三月末，寒意未消的不只是天气。
加拿大央行将利率锁定在2.25%的消息传来时，地产圈弥漫着微妙的不安。2月失业率升至6.7%，84,000个岗位凭空消失。大温哥华地区的房价还在阴跌，多伦多的condo市场仿佛被抽走了氧气……
站在2026年的春天冷眼静观，我们或当思忖——祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。
数据结构决定数据
2月的就业数据确实难看。但如果抛开标题看细节，我们会发现全职岗位其实增加了25,000个，流失的84,000个岗位几乎全部来自兼职。这说明就业市场并未恶化，只是企业减少了灵活用工的比例。
更关键的是通胀。2月CPI同比涨幅回落至1.8%，核心通胀指标稳定在2%左右。这意味着央行 “维持利率在2.25%” 的决策有基本面支撑——通胀已经回到目标区间。当然，这不等于利率风险解除。央行声明明确提到：如果能源价格持续高企，不会任由其演变为持续性通胀。中东冲突、美国大选后的贸易政策，都是悬在头顶的达摩克利斯之剑。
但至少短期内，利率不再是那个不断抽紧的绞索。 对于依赖现金流的投资者而言，这种可预测的不确定性，已经比过去两年的“莫名其妙”友善了许多。
楼市的供给悖论
CMHC最新数据显示，2月全国新屋开工25.09万套，环比增长4.5%，其中温哥华暴涨60%，多伦多却暴跌28%。为什么分化如此剧烈？ TD经济学家指出，影响开工的因素包括人口增长疲弱、高成本、未售库存高企，以及GTA等关键市场预售活动非常疲软。
从“开工下降”到“供给紧张”之间，有个时间差。多伦多公寓项目从开工到竣工通常需要3-4年。2023-2024年开工的项目，将在2026-2028年陆续交付。而2025-2026年开工锐减，意味着2029-2030年的新竣工量将断崖式下跌。
CMHC副首席经济学家表述谨慎： “新项目开工量连续两年下降以及近期项目取消的增加，几年后市场可能面临供应断层。”她用的是“可能”，不是“必然”。这表示政府可能出手干预，政策工具箱里还有选项。
租金市场的信号更加复杂。CMHC租赁市场报告显示，全国专用出租屋空置率升至3.1%，这是2025“史上最高租赁开工量” 的直接结果。但更值得注意的依然是细节：低租金单元的空置率仍低于1%，平均租金仍上涨5.1%。
说明市场在分层回暖，刚性需求从未消失。
人口短期承压与长期韧性
面对移民收紧问题，悲观者会说：移民神话破灭，非永久居民减少。
数据确实支持这个推测。2026年新的学签配额降至40.8万份，较2025年减少7%。过去两年流入的数百万临时居民，正在陆续到期离境。
但理性促使我们区分“短期波动”和“长期趋势”。
第一，永久居民目标依然稳定在高位。2026-2028年移民计划是永久居民目标维持在38万左右。这些人落地后的前3-5年，大概率是租房居住。他们是租赁市场的 “压舱石” 。
第二，政府对硕士、博士生豁免省级证明信要求。这部分人数虽然无法完全抵消学签总量的下降，但他们的特点是：学历高、就业能力相对强、留下的意愿和概率更高。留下来的那部分人，支付能力可能更强。
基本面稳中有进，加拿大房地产市场正在危局中孕育着新机会。投资价值取决于“租金收入能否覆盖成本”和“长期供需格局”。如果租金在现有水平上企稳，而利率不再上升，那么现金流模型依然跑得通。如果未来供给收缩，租金还有上行空间，那就是额外的弹性。
在不确定中寻找可计算的锚点
如果足够理解加拿大的长期基本面，那么当前的市场环境下，有一些投资策略比盲目抄底更理性。
这个策略就是：放弃对“房价暴涨”的执念，转向对“现金流”的精算。
德鲁克说：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑行事。” 过去两年，兴许“赌利率拐点抄底”还有幸运儿；但现在，相对可靠的逻辑是在央行政策利率已经稳定、未来路径可预判的前提下，计算房产投资的现金流回报。
