当下低迷的加拿大楼市，尤其是公寓市场，或将倒逼房地产市场“预售政策”应势改革。
多伦多房地产开发商 Devron 总裁 Pouyan Safapour在接受Toronto star采访时说，多伦多应该改变公寓建设的融资方式，效仿纽约以及伦敦、哥本哈根、柏林、巴塞罗那、东京、巴黎、苏黎世等世界许多城市的做法，尤其是现在市场面临着库存过剩、而买家却不见踪影的现状。
图自：Toronto star
在这些城市，开发商从贷款机构融资来建造公寓，建成之后再出售公寓单元。
加拿大则不同，二是预售制，也就是“卖楼花”。
比如，在大多伦多地区，大约70%到80%的公寓都是预售的，以帮助获得项目融资，其余部分由贷款机构和建筑商自有资金支付。“开发商在动工之前就预售了大部分套房，造成了产品和用户之间的分离。”
过去20年，公寓一直被炒卖，并产生了巨大的多米诺骨牌效应。这是加拿大独有的问题；这种公寓预售模式主要在加拿大盛行。
而眼下，多伦多的公寓市场正面临大幅回调，价格自2022年2月的峰值以来已下跌近20%。与此同时， 4月份房屋销售量同比下降30% ，为2010年以来最低的4月份销售量（2020年4月疫情封锁开始后除外）。
之所以这样是因为供应出现了偏差。
投资者是预建公寓的主要买家，他们更青睐小型公寓，因为这类公寓的现金流更佳。但在过去一年中，随着疫情期间火爆的房地产市场中预售的新公寓竣工数量创下纪录，房价下跌和利率上升，投资者纷纷试图抛售手中的公寓。
然而，最终用户通常不想要“鞋盒公寓”，导致市场上此类公寓供应过剩。与此同时， 许多预售公寓的买家现在也无法完成交割，危及到了整栋公寓楼的价值。
库存过剩，又没人有人买，许多开发商暂停了建设新的住房项目，公寓短缺的局面或将即将出现。专家表示， 迫在眉睫的公寓短缺又将引发供应危机。
Pouyan Safapour表示，为了让多伦多获得正确的供应，并解决住房短缺问题，开发商需要改变对项目融资方式的看法。
他说，如果这些单元建成后才出售，就能确保开发商更加了解最终用户的需求，因此产品的质量更“高价值”，因为供应是由想要住在单元里的人决定的，而不是将其出租。
但TD道明银行经济学家里希·松迪 (Rishi Sondhi) 表示，这种融资体系也有其缺点。
“这种先建后售的原则增加了风险，因为它对经济状况很敏感”Sondhi说：“如果房子卖不出去怎么办？这可能会加剧经济低迷，增加固有风险。””
如果建筑商无法出售已建成的单元，就很难偿还贷款，而开发商也不想拖欠贷款。《纽约时报》2019年的一项分析发现，自2013年以来，纽约市新建的公寓中约有25%仍未售出。
Sondhi 补充道，也不能保证开发商会通过这种替代融资模式建造出合适的供应量，这就是为什么必须建造各种不同的新建房屋，例如专门建造的出租房、经济适用房和更大的家庭住房。
尽管 Safapour 承认公寓存在卖不出去的风险，但融资模式要求开发商和贷款人在建设过程中要谨慎考虑。
他说，在加拿大的融资模式中，买家或投资者在建设时承担项目风险，而在纽约市的模式中，则由银行或开发商承担风险。
“我们应该扪心自问：谁更适合对产品、定价和市场做出审慎的评估和假设？是成熟的银行和开发商，还是散户投资者？”
他认为，本质上在加拿大模式中，风险和收益（利润）都被转嫁给了投资者和投机买家。我认为，“先建后卖的模式，风险和收益由我们开发商和银行共同承担，这对整个生态系统更有利，最终我们也能拥有高价值、高质量的终端用户住宅。这对公众和行业来说是一个双赢的局面。”
加拿大央行6月或降息25基点
根据加拿大统计局的最新报告，4月份就业人数仅增加7400人，而失业率上升0.2个百分点至6.9%。
加拿大失业率达到 2024 年 11 月以来的最高水平（也是自 2017 年 1 月以来的最高水平，不包括疫情年份）。
尽管一些预测有所不同，但这一小幅增长总体上符合经济学家的预期。
这一温和增长主要得益于公共行政岗位激增3.7万个，归因于联邦选举期间的临时招聘。金融、保险、房地产和租赁行业4月份也新增了2.4万个职位，为整体就业岗位增长做出了贡献。
制造业就业人数减少3.1万人，批发和零售业就业人数减少2.7万人，这在很大程度上抵消了其他行业的就业增长。就业率也下降了0.1个百分点，至60.8%，为2024年10月以来的最低水平。
与3月份相比，4月份平均员工工资同比下降0.2%，仅增长3.4%。
对此，TD道明银行的莱斯利·普雷斯顿在一份研究报告中写道：“加拿大经济在4月份增加了就业岗位，这主要得益于联邦大选带来的临时工，但从深层次来看，加拿大劳动力市场持续疲软。贸易关税的影响似乎正在对经济产生影响，贸易相关行业的就业岗位出现流失。”
由于劳动力市场疲软和关税影响不断增加，加剧了人们对加拿大央行将于 6 月 4 日降息的预期。
Scotiabank得德里克霍尔特承认，美国关税正在给加拿大经济带来压力，但表示目前尚不清楚其全部影响是否已蔓延至劳动力市场。
他写道：“目前尚不清楚关税是否会对就业增长造成影响。关税打击了招聘信心，这很正常，但在关税完全生效之前匆忙推出产品，可能会暂时支撑就业，而且满足生产需求的资本与劳动力比率可能会转向有利于劳动力而非投资，而随着对经济的冲击越来越大，投资的释放将更加困难。”
BMO银行的道格拉斯·波特补充说，最新报告显示关税已经对加拿大经济造成影响，增加了降息的可能性。
他指出：“这是4月份首个重要数据，显示关税已对经济造成实质性冲击。这显然增加了6月份降息25个基点的可能性。”
新闻源：Toronto star Canadian mortgage trends
