多伦多一名男子2020年底以220万的价格买了一套新房，结果去年交接的时候，银行估值已经跌到160万，他索性连43.9的定金也不要了。
在 2020 年末的房地产热潮中，多伦多男子乔·巴拉德齐（Joe Baradziej ）决定在中心绿树成荫的Leaside社区购买一套价值 219.5 万元的全新公寓楼花。
他的两居室公寓位于一栋八层豪华公寓楼的五楼，可以欣赏到城市的壮丽景色。
他当时向开发商支付了20%定金，即43.9 万加元。
当巴拉德齐先生决定购买 Leaside 公寓时，他考虑过当投资房或自住房。
他的Leaside公寓暂定于 2022 年 9 月准备入住，但日期被推迟了大约两年，在此期间，央行大幅加息。
去年秋天，当公寓即将完工时，巴拉德齐先生向银行申请抵押贷款，银行派出第三方对这套房产进行了估价。
据《环球邮报》看到的文件显示，巴拉德齐现在估价只有 160 万元，比他与开发商签订的具有法律约束力的购房合同价低 27%，大约跌了60万加元。
银行只会根据评估价值提供抵押贷款，因此巴拉德齐先生必须弥补 59.5 万元的差距。
另外，在开发商售出大楼 90% 的单元之前，他无法转让销售（assignment sale），这是业内的常见做法。
由于公寓市场低迷，巴拉德齐先生不想冒险把他现在的自住房再融资，以弥补这套公寓的缺口。
最后，他决定放弃已经缴纳的43.9万加元的定金。
“这归结为简单的数学问题，”他说。“通过放弃，我可以亏更少钱。”
接着，开发商 Gairloch 向他发送了一封电子邮件，称其已与RBC皇家银行合作提供所谓的综合评估，这将允许像巴拉德齐先生这样的买家以原始合同价对单元进行评估来获得抵押贷款。
但是，巴拉德齐先生拒绝了。
“从经济上来说，我不愿意以一个我知道不是真实的价值来进行抵押贷款，”他说。“我不会这么做。”
巴拉德齐先的情况是整个多伦多地区正在发生的一个极端例子。在经历了疫情期间疯狂后，过去一年，预建公寓楼花的销售已经枯竭。随着开发商完成建设，房产正在贬值，因为买家在过去几年所签的合同价格远高于这些单位目前的价值。
据评估师称，评估结果通常比公寓的原始售价低 10% 至 30%，导致许多买家不得不支付差额。如果他们不能支付，他们将失去定金，并可能因违反合同而被开发商起诉。
“我从未见过价值下降这么多，”Sharp Appraisal 的评估师 Lorenzo Presutti 说，他在多伦多地区评估房产已有 20 多年，他的团队在 2024 年对大约 100 套新建公寓进行了评估。
行业研究公司 Urbanation Inc. 表示，随着开发商有望在多伦多和汉密尔顿地区完成总计 30,793 套公寓的建设，这将超过 2024 年 29,800 套公寓完工的记录，换言之，今年的问题将更加严重。
房价不匹配不仅发生在公寓楼花市场的豪华部分。评估师说，他们在所有类型的建筑中都看到了这种情况。
例如，经纪人称，多伦多55 Charles St. East 一套 535 呎的一居室公寓楼花于 2020 年 1 月的合同价为 85万元，但该公寓于 2024 年完工被评估时，其价值仅为 70万元。
评估师依靠可比销售来帮助确定价值。他们会查看已经建成的公寓的销售情况，但如果可比较的案例不是最近建成的，那么这不是一个理想的衡量标准。
评估师还可以查看现房转让市场上出售的新单元，但这也不是一个完美的比较，因为这些单元可以以跳楼价出售，这不能反映真实的市场，因为业主急于出售。
在销售量很少的市场中，评估师必须更多地依赖活跃的房源，而当价值下降时，评估师必须使用较低的当前销售价格。
一些买家放弃了购买，并像巴拉德齐先生一样失去了他们的巨额定金，其他人则依靠家人来弥补差额，或依靠其他类型的融资。
许多设法弥补差距并出租单元的人可能每个月都在亏钱，因为他们的房贷月供和其他公寓费用高于出租房屋所赚到的租金。
这一切都给新房市场带来了更大的下行压力，投资者不再对新建房屋感兴趣。
文章来源：https://www.theglobeandmail.com/business/article-toronto-buyers-left-in-lurch-as-preconstruction-condos-now-worth-less/
