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温哥华地区房地产市场:市场震荡整理,投资莫失良机

BC省政府在二月份发布新的预算案之后,对大温地区的房地产市场造成了一定的冲击。在上个月的《市场观察》中,老张分析过这个预算案对市场的影响主要会体现在6个方面:1.增加了海外买家的购房成本;2.驱赶省内其他地区的炒房热钱回流至大温地区;3.挤压豪宅市场的资金进入中低价位的房地产市场范围;4.抬高中低价房地产的价格;5.推动大资金进入商业地产从而抬高开发商的成本;6.相对减少上市房源 
一个月之后的今天,大家看到,这几方面的影响在逐一显现: 
第一,上市量在减少。根据温哥华地区房地产协会的报告,2018年3月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,450套,与2017年3月相比减少了6.6%,比2018年2月份增加了5.4%。2018年第一季度房源的上市总量为12,469套,比去年同期减少了0.8%,这也是自2013年以来第一季度上市量的最低值。这其中的原因不外乎有2条,一个是本地人对市场的前景充满信心,一旦市场上有“冷风”吹过,他们就愿意等一等,几个月之后就会好起来,历史的经验就是这样,这也几乎成了大温地区房屋卖家的心理共识。另一个是海外买家高昂的过户税,客观上大幅提高了海外房地产业主的换房成本,一旦房屋卖出,就要多付20%的过户税,得不偿失。 

第二,豪宅市场清淡。首先表现在房价上,在过去一个月内,大温地区的独立屋市场,绝大多数市区内都有一定的涨幅,只有温哥华西区和西温哥华在下跌严重,跌幅分别为1.5%和0.8%,另外还有2个城区有跌幅,东本那比和温哥华东区均下跌0.5%。其次表现在成交量上,2018年3月份大温地区的独立屋成交量为722套,与2017年3月相比大幅减少了37%。温哥华西区独立屋的市场状况是,2018年3月仅仅成交了52套,比2017年3月份104套的成交量整整减少了一半。西温哥华独立屋的市场状况是,2018年3月仅仅成交了23套,比2017年3月份64套的成交量减少了接近三分之二。 
第三,公寓价格走高。全地区的公寓市场没有受到丝毫影响,价格在持续走高。全地区的公寓价格在过去一个月内总体上升了1.6%,全地区18个区域内,升幅超过3%的就有6个之多。这是因为所有的买家都知道,温哥华地区有源源不断的资金在流入,人口在持续增加,这两个点是毋庸置疑的。我们更应该清楚的是,资金的来源不仅仅是中国一个地方,而是来自全世界的每一个角落。 

这一波预算案的影响,简单地说,就是打压豪宅市场,同时进一步推升公寓市场,把更多的资金推入中低价房地产市场,使得全地区的房屋可负担性更加雪上加霜。 
通过如上分析,我们不难得出结论,共管类房屋(包括公寓和城市屋)将持续走高的同时,中低价位的独立屋很快就会显现出巨大的投资价值。请大家想一想,从投资的角度来看,如果温哥华本那比列治文等城区的公寓和城市屋的价格开始突破$100万大关的时候,价格在$150至$200万的独立屋和双拼屋是否更有升值潜力呢?原因有两条:第一是总体价格越发接近,第二是独立屋双拼屋的总量在减少,共管类房屋的市场供应量在逐年逐月地增加。 
省政府的新预算案,让市场发生了不小的震荡。从表面上看,市场开始冷清,成交量在减少,但同时,上市量也在减少,市场的供需关系还是平衡的。实际上,这种震荡效应更多地体现在人们的心态上,因为加税的力度确实很大,很多人对市场的信心开始动摇,西区西温的房价貌似在“惨跌”,微信上也谣言四起,好像房地产市场要“崩盘”了。 
老张认为,大家大可不必担心,让我们拭目以待吧,不出3个月,市场将站稳脚跟,继续稳中有升的运行态势。原因很简单,相对于2016年的下半年而言(当时的海外买家附加过户税是15%),新的预算案只是增加了5%的过户税而已,相当于强制性地给海外买家增加了5%至8%($300万以上的过户税)的购房成本,或者房价给他们多涨了5%至8%,有那么可怕吗?对于那些想给自己的留学生子女创造一个好一点儿的生活环境的中国家长们来说,多加5%就不买公寓房了吗?对于那些挥金如土的中国乃至全世界的“大款”们来说,增加5%或者8%的购房成本,他们就不买豪宅了吗?放弃温哥华绝佳的自然环境和社会环境去美国?人身安全有问题。去澳洲?种族歧视有问题。去新西兰?对不起,那儿的房子不卖给你。 

市场综述: 
在成交量方面,2018年3月份的总成交量为2,517套,与2017年3月份相比大幅减少了29.7%,与2018年2月份相比增加了14.0%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅下跌了23.0%。2018年第一季度,总共有6,542套房屋通过MLS系统上市成交,比去年同期减少了13.1%,这是自2013年以来第一季度成交量的最低值。2018年3月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,450套,与2017年3月相比减少了6.6%,比2018年2月份增加了5.4%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,380套,比2017年3月增加了10.5%,与2018年2月份相比也增加了7.1%。 
在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,084,000,比去年同期上升了16.1%,比2018年2月上升了1.1%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。 

在人气指标方面,    2018年3月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为30.0%。在各类房型中,独立屋为14.2%,城市屋为39.9%,公寓为61.6%,这几项数据比上一个月都略有升高。这些数值表明,独立屋已经进入平衡市道,处于买方市场的边缘。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。公寓市场的人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。 
关键数据: 
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢? 

公寓市场是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅: 

我们应该看到,大温地区的邻居–素里市,公寓的指标价格涨幅早就已经远远超过了我们,12个月之内涨幅高达54%! 

市况要点: 

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区,过户税在$300万以上的部分也增加了2个百分点,市场短期内将进入震荡整理,共管类房屋一直处于快速拉升阶段。 

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近几个月连续加息。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度收紧审批程序,长期的房贷宽松政策已经结束。 

3.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。 

4.  中高价位独立屋价格近3个月来受市场的心理因素影响,稳中有降,独立屋价格上升乏力,已经处于买方市场的边缘。中低价独立屋投资价值日益凸显。 

5.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。 

6.  中国日趋加强的外汇管制,客观上限制了资本外流,但民间资本外逃早已呈现不可逆转的态势,尤其是即将爆发的中美贸易战,将客观上打压人民币的汇率,中国资本外流将得到加速。温哥华地区的房地产市场是这些外流资本的主要目的地之一。 

7.  移民配额已经升至每年32万以上,过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,大幅提高移民配额,会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。 

8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。 

9.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格也在快速上升。 

10.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。 

11.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,楼盘预售市场极为火热。与此同时,楼花转让也处在热销状态。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。 

12.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为可能首当其冲,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场和楼花市场将被整体降温。 

13.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。 

14.  菲沙河谷市场极为火热,素里和兰里的共管类房屋尤为如此。 

市场热点: 

中心城区的独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是皮特草原,涨幅为4.4%;其次是高贵林港,涨幅为3.2%;第三名是枫树岭,涨幅为3.1%。中心城区的公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为12.0%,其次是皮特草原,涨幅为11.0%,第三名是西温哥华,涨幅为9.2%。中心城区的城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅均为9.0%,其次是南本那比,涨幅均为8.1%,第三名是皮特草原和高贵林港,涨幅均为6.5%。然而,市场总是涨跌互现的,近期跌幅较大的是温哥华西区的独立屋,3个月来的累计跌幅为3.0%。 

观察结论: 

地产新政出台,市场在震荡整理。未来的市场走向将以豪宅价格徐徐下降和公寓价格持续上升为主,独立屋的价格趋缓成交量下滑,将对市场产生一定的心理压力。春夏旺季来临,市场将逐步趋稳,消化不良因素,健康向上。 

本文发布于: 2018-4-16 10:15
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