温哥华房屋买卖中的法律问题

很多移民来温哥华都会将买房子作为头等大事，他们需要了解加拿大的房地产运作系统。这个系统运作了很多年，很成熟，公平、透明、公正、依法办事，有很多条文规范买卖双方的行为。

新移民需要了解的是：Offer就是合约，不能把Offer当儿戏。来到加拿大，就要尊重当地的法律体系，否则会为此付出代价。笔者把在买卖过程中遇到的法律问题做了如下归纳。

Officer 是合约不能当儿戏

首先，对各种解除条件要严肃看待。在Offer中，要把验屋、贷款等条件写进去。写Offer是很严肃的事情，要事 先考虑清楚要不要买。有人写了贷款的解除条件，不想要了就以贷不到款为借口。如果卖家是个较真儿的，发现银行批了贷款，就可以要求成交，卖家跟你打官司也 不是不可能。所以写Offer要三思而后行，把它视为签约。

第二，解除条件后尽量避免悔约，否则会为此付出代价。有人买房子，解除条件交了定金，忽然不想要房子了。新移民需要 了解的是，加拿大与中国体制不一样。按卑诗省的房地产成交程序，在解除条件交定金之前有一段可以反悔的时间，称为冷静期，这是保护买家利益的，验屋不合适 也可以不要。交定金之前，买家要好好思量。把定金交到买家经纪的信托账户后，要拿回来情况就比较复杂了。

一般来讲，把定金拿出来有三种途径：一是正常成交后，买方律师将定金拿出来作为房款的一部分；二是买卖双方签同意书解除协议，讲明定金在双方之间怎么分，需要双方达成一致；三是打官司由法官判决，该给谁多少。

买家交了定金不要房子了，如果不能妥协，除非打官司，定金就拿不回来了。更坏的情况是，不仅拿不回来定金，还被卖家以损失为理由索赔，加拿大的法律是英式 法律，根据损失定赔偿，如果有损失就可以索赔。卖家如果为了买另外一个房子而卖房，或许已经交了更多的定金，买家反悔，可能使卖家也买不成房子了。在卖家 索赔的情况下，如果法官认定，损失的不仅是定金，买家就需要赔偿损失了。温哥华的一些大地产经纪公司，每年遇到十几二十个毁约事件是正常的，打官司对双方 来讲都是劳民伤财，得不偿失，所以诉讼是最坏的选择。如果可以和平解决，找出双方接受的方案，才可以

不愉快的争执尽快结束。

还有一种悔约的情况是，卖家不卖了。签好合约三个月后成交，市场大涨，卖家不卖了。买家可以起诉他，因为同样的房子更贵了。买家要取回定金，要买卖双方签 字，需要双方协商。如果卖家不愿打官司，就需要赔偿买家。如果买方告上法庭，有证据证明损失，法官可能会判卖家补偿差价。当然，在市场大跌的情况下，买家 反悔的也会有，他们要意识到，需要为自己的悔约付出代价。

有人买了楼花，想不要房子了，往往放弃定金都不行，开发商会通过法律程序逼其成交，还会索赔。所以有的楼花转让时，宁可亏掉定金，有人接就解放了。

在对市场预期差时，有些卖家为了保障成交顺利，要求定金多，甚至是双倍的定金。有些真想要这个房子的，也愿意多付定金，换来价格优惠的条件。

第三，对房产成交文件的检查不能忽视。一个客户找笔者卖房，他家的地很大，但有一部分被隔壁一家做了车道了。他当初 买房时没有看到合约上有任何easement、rights-of-way、或者任何其他的问题。他家的一部分地虽然产权是他的，但邻居可以把地的一部分 当车道，否则车就过不去了。自己的地可以被别人用，这种条件让人不爽。所以买房时对房地产的文件要仔细检查。