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提早偿还按揭贷款问题

借贷人士请注意,若你想提早清还5年按揭贷款,可能会以为只须缴付3个月利息即可了事,然而请三思,因为银行或会收取5位数字的罚款。罚款金额是你的按揭货款的固定利率,以及直到你的借贷期完结前、目前的五年固定利率的差额,这叫息差。许多贷款人都不知道有计算息差这回事,以为只会被罚息3个月。

你需要知道甚麽?

问:为甚麽抵押贷款的罚款这麽混淆?

答:大部分合约的撰写格式都很类近:抵押贷款借款人须缴付相等于3个利息或息差的罚款,以较高者为准。

从前利息长时间保持稳定,不过自2008年美国发生金融海啸,导致全球经济衰退和出现超低息环境后,事情已出现变化。由于经济复苏非常疲弱,各国央行都维持低息率,导至息差罚款变成标准,3个月罚息反而很少用上。此外,息差罚款金额可以远高于三个月罚息,最多达5倍之多。

唯一的例外情况是,你使用了CMHC承保的10年按揭贷款,并已度过了第5年,在这种罕见的情况下是不容许收取息差罚款的。银行应以浅白的言语向客户讲解取消定息抵押贷款的费用。若他们克尽己职,我就不会收到这麽多有关息差罚款的投诉。

问:可以给一个例子吗?

答:Yasmin Hussain使用道明加拿大信托(TD Canada Trust)5年期2.99%定息按揭贷款。她致电银行,查询若在到期日前全额缴清费用,需要交多少钱,被告知要交罚款5,746元:「我把房屋放盘出售,然后分行经理告诉我,息差罚款要26,000元。这个消息令人震惊,我已退休和负债,希望利用卖楼所得来还清债务,若银行给我正确的资讯,我会选择把房子出租,直到定息期完结。」Hussain向传媒说出事件后,道明愿意收回原先报告的5,746元了结事件。

问:有没有其他例子?

答:Steve Hornett和Laura Robertson想提早还清加拿大商业帝国银行(CIBC)的五年抵押贷款,以筹钱还债和装修,Robertson浏览CIBC的网页,查询提早还款的罚款详情,然后被引领至一个计算机,计算出要罚三个月利息。之后二人到该银行的基秦拿(Kitchener)分行,与一名财务顾问意见,当时未有提及以另一种方式计算罚款。他们在再融资限期前几天,方得知要缴交金额大得多的息差罚款,在别无选择的情况下,只好取消与另一名借贷人的交易。

Hornett感谢我介入协助,并表示其后银行确认他们遭财务雇问误导,银行会发出道歉信,并承担额外的上诉和法律费用。

问:你建议应如何与银行交涉?

答:查询提前偿还抵押贷款罚款的计算方法,不要假设一定是缴交3个月利息。  

若要罚息差,要查询金额,一开始就问,然后到你即将再融资或卖房时再问一次,因为罚金会跟随利率转变。要求谘询抵押贷款专家,不要依赖于分行的工作人员估计息差罚款。可利用一次性还款以降低资产负债,或者乾脆等到五年期结束,即可以在无须缴费的情况下全数付款。

加拿大金融消费者服务局出版了一本非常好的指南,名为《提前还房贷:了解你的选择》(Mortgage Prepayment: Know your Options),可以参考。

本文出自http://vancouver.singtao.ca/如涉侵权请联系editor@lahoo.ca删除。

本文发布于: 2015-10-4 08:29
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