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高度专访Michael Hungerford:我们正处在一个有趣的地产时代

【高度周刊(微信ID:RiseNews)冰马撰写】作为该论坛唯一的华语媒体合作方,《高度》周刊与乐活网记者近日专访了此次论坛的大会主席Hungerford Properties地产公司合伙人Michael Hungerford没想到,这位儒雅的先生见面说一口流利的中文。原来上世纪九十年代,他留学中国,所以中文说的字正腔圆,后又去美国斯坦福大学深造,回到温哥华后加入家族企业,与父亲一道将Hungerford Properties拓展成一家集住宅和商业地产开发的综合性公司,项目遍布加西多个省份。

2019温哥华房地产论坛主席Hungerford Properties合伙人
Michael Hungerford
有趣的阶段
开门见山,Michael Hungerford说大温房地产正处于一个“有趣的时代”。
住宅类地产看似平缓,但支撑它的基本面显示利好,卑诗经济领跑全加拿大,就业稳定,移民人数并不见少,还有省际人口流动偏于指向大温。而现在为了缓解人们置业压力,银行又将贷款分摊期从25年增至30年,房贷利率也向好购房者,综合因素均显示大温房地产市场依然利好。

温哥华房地产论坛是加西年度最重头的业界盛事
可负担性
“房屋可负担性”,在大温没有比它再热的热词了,也没有比它再有争议而让很多人和家庭颇感无助的。人们天天讨论这一议题,将“可负担性”的恶化归结为多种因素作用的结果:土地卖家叫高价,外国买家的涌入,城市土地供应的短缺,政府审批手续的繁琐,以及工薪族收入水平的可怜。
不可否认的是,大温房屋均价已过100万,为加拿大最贵,但人均年收入(不到$48,000)在全国几大城市中却居倒数第二(只比蒙特利尔多两、三千元),靠这样的收入置业已宣告无望,甚至令部分中高收入者都倍感压力。

有趣的是,“可负担性”如今成了满天飞的词汇,乃至左右政党都挂在嘴边,那么作为整天在房市中摸爬滚打的开发商,又有怎样的高见呢?
Michael Hungerford表示,如今在大温居住,可以考虑置业,亦可以租房。很多人觉得房价难以负担,那是因为影响新屋售价的因素都有了变化。物业定价因素包括了拿地成本、政府审批时长、交给政府的城建费、建造成本、融资条件等诸多细项。仅以拿地为例,过去如果只占综合成本的二成,那么今天起码已增至五成,而且各项成本支出都在涨。
当被问及成本中有无可“节省”的项目,他指出至少有三处可以考虑,一为政府应尽量缩短审批时间;二是多建造价木结构房屋;三是增加住房密度。
当听到“木结构”,记者马上反应出卑诗在此技术领域的世界领先性,原来是时势造英雄,都是让房价给逼的。今年3月卑诗建筑标准已正式修改,使用“超强木板”最新技术,木结构房屋限高从原来的6层翻倍到12层,既增加了密度,又降低了成本,还非常环保。
住房密度
说到住房密度,据《高度》调查了解,温哥华除了市中心及UBC等地,土地面积占到70%,却只居住了30%的城市人口,而这些地方大多以独立屋为主的居民区,与市中心近在咫尺,但这么稀疏的人口密度在全球极为罕见,而我们天天在喊“无地开发”。

早先,温哥华著名建筑师Richard Henriquez就曾指出,温哥华作为一个已步入世界级城市面临非常严峻的住房危机,中心城区除了向高空伸展没有第二条路可走,所以人们必须与现实妥协,接受温哥华将成为“摩天大楼城市“这样一个标签。
目前温哥华已改造成大型居住区的项目如高豪港(Coal Harbour)、福溪(False Creek)、Marine Hub、Marine Gateway以及River District 等均是由轻工用地转型开发出来的,但若想复制已愈发困难。这意味着要想解决更多人的居住难题,改造独立屋居住区是大趋势,“别在我后院”的思维基本行不通。
Michael Hungerford也表示,目前土地供应紧张,不仅表现在住宅地产上,工业以及商业地产的“地荒问题”同样异常严峻,市面上不缺资本,实力投资者云集,但困扰他们的仍是拿地不易。大温住宅类市场处于周期内,呈现放缓局面属于正常,而商业及工业地产市场发展依然可期。
综合物业
在访谈中,Michael Hungerford强调随着温哥华日益国际化,人口结构发生着重大变化,越来越多的移民选择大温地区居住,每年人数约4万。未来大温人口将增多100万,对各类物业的需求持续不断。对于城市生活,人们更愿在通勤便利的地方工作生活娱乐都不误,这就为综合类大型项目留下巨大发展空间,未来将成为房地产发展的主流产品。他期许Hungerford Properties在South Marine购得的两块面积达15.5英亩的轻工用地未来开发成为该区兴旺的中心点。

Hungerford Properties与温哥华市府及一非营利机构联合开发了一耆英住宅项目The Link,为低收入长者解决迫在眉睫的居住问题,同时提供了100套租赁公寓。

作为今年温哥华房地产论坛主席,Michael Hungerford在访谈结束时告诉大家:此次论坛就有关住宅地产、商业地产的投资环境、业内动态走向等准备了多达十几场讲座,60多位演讲嘉宾几乎涵盖业内顶级专家与CEO。平时大家都忙,但4月4日这一天,一定要赶赴温哥华会展中心,参加一场“信息与观念分享”的地产盛宴。

温哥华房地产论坛
部分专题讲座一览
▶ 大温可负担性住房的版图在哪里?
▶ 外国资金来自何处?去到了哪里?
▶ 温哥华工业用地枯竭了吗?未来有何投资机会?
▶ 办公地产的变化与趋势
▶ 温哥华房价触顶了吗?是否还有投资空间?
▶ 城市还是区域?
▶ 从大温地区到二级市场,什么才是成功的投资?
▶ 创新项目的成功案例分析专场
▶ 大温零售商业的现实与未来
▶ 大温房地产市场的现状与发展趋势
时间:4月4日8:00am-4:00pm
地点:温哥华会展中心西翼
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本文发布于: 2019-3-28 17:28
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