当前位置:加拿大乐活网 / 高度 / 正文

加人狂购美国地产真相

高度地产原创稿件,未经允许请勿转载
对于南边的美国邻居,加拿大人爱恨交加,感情复杂,而对于他们的房产,我们则表现的爱不释手,多年坐拥美国地产海外买家头一、二把交椅的重要位置。2017年更是买下了价值190亿美元的房产,在美国房地产热炒现象中扮演了强劲推手的角色,请看《高度》周刊深度专题。

加拿大:美国地产第二大买家
近日,全美经纪人联合会(US National Association of Realtors, 简称NAR)发布了《2017年度美国住宅地产中国际买家活跃度报告》,在调查了全美5,000多名经纪基础上,宣布自2016年4月至2017年3月间,海外买家及新移民共购置了总价约1,513亿美元的284,455套住宅,与上一年相比,交易额大增49%并创下历史记录。
其中,加拿大人置业总额达到了190亿美元,同样是新高。2015年的数字为112亿,2016年下滑至89亿,在外国买家榜中紧随中国(317亿),位列第二。
据全美经纪人联合会首席经济师Lawrence Yun分析,与加拿大地产比较,美国房产占尽价格优势。虽然上市房源日益紧俏,但与购置美国房产的一些大国对比,价格涨幅还是在可控范围。加之所在国货币对美元汇率一再下行,现在买美国房屋比将来总体更划算。
该报告发现海外买家的三大置业热点区域主要集中在佛罗里达州(22%)、加利福尼亚州(12%)和德州(12%),其中中国买家多考虑加州,而加拿大人更愿做雪鸟,所以更倾向于佛州。
NAR住房调研副总监Danielle Hale指出,美国房价虽仍存在着一定优势,但上涨速度也是很快的,去年买入均价还在33万左右,而今年就涨到56万,中位数从去年约22.3万涨至差不多29万。投资者显然看到了上升的总趋势,所以决定还是早入手为佳,置业目的还是以投资为主,即便是自住也大多不超过半年的时间。

与中国购买规模相比,加拿大仍相形见绌
加拿大虽是美国民居地产第二大买家,但与中国相比,无论从总量和房屋单价来说,免不了相形见拙。中国买家近几年大手笔买入美国地产,交易量之多,势头之猛举世震惊。仅调查同期,中国共买走价值317亿房产,大大高于2016年的273亿,而每笔交易均价达到了约78万,比起加拿大人均付房款多出40%。

但有个现象还是值得玩味,相较于2016年约94万的成交均价,中国买家单笔支付价格少了,说明高端地产买家见少。对此,NAR住房调研副总监Danielle Hale分析认为,中国出境外汇管制与反洗钱法于今年年初趋严,使得买家转移钱财愈加不易,这就在很大程度上影响到购置美国房子成交单价。
该调查显示,中国人最喜欢的房产多位于加州(37%)、德州(11%)、佛州(8%)、伊利诺伊伊伊州(7%)和新泽西州(5%)。而由于加拿大卑诗省去年8月起开始征收15%的海外买家税,原本钟意卑诗的中国买家多转向临近温哥华的西雅图,致使这座城市房市大火,价格大幅攀升。

排在中国与加拿大之后,列为第三、四、五的国家分别为英国(95亿)、墨西哥(93亿)和印度(78亿),但所有外国买家加起来的总量只占5%,仍是比例不高的一个数字。

加拿大投资美国房产成功案例
在加拿大置业美国的队列中,不乏一掷千金的豪客,成功案例更不在少数。
位于北温哥华的一家名叫做Western Wealth Capital投资公司过去6年光景中,集中火力主打亚利桑那州菲尼克斯地产,共投下3.75亿元巨资,购入5,125套出租公寓,如今已做大为该市第三大的出租户。有意思的是,这家公司的总裁Janet LePage不过36岁,平时还有2个幼娃需要照顾。对于投资菲尼克斯,她说收益率已超过20%,目前公司发展非常稳健。
其他在菲尼克斯的加拿大投资客也均有不俗的表现。6月份,总部位于温哥华的Pure Multi-family拆资近4,750万,购入一个包括264套出租房的项目,该公司发展至今日已拥有共计6,209套的19个共管公寓项目。

据Jones Lang LaSlle (JLL)一项市场报告分析,尽管美国共管公寓市场已接近饱和线,存在着下行的可能性,但近几年的表现都十分优异,甚至在今年的第一季度交易量超过了办公楼商业地产。Nicholas Crosby Real Estate地产公司联手其他投资人一并购入美国南方3个大项目,合同额近6,000万。在国际大都市纽约,著名公司Ivanhoe Cambridge更是花去22亿买下的第六大道1095号大厦; 在仅隔的几个街区第三大道,Bentall Kennedy拆资3.6亿成为757号的业主。就连加拿大养老金计划投资公司(Canada Pension Plan Investment Board)也是这一市场中的活跃份子,在美西旧金山购得Market Street上1455号大楼。

至于加拿大人为何对美国物业如此有信心,也许QualReal Property Group副总裁Lucy Flecher总结的很到位。她说,加拿大投资者一直在意投资分化与资本保全,而美国又是全球最大的房地产市场,相比加拿大盘子更大,收益也更有保证。

加拿大购买美国物业注意事项
以下是《高度》为大家总结的几项注意要点,但毕竟购房是大事,我们建议大家还是认真咨询专业人士。

遗嘱费:到美国继承物业,尽管逝者遗嘱认证在其他国家已办妥,在美国则一概不认,须重新认证,而律师费用则为继承物业的市值3%,且耗时时间长。
户主登记:如果登记业主为2名以上,而其中一个在房屋拟出售期间出任何问题(如丧失工作能力等),则这一物业即刻便会被冻结,不允许上市。

遗产税:如果作为业主的你去世时,在美国的物业值6万美金以上,在美国以外其他地方你还拥有超过一百万资产的话,那么这6万美金要被征收55%的遗产税。
跨境信托:如果在美国购置的房产数额较大,更适宜成立跨境信托,可以达到少交税的目的,特别是以公司名义购房,其优点更是突出。


高度贴士

外国买家投资美国房地产不可不知
购房付款:对于海外买家,美国银行一般要求20%的首付。如果,一栋房子50万美元,意味成交时支付给房贷公司10万美元。
购房签约:签约7天内可退房。在这7天里买方可花300美金验屋。若发现严重的质量问题,买主可以单方面中止合同,拿回定金。如果已签约付款,但是买主对房子不满意,或发现有更喜欢的房子,在7天内还可以随时退房。但这300美金的验屋不予退还。
购房佣金:地产经纪的费用由卖方支付,一般在2.5%-3%。
购房税款:美国政府每年征收相当与房地市值的1%-2%的财产税,等于每过五十到八十年,你就向政府交了一栋物业的钱。如果不按时缴纳房产税,美国政府可以依法没收你的房产拍卖,用以抵偿欠税。另外根据美国各州的法律不同,业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租,还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。
出租交税:外国人在美国出租房产,每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%,如果一年的个人所得为5%-7%,即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费,一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。
出售交税:如果房产卖掉,则需要交房子获利部分的33%,在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等,另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等,这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。卖房最大的一笔开支费用是请经纪人,大约占房价的6%。另外,无论卖房是赚是赔,外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税,由产权公司在过户时扣除房价的10%。
外国买家:美国国税局定义的外国人,不是正常意义上的外国公民,而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人,若长期居住在美国,则不算是外国人。
本文发布于: 2017-9-1 22:30
0 0 投票
Article Rating

未经允许不得转载:加拿大乐活网 » 加人狂购美国地产真相

订阅
提醒
0 评论
内联反馈
查看所有评论
0
我们喜欢你的想法,欢迎发表评论。x
()
x