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“公寓大王”谈大温公寓未来走势

温哥华公寓大王Bob Rennie日前公布的资料显示, 大温地区婴儿潮出生的55-65岁人士在温哥华地区占据的地产价值高达1634亿加元,而本地区同时出现低价房屋严重短缺的现象。这样人口老年化的状况会对大温房地产市场有什么样的影响呢?本文将为您进行详细分析。
01  来自数据深井的预测
(Rennie对市场的预测来自于数据的深井,从大温地区接近40年的市场营销和销售中得出。Rennie在其漫长的职业生涯中对地产市场格局和趋势有着非常敏锐的眼光,加上他对自己买家的调查分析,能对大温区域特定的置业人口有着准确的研究。)

现年58岁的Bob Rennie是温哥华最大的房地产营销公司Rennie Marketing Systems的老板兼创办人,由于在大温地产界声名显赫,被人俗称公寓大王。Rennie从19岁开始就做地产销售,1990年和Dan Ulinder一起销售公寓,创建Ulinder Rennie Project Marketing,后来1997年买断该公司,成为现在的Rennie Marketing Systems。
Rennie上周对温哥华城市发展研究所(UDI)做出谈话,上千人前去听了Rennie的演讲,他们中有地产开发商、城市规划师、银行家和各类专业人员,希望从中学习到Rennie对地产趋势和房地产市场营销见解,知道如何适应现在的地产变化,以及如何更好得繁荣本地市场。
Rennie在其漫长的职业生涯中对地产市场格局和趋势有着非常敏锐的眼光,加上他对自己买家的调查分析,能对大温区域特定的置业人口有着准确的研究。这也是他第11年对温哥华城市发展研究所(UDI)做出谈话。
Rennie在演讲时表示:“如今最需要的是最新的数据,我们这些研究结果是96小时前做的两个调查结果,这是我们能拿到的最新的数据。”Rennie对市场的预测来自于数据的深井,从大温地区接近40年的市场营销和销售中得出。奥运村和Woodward重建大楼知识其过去几年承销的两个项目。
02  老年化之后的新市场

(Rennie认为,一个尚未开发的新兴消费市场正在形成,而大温地区住宅区密度化是解决房价偏高的最好方法。他表示大温地区未来15年内75岁以上老人会增加85%。他们都在选择更小的住所,但却更豪华的房子。)
当温哥华从一个沉睡的西海岸城市慢慢发展称一个蓬勃的亚太地区大都会城市,Rennie一直密切关注其进展情况,并从变化中大量获利。Rennie在演讲中对房地产市场的脉搏和由里到外看待公寓市场的变化进行剖析,也提供了开发商和政客如何在其中应对的内容。
Rennie根据Andy Ramlo和Ryan Berlin对大温地区的调查中发现,有28万4000业主在55到74岁之间,这些婴儿潮出生的人士占据的地产价值高达1634亿加元。
Rennie认为,一个尚未开发的新兴消费市场正在形成,而大温地区住宅区密度化是解决房价偏高的最好方法。他表示大温地区未来15年内会增加到超过300万人口,同时可以看到75岁以上老人会增加85%。Rennie说:“他们都在选择更小的住所,但却更豪华的房子,老人们在不在卖原来的房子无关紧要,重要的是土地开发商、发展商建造和设计这类他们在寻找的房子。”
温哥华是年轻购房者越来越难以承受的城市,很少一部分年轻人能负担得起在父母或者祖父母附近居住,其必然结果就是温哥华居民的平均年龄在不断提高,Rennie表示,销售更小面积住房对开发商来说是一个全新待开发的市场。
03  能量中心的吸引力
(Rennie认为Richmond Center(列治文中心)是一个能量中心,Metrotown(铁道镇)也是一个能量中心,这是一个非常简单的公式。消费者愿意在交通枢纽,并且可以步行到任何需要的地点。Marine Gateway也是在创建一个这样的能量中心。)
Rennie说:“最大的变化的是,在未来的15年里,现有的房东回去买小尺寸的房子,对老人们来说,建筑形式不重要,重要的是可以步行到咖啡馆、便利店和药店。”Rennie表示,越来越多的大型公寓开发围绕着大温地区的energy centers(能量中心)。
Rennie认为:“Richmond Center(列治文中心)是一个能量中心,Metrotown(铁道镇)也是一个能量中心,这是一个非常简单的公式。消费者愿意在交通枢纽,并且可以步行到任何需要的地点。Marine Gateway也是在创建一个这样的能量中心。
Rennie表示,如果地产开发商获得这些寻找更小居住空间的人们,就需要把房子建造在这样的能量中心,来适应这样的老年化和富裕买家。他说,这些空巢老人想要买面积大的、豪华的三卧室高层公寓,有一个家庭娱乐室和一个大型室外空间。Rennie说:“造城市屋,他们可能是最供不应求的市场了。”
Rennie说,有些温哥华地区内一些老社区强烈反对密度化发展,造成了温哥华房价持续偏高,并同时缺乏低价房屋以供应市场需求。这些居民的反应令温哥华无法应付高地价问题,也将保证老年居民必须在退休后迁往较便宜的社区内居住。
他指出的“问题”社区包括温哥华西区Dunbar。他说:“常人能住在Dunbar的可能性越来越低,而许多老人将无法继续在社区内生活,而他们的子女也将无法继续在社区内居住。”Rennie表示,社区居民应该那些能量中心社区看齐。那些社区以捷运线为中心建立密度化公寓,让社区“精力无穷”,并可继续发展。
04  城市不收CAC就要增收税

(Rennie认为,城市收取开发商土地更换用途、增加额外的密度而产生的费用是合理的。如果没有这笔收费,社区设施还在建设、城市密度还在增加,那就会导致温哥华市以后10年每年加税6.78%,或者一次性加税54.25%。)
Rennie认为,城市收取开发商土地更换用途、增加额外的密度而产生的费用是合理的。目前温哥华市收取这类增加密度导致的土地价值升高部分的75%作为社区设施贡献费用(CAC),为保障性住房、文化设施空间、日托中心和历史文物保养提供资金。
尽管温哥华市表示这样的费用是属于自愿性质,但如果开发商拒绝支付这样CAC,就项目不会被批准。Rennie说,城市如果不收取这样的费用,就会意味着每个市民都会增加税收负担。最近四年,CAC收取的费用高达3.39亿加元,想象一下这些钱如果要从纳税人身上拿,会提高多少税金。
早些时候开发商Anthem Properties的老板Eric Carlson表示:“温哥华市在面对大型项目更改土地性质时真的收很高的费用,有庞大的在地块之外的施工费用,包括外部环境美化。在过去,你只要提供沥青路面、人行道,还有造房子,现在要建覆盖小型花园很炫的bioswales排水系统以及周边小公园之类的。”Carlson表示并不反对城市想要改善基础设施的美好愿望,但认为这样会导致温哥华市比低陆平原其他地区的开发成本更加昂贵。
Rennie说:“如果没有这笔收费,社区设施还在建设、城市密度还在增加,那就会导致以后10年每年加税6.78%,或者一次性加税54.25%。”Rennie不希望这种做法最后要通过公投来界定,他指出,美国加州就是一个很好的例子,那里地税增加极其有限,这样感谢选民们在1970年代通过的13号提案。而温哥华本地开发商尽管有这样那样的抱怨,但还没有去推动CAC的全民公投。
05  去除最贵20%的新算法
(Rennie说,如果把公寓房中价格最高的20%从统计中去除,公寓平均房价会从44万2086加元跌到31万3000加元,而如果去除独立屋销售中价格最高的20%房子,温哥华独立屋平均价格就从90多万下降到66万8000加元。)
Rennie说,如果把公寓房中价格最高的20%从统计中去除,公寓平均房价会从44万2086加元跌到31万3000加元,这个水平的公寓有1万2674个在销售。
在他看来,对于一个年收入有3万加元的人来说,只要付出进入房地产市场的25%首付,就能买到这样的公寓,如果是10%的首付,那就需要年收入是3万1300加元。
同样,如果去除独立屋销售中价格最高的20%房子,温哥华独立屋平均价格就从90多万下降到66万8000加元。Rennie说:“你到旧金山、纽约、伦敦去找找1万2674个平均价格是31万3000加元的公寓,找找看66万8000加元的独立屋。这样去看就能让我们不和这些世界上最昂贵房价的地方去比赛。”
Rennie提到在Strathcona社区,他的公司在销售200户低于30万加元的房屋单位,起始价只有19万9000加元。
Rennie还指出,目前温哥华市中心建造的公寓比10年前要少得多,2005年落成的公寓是2900个单位,2006年落成2800个单位,几年只有563个单位,明年也只有546个单位。去年在温东建造的749个公寓单位中,只有8个没有卖出。

Rennie说:“温东还有900个单位在今明两年完成,又去的是19个开发项目中15个都只有60个以下单位。”
06  关于中国移民的话题

(Rennie有套自己的言论,当中国或者其他国家经济放缓或者有任何不安定因素,温哥华就变得更加抢手,这不是炒作,作为受良好教育、有干净的空气和饮用水、多样性的社会、言论自由各个方面,温哥华是一个非常安全的投资城市。)
Rennie还对新闻媒体一直以来在报道的关于5万2000名中国富人等待投资移民,可能潜在哄抬大温房价的话题进行了分析,他认为这是一个敏感、很有冲突性的话题,一些实际检验之后,这样的中国投资移民实际数量每年是2400人左右。
Rennie说这其实不算是什么耸人听闻的新闻,这个故事受到很多人的欢迎是因为对我们这个城市新居民的成见。Rennie表示,我们必须要开始承认我们不再是住在温哥华,我们生活在这个地球上。
对此不少机构认为列治文都是中国人住在那里的说法,Rennie表示这和卑诗大学地理学家Dan Heibert的研究结果不符,即使是650个人居住的小社区也可能有多达24个不同族裔的全体居住其中。
Rennie在过去39年以来一直在观察移民的状况,他得出三个特征:“一个是,钱先出来,然后人出来;第二个是当钱允许出来,钱就流出来,当钱不允许出来,钱就更在流出来;第三是,当中国或者其他国家经济放缓或者有任何不安定因素,温哥华就变得更加抢手,这不是炒作,作为受良好教育、有干净的空气和饮用水、多样性的社会、言论自由各个方面,温哥华是一个非常安全的投资城市。”
07  高层公寓不只是年轻人最爱
(调查显示,大温人们42%的人宁愿住在1250平方英尺、售价60万加元的本拿比公寓,也不愿买温哥华市中心1000平方英尺、售价75万加元的公寓。这个结果打破了以往一直认为的年轻家庭才选择住高层公寓的观点。)
关于公寓,Rennie拿出他自己公司做的一个调查,结果是越来越多家庭在搬进公寓大楼,经济实惠、有第二个第三个小卧室的公寓单位在受欢迎。其中42%的人宁愿住在1250平方英尺、售价60万加元的本拿比公寓,也不愿买温哥华市中心1000平方英尺、售价75万加元的公寓。
Rennie说:“这个结果打破了以往一直认为的年轻家庭才选择住高层公寓的观点。”
同样空巢老人也想把独立屋换成一卧室以上的新公寓,在卑诗大学的Wall Financial Corporation’s Binning项目,Rennie透露大部分一卧室和两卧室公寓都被买家要求合并成1700平方英尺有着家庭娱乐室和巨大户外空间的三卧室公寓。
Rennie表示,Intergulf公司在Cambie和西29th街的Empire项目也重新设计成更大单位的公寓,前16个售出的单位平均售价在90万加元。他说,1991年温哥华的低层和高层公寓共有10万1000个单位,现在有超过16万个单位,而这个时期内独立屋的数量减少了30%。
08 首次置业者不是慈善家

(Rennie批评温哥华市府过分强调“绿色”项目,他指出,绿色环境是他们在调查新置业者中排名最后的因素,在列表最上面的是地点和价格,其次是交通工具和建筑设施。Rennie表示首次置业者不是出来拯救地球的慈善家,他们只是想买个房子。)
Rennie在整个演讲过程中基本上和之前年份的基调一致,在低陆平原可以开发的土地是有限的,越来越少,而城市提高居住密度是在必行,整个大温城市的重心在东移,(今年强调的是本拿比,尤其是号称新Yaletown的Brentwood规划区域。)
整个演讲中最令人惊讶的地产以外的题外话就是Rennie针对环保人士David Suzuki在2013年接受法国媒体采访时候说“加拿大已经满员,移民政策增加经济增长是令人恶心的做法”的攻讦,Rennie回应说,“幸运的是,Suzuki先生,我们有很多朋友的生活都变得更好,因为他们搬到这里居住。”
Rennie还批评温哥华市府过分强调“绿色”项目,他指出,绿色环境是他们在调查新置业者中排名最后的因素,在列表最上面的是地点和价格,其次是交通工具和建筑设施。Rennie说:“首次置业者不是出来拯救地球的慈善家,他们只是想买个房子。”
Rennie综合这所有的因素表示,温哥华是世界上最有活力最宜居的城市,当然是一个要买套公寓的伟大的城市。当然,对于所有在大温哥华买房置业或者即将买房置业的人们来说,每个人的情况都和另一个不同,所以,一切都要按照自己的需求,理性思考,买公寓还是买独立屋,还是买城市屋,然后再把脚踏入进房地产市场。
09   一些重要的意外的数据

大温三分之一房屋卧室数量超过居住人口数量;
大温地区有39万5000个卧室空置,数字还在增加中;
过去10年空置卧室增加26%,住房市场只增长了17%;
25到34岁温哥华居民43%是业主;
列治文64%的25到34岁年轻人拥有房屋;
多伦多34%的25到34岁年轻人拥有房屋;
25岁以下温哥华人中26%有自己的房子;
55到65岁在温哥华人物业价值高达1634亿加元;
40%买家(Rennie销售的公寓)的首付来自父母;
69%房屋买家已经拥有物业;
60%首次购房者买房前和家人住在一起。
本文发布于: 2014-5-30 15:00
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