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房子到底是资产还是负债?分不清的人最后都吃了亏……

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最近做了一期广播节目,听众反响很强烈,一些听众朋友给电台反馈说,不能苟同嘉宾的论点,起因是我引用了《穷爸爸富爸爸》里的一句话“房子是负债,不是资产。”其实很多人读罗伯特清崎的这套书时最不能接受的就是这句话,但我在广播节目里解释了一下,自住房的贷款是负债,投资房的贷款是杠杆。这不是文字游戏,富爸爸系列丛书说的本质就是要大家分清债务和杠杆的区别。

什么是坏债务
加拿大和美国的情况很相似,我在中国读这套书的时候也不是很理解,在北美生活几年之后才醒悟过来债务和杠杆的区别。其实道理很简单,银行批贷款的时候,要看借款人的家庭在负担了下一笔贷款时偿债能力是否足够,列入银行债务清单的项目属于坏债务,产生这些坏债务的就是负债,直接影响借款能力;然而虽然是贷款却可以用其对应的收入做抵减的好债务则属于杠杆,杠杆对应的是能够产生收入的资产,因此不计为负债。
我的日常工作,就是把银行的语言,思维,翻译给贷款申请人。最重要的一个概念就是偿债比例,即,TDSR(Total Debt Service Ratio) 。偿债比例低于44%的时候,获得贷款批准,高于这个数字,贷款会遭到拒绝,或被要求降低贷款金额,增加首付。银行如何认定收入,我在《报多少税才能借到房贷》一文中介绍了。偿债能力衡量办法中分母就是银行认定的借款人每月收入。分子是什么呢?分子就是每月全家的债务月供。分子与分母的相除的比例就是TDSR。
所有列入分子的项目都是坏债务。在《房贷申请途中的杀手排行榜》介绍过了,这里再重复一遍,坏债务包括:自住房贷款月供,自住房地税,自住房取暖费,汽车贷款月供,学生贷款月供,以及信用卡消费额的3%。申请投资房贷款的时候尤其能够说明自住房是负债,因为银行计算偿债能力的公式里,自住房的每月开支就是债务,自住房的所有开支都直接影响投资房的贷款能力。如果把一个家庭看成一个公司,财务报表中资产类项目应该列入给这个家庭带来收入的项目,负债类列出给这个家庭带来支出的项目,那么自住房是名副其实的债务。银行的眼里,和富爸爸的眼里,自住房是债务的这个看法是一致的。

银行在认定借款申请人债务的每月负担水平时,主要依据的是信用记录上的债务项目。例如,担保了别人的汽车贷款,信用记录报告上就会列出这笔车贷的余额和月供,不管车是谁在开,不管车贷的扣款账户是谁的银行账户,银行认为这笔债务是贷款申请人每月的应付债务,列在TDSR计算公式的分子上。银行接受申请,调阅信用记录报告的那一天,信用额度的使用额或信用卡的消费额就被定格在了某一个数字上了,银行会将占用/消费额的3%计入个人债务,列入分子。信用记录报告上没有列出的项目通常不算做为债务,例如,借款人虽然每月需要缴纳人寿或财产保险的保费,但没有列在信用记录报告上,则银行不会把这些开销计入分子。BUT,例外的是,自住房的地税和取暖费或公寓管理费,信用记录报告上虽然没有这些开支,但银行会要求借款人提供相应文件证明自住房的这些费用的具体金额,并列入分子,这个要求再次证明,自住房是债务,不是资产。
总结一下,坏债务影响借款能力;坏债务就是需要自己用税后收入偿还的债务;坏债务基本上属于消费贷款和必须的生活开销;只要是债务缠身的家庭,都是消费管理不善造成的,尤其是贷款购买了与收入不匹配的自住房或汽车。
何为好债务
坏债务的问题告一段落。我们说点儿高兴事,看看什么是好债务,什么是杠杆。借钱是为了购买能够产生收入的资产所引发的债务,属于好债务,对应的是为了获利而借钱购买资产的杠杆行为。例如,农场贷款买拖拉机是为了提供效率。对于家庭来说,好债务是用税前收入偿还的债务。具体地说,就是投资房贷款。投资房在税务上有很大优惠,投资者每年报税时需要填报T776表,在表中填写13项开销,贷款利息,公寓管理费,地税都可以用来抵税,最后的净收入才计入当年应纳税收入。

因此,好债务是用税前收入偿还的。最重要的一点是,当申请人申请下一笔贷款的时候,投资房的贷款月供,地税,管理费,取暖费,并不在TDSR公式的分子上。投资房的租金收入按一定空置率折算后减掉这个房子的债务,其结果体现在TDSR公式的分母,即在收入项做加减。因此,投资房的每月支出不是债务,而是杠杆,可以转换为持有该投资物业给家庭在收入方面带来的损益。
通过房产提升财商
债务和杠杆的概念都说完了,我相信能看懂的人现在已经明白了,读不懂这几段文字的人恐怕一辈子都要保留自己对债务的刻板印象了。有个论坛,网友问我,利率现在涨了你还劝大家加杠杆,居心叵测啊。加杠杆,加大投资房债务,取出现金用于加速偿还自住房贷款或汽车贷款学生贷款,才是减少坏债务的捷径。
很多人投资的CONDO,2010年到2016年都没涨,2017到2018大涨,这是最好的加大杠杆时机,投资房加按取回当年投资的本金,实现套利但不离场的局面,也不用缴纳资本利得税,套现所得资金可以用来降低坏债务。坏债务和杠杆是完全不同的两件事,一身坏债务的人是真正的房奴,灵活运用杠杆的人是具备较高财商的人,分不清坏债务和杠杆差别的人要么错过投资机会,要么债务缠身。没有主动提高自己财商,听不进去新概念的人,存在认知性偏见,排斥所有自己判定类知识库中没有的概念,自己听不懂的话就以为是错的,这样的人财务状况好不了,同时还总是觉得别人挑担子不累,却不知道或不想知道为什么。
10万年收入的家庭,能够借到400万房贷,还扛着不累,我认为这是一个懂得运用财务杠杆,财商很高的家庭,但很多人会粗糙而鄙夷地认为这个家庭是“炒房客,早晚输掉背心”或“假文件,造假骗来的贷款”。人和人在出生的时候差别很小,但在脱离与父母共生状态与健康和金钱建立共生关系之后,差别就大了。有些人家庭年收入也是10万,现在还住在地下室里等着房价下跌呢。我觉得这两个年收入10万的家庭存在的本质区别就是财商差,这个财商差造成的结果可能是8套房子比0的比分。

以前我们常说一句话,“火车跑的快全靠车头带”,那是因为以前没有动车,火车的车厢自身没有动力,现在有动车了,这句话就错了。2000年之前中国没有按揭贷款这个词,有了之后大家也只知道债务,却不明白债务和杠杆是不一样的。《穷爸爸富爸爸》丛书出版了10几年,如果在中国看不懂“房子是债务”这个道理,可以理解,但移民到美国或加拿大之后,还是不懂,那就是与时代和环境脱节啊。
现在还分不清债务和杠杆的人,已经落后了,而落后就要吃苦头。很多概念、观念要与时俱进,否则自己被left behind了之后也不知道原因,在原地跳脚骂别人炒房的时候,和你同样收入的人已经做了你的房东。 房子的投资属性,金融属性在加拿大没有被打压和限制,反而受到政府税收政策的鼓励,政府从税收上鼓励投资者买来房子租给其他人。极少数活在旧火车头年代的人在指责别人用杠杆买了太多房子,那是因为这些人没有坐过或听说过有动车,化落后于时代的悲痛为自我道德标榜而已。
财商包括5个能力1.赚更多钱 2. 守住你的钱 3.财务规划 4.财务杠杆 5.改善财务信息。仅仅是第四项财务杠杆能力的差别就能把两个同样收入家庭的资产差距扩大到8套房子之多,如果其他四项依然有差距,这两个家庭退休时在资产上的距离就是天差地别了。
本文发布于: 2018-6-11 14:14
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