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大温都市明星: 本拿比市崛起的奥秘

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导语
虽然从历史上来看,温哥华是卑诗省的大都市,但现如今和本拿比(Burnaby)相比显得黯然失色。今天的本拿比是卑诗省第三大城市,高新技术产业如同雨后春笋一样蓬勃发展,新的天车线路和市中心也在紧锣密鼓地规划中,越来越多的年轻人选择在这里买房安家。面对着这一切,本拿比市长柯瑞根(Derek Corrigan)曾由衷地感慨到从他法学院毕业并且结婚后搬回本拿比居住以来,整座城市一直在发生巨大的变化。那么本拿比究竟是如何一步步崛起的呢?背后又有哪些发展奥秘?本期《高度》周刊为您揭示本拿比都市传奇。

正文

前世今生: 因电车而兴起的城市
说本拿比因为电车而兴起,这一点都不为过。1850年首批欧洲移民来到本拿比定居,但发展一直十分缓慢。直到1891年卑诗电力铁路公司修建了一条连接温哥华到新西敏的电车线路,本拿比正好是交通枢纽,沿途开始出售地皮,为了确保所交地税能够提供基本市政服务,买家申请成立新的行政区,于是本拿比在1892年诞生,为纪念探险家罗伯特.本拿比(Robert Burnaby),新的行政区因此而得名。

最初的本拿比产业是向温哥华提供农产品,后来随着交通延伸,本拿比成为大温重要运输走廊,从而得到迅速发展。三十年代大萧条时期,时任本拿比行政长官普查德(William Pritchard)为缓解失业大潮,动用行政区储备和贷款采取一系列刺激经济措施,但终究不敌大环境,本拿比陷入财政危机,省政府派遣专员接管本拿比行政事务直到1943年止。
二战以后大温地区陆续扩张,本拿比也开始了一系列市政建设,1985年得益于世博会,天车线开通使得铁道镇成为本拿比的中心地带。1992年为纪念本拿比成立百年,正式建立本拿比市至今。

可持续发展: 本拿比市政建设法则

根据大温区域局的统计和预测,目前本拿比市的常住人口为22.32万人,到2040年会增长到将近35万人,人口的增长和城市用地逐渐减少是每座城市都会遇见的发展瓶颈。但在本拿比市政建设领域,既有密集的都会区,也有安静的居民区,多年以来市政府一直致力于城市空间的合理规划,如果说是什么造就了新世纪的本拿比,可持续发展是最好的答案。

本拿比位于大温地区,同属温带海洋性气候,环境宜人。漫步市内,周围随处可见花园、公园,使得本拿比成为世界最宜居的城市之一。目前本拿比市拥有公园200多个,占到了全市土地面积的25%,绿色城市是本拿比可持续发展的核心理念。2011年加拿大城市联盟将绿色冠军奖授予本拿比市长科瑞根,以表彰他在城市可持续发展领域 所做出的贡献。

本拿比湖清淤工程是本拿比市绿色可持续城市发展的一个经典例子。本拿比湖位于北本拿比地区,是一个天然胡泊,但过去三十年以来由于周围不断地开发和自然原因,湖底污染物逐渐累积,湖水遭到污染,水产品质量也随之下滑。2009年,本拿比市和卑诗省政府合作,出资2000万加元,对本拿比湖展开清淤,治理水质,拓宽水域面积,保护三文鱼洄游,经过不懈的努力,本拿比湖以崭新的面貌迎接市民的目光,随着湖周围的生态环境得以改善,带动了附近房地产新一轮浪潮,也提高了居民的生活质量。
除了自然环境可持续外,本拿比的可持续性还体现在交通,教育等公共资源方面。本拿比交通条件十分优越,全加一号高速公路位于北本拿比的南端,Lougheed Hwy和Barnet Road横贯东西,此外还有Willingdon Ave连接南北本拿比,天车站也基本贯穿本拿比市区。在教育领域加拿大综合类大学排名第一的西蒙菲沙大学和就业率名列前茅的卑诗理工学院均在本拿比境内,本拿比最好的公校北本拿比中学位于本拿比北部地区,学校设立的 AP课程,艺术教育等科目在大温享有盛名而且每年学校排行榜上本拿比范围内排名第一。正是由于本拿比公共资源的发达,每年都吸引着不少工薪阶层特别是年轻夫妇在本拿比安家,促进了本拿比房市在大温区域内一向是重点地段。

既有适合中产居住的公寓和普通房屋,也有富人们居住的豪宅,两者互不矛盾同样是本拿比可持续发展的一部分。本拿比鹿湖因有大片水域的关系,附近环境舒适,空气清新,距离本拿比铁道镇中心只有五分钟车程,上世纪六十年代开始就成为了高档住宅区,如今这里以富人集中居住而闻名。区内豪宅均价为251万加元,其中位于鹿湖Burris St.的一栋豪宅堪称本拿比地王,最后以995万加元成交,创下本拿比市房价历史最高纪录。
此外早在1977年,当时的本拿比市政府就草拟了铁道镇发展的总体蓝图,此后又相继出台了关于埃德蒙兹(Edmondz)、布伦特伍德(Brentwood)和洛希德(Lougheed)社区的发展规划。为了应对可能到来的城市人口拥挤和土地用地面积紧张局面,一直以来本拿比市政府通过增加城市容积率、鼓励开发商在天车站附近开发高层公寓等措施,来为城市增加公共设施、减少居民用车及交通压力,从而营造可持续性发展社区。
本拿比市长科瑞根曾坦陈,尽管本拿比市为了城市发展规划学习过伦敦,纽约等国际大都市经验,但由于山脉地势和用地面积制约,甚至像阿省卡尔加里一样修建环城公路都做不到,因此只有走集中规划的城市发展道路。而目前本拿比在原有铁道镇中心基础上破土动工的布伦特伍德和洛希德新区也在紧锣密鼓地建设中,一定程度上也是对城市人口的合理疏散,贯彻了可持续发展理念。
布伦特伍德的开发商是Shape Properties,根据他们的设计,除了现有的购物中心要重新扩建外,还要兴建4000个新公寓单元,未来完工后希望在公共活动区域创造一个方便人们步行逛街的全新都市购物体验和带动新盘竣工后的居民区保持着高人气和充足的活力。此外周围SOLO小区已经出现,属于著名建筑商Jim Bosa的Appia Development之一。等到将来小区四个阶段工程完全竣工后,这个占地面积达6.5英亩的小区将包括超过1400个住房单位,另有办公室、零售店和绿地,一应俱全。而现有居民也将受益于所有的新设施,与此同时新的公园空间、新的学校等也在本拿比市政府规划之中。按照市政府的设计初衷,整个工程规划达30年,预计会增加新居民人口至少3万人。房价方面Brentwood新建公寓均价在30到35万加元之间,对于广大普通家庭来说,这个价位是可以接受的。
大温地区知名地产经纪张维斌认为,随着布伦特伍德新区的建设,未来肯定会对本拿比北地区带来积极影响,至于会不会取代现有的铁道镇中心,他表示首先布伦特伍德新区的规划时间是三十年,目前刚过去了几年而已,短期还显现不出来。另外铁道镇附近依旧在建设,新的楼盘也正在施工,而且正在朝着大温仅次于温哥华市中心的第二个中心区方向迈进。

随着天车线长青线即将投入运营,一直以来蓄势待发的洛希德社区面临新的生机。而本拿比市政府早已通过清理土地为开发重建作好准备,并启动了规划程序,为占地61英亩的洛希德核心区描绘出了未来愿景即将洛希德社区改建成一个以公车和步行为主导的都市购物生活中心。本拿比市议员乔丹(Colleen Jordan)表示,如果最终采纳并动工,洛希德不再仅仅是一个商场了。目前洛希德的房价尚未过分受到大温房价上涨的波及,公寓均价在30万加元左右,但随着长青线正式通车以及开发重建项目正式启动,预计10年内有望像铁道镇和北本拿比一样受到追捧,因此洛希德地区住房升值潜力不容小觑。
房屋可负担性:本拿比的挑战
毫无疑问,本拿比在市政建设上的经验得到了主流肯定,麦克林杂志曾评选本拿比市为加拿大管理最好的城市,但这并不意味着本拿比城市规划是完美无缺的,可负担房屋在高房价阴影席卷下是本拿比市政府不能回避的问题,也考验着市长科瑞根及其执政团队的政治智慧。
2015年6月,本拿比铁道镇靠近天车站Silver夹Beresford街附近计划拆除原有旧可负担住宅,将其改建成新的高层公寓。此举一出引发不少民众的抗议和质疑。
Burnaby Social Housing Alliance 发言人Ivan Drury表示,如果改建方案最后得到通过,将拆除现有的两栋三层楼高的老可负担公寓,意味着原来109个出租单位将会全部消失,而且新建的高层公寓租金几乎是过去的两倍,低收入家庭是很难负担得起的。
根据铁道镇住户协会主席Rick McGowan介绍,截止到2015年铁道镇已拆除221个旧低层公寓单位,其中包括可负担住房,未来全将被高层新公寓所取代。
无独有偶,2016年7月,一个可负担房屋倡导组织占领了本拿比市内一栋空置的三层公寓,通过实地抗议表示现在本拿比市房屋和无家可归的问题已经不仅仅是街头流浪汉的问题了,争取一个可生存的,安全的社会房屋应受到社会大众关注。
2010年,本拿比市政府决定大幅增加居住密度,特别是在天车站附近和其它交通枢纽地区周围的居民区密度。当时就有相关人士质疑这一举动违背了市府一直倡导的可持续发展理念,同时忽略了低收入人士的可负担房屋危机。
大温地区知名地产经纪张维斌对此发表看法认为,在可负担住房建设方面,本拿比市的做法是不如温哥华和列治文的,以温哥华为例,在兴建可负担住房领域市政府是和开发商讨价还价的,列治文亦如此。本拿比市政府相对比较偏向开发商,在可负担住房建设力度方面是不够的,特别是青年是一个城市的未来,如果没有相对应的可负担房屋建设是留不住年轻人的。
本拿比市长科瑞根则认为市民最关注的是人口增长、住房与交通问题,未来20年大温将新增100万住户,其中很大一部分会定居本拿比。为舒缓可预见的交通与住房短缺问题,市政府才决定增加在天车站周边的住房密度并核准更多公寓开发。
作为大温地区一颗冉冉升起的新兴城市,本拿比在城市发展领域有着自己独家的奥秘令其他城市所惊羡,而面临大温地区日益严重的住房危机,本拿比在可负担房屋的兴建和未来城市规划间的矛盾也是一道现实的难题,本拿比市的长期走向究竟会前往何方,对于执政将近三十年的本拿比市政团队来说是挑战更是机遇。

本文发布于: 2016-10-19 08:34
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