加拿大环球邮报（Globe and Mail）发表了一篇 Hanif Bayat 博士的专栏。他是一个加拿大私人理财平台 wowa.ca 的首席执行官兼创始人。文章说，许多加拿大人将房地产视为加拿大最可靠的投资。然而，当我们剔除按揭贷款的杠杆效应时，投资回报率却告诉我们一个不同的答案。
自 2001 年 1 月以来，黄金超越加拿大房地产或股票，是表现最好的资产，累计年增长率（CAGR）达到 10.3%。
相比之下，加拿大标准普尔/多伦多证券交易所综合指数的年回报率约为 7.3%，而美国标准普尔 500 指数的回报率约为 8%。加拿大房地产的回报率在 6% 到 8.6% 之间，具体取决于租金收入。
图表显示了三大类资产–黄金、多伦多证券交易所股票指数和加拿大普通住宅（在有租金收入和没有租金收入的情况下）的投资回报率。
在住房方面，图表模拟了三种情况：一种是没有租金收入，即房主自住住房；一种是租金利润为 2%（为年净收入相当于房产价值的 2%），另一种是租金利润为 4%。较高的租金利润会提高投资者的回报，因为租金收入会增加房产的增值。
虽然以消费者物价指数（CPI）衡量的总体通胀率平均每年为 2.2%，但房屋、黄金和股票等资产的价值上涨速度要快得多。原因何在？
CPI与资产价格之间的脱节
消费价格指数（CPI）衡量的是消费品和服务的支出，而不是资产价格的上涨。例如，CPI 中的住房部分跟踪的是房屋租金和按揭贷款利息支出的变化，而不是房价本身。因此，当房价上涨时，对 CPI 的影响是有限的。
相比之下，资产价格似乎与货币供应量的增长联系更为紧密，由于加拿大央行增加了货币印刷量和长期压制利率，货币供应量急剧膨胀。随着更多的货币进入经济，它们往往会直接流入资产，推动价格上涨。
黄金是一种典型的价值储存工具。虽然各国央行可以迅速增加货币供应量，但全球黄金供应量每年仅增加 1%至 2%。这种稀缺性显得黄金长期以来保值性极强，明显优于其他资产类别。
长期展望
黄金是 21 世纪最杰出的投资品，其表现超过了加拿大和美国的股市，也超过了加拿大的房地产。尽管加密货币（如比特币）带来了更丰厚的回报，但由于其作为资产类别的出现时间相对较短，很少纳入传统投资者的视野。
尽管如此，我们还要考虑杠杆在房地产中的独特作用。由于房屋可以通过按揭贷款购买，因此投资者往往只需预付房产价值的一小部分。这可以大大提高资本回报率，使得按揭房地产成为投资入门首选。
归根结底，如果货币供应量保持每年 7% 左右的复合增长率，资产价值很可能会遵循类似的长期趋势，而与 CPI 联系更紧密的收入则可能会落后。过去的优异表现并不能保证未来会出现同样的结果。
