中国商业地产空置压力增大

中国的商业地产“包租公”们正在减免店租并投入重金，以吸引Zara和H&M等大众市场时尚品牌前来开店。在购物中心建设热潮可能导致空置率升高的情况下，他们希望以此缓解压力。

以前，优惠的租约往往只提供给路易威登(LouisVuitton)和古驰(Gucci)等奢侈品牌，因为这些品牌能为购物中心带来客流。但现在情况不同了。高纬环球和睿意德房地产咨询认为，价位稍低一些的品牌也能拿到优惠租约，因为地产业主们更加努力寻求承租方。

随着中国经济增长放缓和国家主席习近平限制官员的奢侈消费，中国的消费需求正在降温。瑞信和海通国际证券认为，华润置地和恒隆地产等大型购物中心运营商可以抗得住，金鹰商贸集团等小规模竞争对手会有麻烦。定位较低端市场的业主会受到更大压力，因为中小城市零售地产的增加速度要快于大中城市。

“中国商业地产市场的竞争非常激烈，尤其是二三线城市非中心区域的新建购物中心，”瑞安房地产驻上海的商业总经理刘梦洁说。作为上海新天地的开发商，她说瑞安从未提供免租金之类的补贴。

随着消费开支和收入的增长，在中国成长为全球第二大经济体的同时，开发商们也建设了更多的购物中心，并向中小城市延伸。

根据世邦魏理仕的数据，全球在建的3200万平方米（3.44亿平方英尺）购物中心之中，大约一半在中国。高纬环球对中国20个城市的跟踪显示，到明年年底，大约2100万平方米的零售物业将会竣工，市场供给增加38%。

这对开发商而言是个考验，因为随着中国增长放缓，路易威登公司LVMHMoetHennessyLouisVuittonSA和古驰公司KeringSA缩减了在这个全球人口最多国家的扩张计划。

高纬环球认为，包括成都、沈阳、杭州和青岛在内的二线城市2014年空置率可能最高。金融中心上海、中国首都北京、南方工业城市广州和深圳被视为一线城市。

高纬环球预计，在一些不太富裕的城市，明年的空置率可能从今年第一季度最低6.8%飙升到30%以上。。

“我们今天在中国看到的问题是没有合理规划，”高纬环球驻新加坡的亚太研究董事总经理SigridZialcita接受电话采访称。“确实有一批城市会出现供大于求。”

仲量联行中国零售研究主管StevenMcCord预计，到2015年底，中国四大中心城市的购物中心面积将增长大约40%，16个二线城市的购物中心面积将会翻番。

北京睿意德房地产咨询有限公司执行董事兼联合创办人张家鹏称，一些新建购物中心甚至可能很难达到70%的入住率，迫使它们延期开业。

高纬环球称，由于供给不足，在香港和新加坡这样的发达市场，空置率在6%-7%之间。

“零租金可以出现在任何一个租户占优势的市场，”McCord称。“中国的特点是新建项目很多、新增供给很多。”

瑞信的数据显示，包括恒隆地产和凯德商用产业在内的五大外资购物中心运营商之中，总部位于香港的华润置地拥有最好的购物中心地段，其成熟商厦的内部回报率也最高（大约20%）。瑞信对华润置地的评级为“强于大盘”，12个月目标价29.80港元。该股6月28日在香港收盘上涨4.2%，报21.20港元。

虽然“中国住宅市场是否供给过剩或有不同意见，但中国商业地产市场的供给过剩已是市场共识，”瑞信驻香港的地产分析师杜劲松表示。“大型购物中心开发商肯定会表现好于小开发商。”

总部位于香港的恒隆地产正在中国投资超过85亿美元建设购物中心，其董事长陈启宗认为中国的资产阶级将会不断壮大。彭博汇总的数据显示，23位跟踪该股的分析师中有15人给出“买入”评级。恒隆地产集团传讯助理经理方慧嫦拒绝置评。

券商金英控股在4月份的一份报告中将其对凯德商用产业2013-2015财年的收益预期上调了5%至10%，维持“买入”评级，12个月目标价2.57新元。该股周一在新加坡收于1.795新元。分析师WilsonLiew在报告中写道，总部位于新加坡的凯德商用产业将继续在中国寻找机会扩张，以发挥其市场领导地位。