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中国商业地产空置压力增大

中国的商业地产“包租公”们正在减免店租并投入重金,以吸引Zara和H&M等大众市场时尚品牌前来开店。在购物中心建设热潮可能导致空置率升高的情况下,他们希望以此缓解压力。
以前,优惠的租约往往只提供给路易威登(LouisVuitton)和古驰(Gucci)等奢侈品牌,因为这些品牌能为购物中心带来客流。但现在情况不同了。高纬环球和睿意德房地产咨询认为,价位稍低一些的品牌也能拿到优惠租约,因为地产业主们更加努力寻求承租方。
随着中国经济增长放缓和国家主席习近平限制官员的奢侈消费,中国的消费需求正在降温。瑞信和海通国际证券认为,华润置地和恒隆地产等大型购物中心运营商可以抗得住,金鹰商贸集团等小规模竞争对手会有麻烦。定位较低端市场的业主会受到更大压力,因为中小城市零售地产的增加速度要快于大中城市。
“中国商业地产市场的竞争非常激烈,尤其是二三线城市非中心区域的新建购物中心,”瑞安房地产驻上海的商业总经理刘梦洁说。作为上海新天地的开发商,她说瑞安从未提供免租金之类的补贴。

随着消费开支和收入的增长,在中国成长为全球第二大经济体的同时,开发商们也建设了更多的购物中心,并向中小城市延伸。
根据世邦魏理仕的数据,全球在建的3200万平方米(3.44亿平方英尺)购物中心之中,大约一半在中国。高纬环球对中国20个城市的跟踪显示,到明年年底,大约2100万平方米的零售物业将会竣工,市场供给增加38%。
这对开发商而言是个考验,因为随着中国增长放缓,路易威登公司LVMHMoetHennessyLouisVuittonSA和古驰公司KeringSA缩减了在这个全球人口最多国家的扩张计划。
高纬环球认为,包括成都、沈阳、杭州和青岛在内的二线城市2014年空置率可能最高。金融中心上海、中国首都北京、南方工业城市广州和深圳被视为一线城市。
高纬环球预计,在一些不太富裕的城市,明年的空置率可能从今年第一季度最低6.8%飙升到30%以上。。
大开发商
“我们今天在中国看到的问题是没有合理规划,”高纬环球驻新加坡的亚太研究董事总经理SigridZialcita接受电话采访称。“确实有一批城市会出现供大于求。”

仲量联行中国零售研究主管StevenMcCord预计,到2015年底,中国四大中心城市的购物中心面积将增长大约40%,16个二线城市的购物中心面积将会翻番。
北京睿意德房地产咨询有限公司执行董事兼联合创办人张家鹏称,一些新建购物中心甚至可能很难达到70%的入住率,迫使它们延期开业。
黄金地段
高纬环球称,由于供给不足,在香港和新加坡这样的发达市场,空置率在6%-7%之间。
“零租金可以出现在任何一个租户占优势的市场,”McCord称。“中国的特点是新建项目很多、新增供给很多。”
瑞信的数据显示,包括恒隆地产和凯德商用产业在内的五大外资购物中心运营商之中,总部位于香港的华润置地拥有最好的购物中心地段,其成熟商厦的内部回报率也最高(大约20%)。瑞信对华润置地的评级为“强于大盘”,12个月目标价29.80港元。该股6月28日在香港收盘上涨4.2%,报21.20港元。
虽然“中国住宅市场是否供给过剩或有不同意见,但中国商业地产市场的供给过剩已是市场共识,”瑞信驻香港的地产分析师杜劲松表示。“大型购物中心开发商肯定会表现好于小开发商。”
总部位于香港的恒隆地产正在中国投资超过85亿美元建设购物中心,其董事长陈启宗认为中国的资产阶级将会不断壮大。彭博汇总的数据显示,23位跟踪该股的分析师中有15人给出“买入”评级。恒隆地产集团传讯助理经理方慧嫦拒绝置评。
券商金英控股在4月份的一份报告中将其对凯德商用产业2013-2015财年的收益预期上调了5%至10%,维持“买入”评级,12个月目标价2.57新元。该股周一在新加坡收于1.795新元。分析师WilsonLiew在报告中写道,总部位于新加坡的凯德商用产业将继续在中国寻找机会扩张,以发挥其市场领导地位。

本文发布于: 2013-7-2 10:19
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