贷款罚款的计算方法，不要假设一定是缴交3个月利息。　　

若要罚息差，要查询金额，一开始就问，然后到你即将再融资或卖房时再问一次，因为罚金会跟随利率转变。要求谘询抵押贷款专家，不要依赖于分行的工作人员估计息差罚款。可利用一次性还款以降低资产负债，或者乾脆等到五年期结束，即可以在无须缴费的情况下全数付款。

加拿大金融消费者服务局出版了一本非常好的指南，名为《提前还房贷：了解你的选择》（Mortgage Prepayment: Know your Options），可以参考。