温哥华人均两套房的小红书最近开始说大温房市回暖了。
而大批地产经纪也在讨论加拿大房地产市场“从沉寂中苏醒”的话题。理由是2023年12月房屋成交量环比上涨21%。
考虑到12月的成交量上涨来自于对加拿大央行在2024年降息的明确预期，所以地产经纪这个群体对2024年的市场行情普遍比较乐观。
图自better dwelling，2024年1月
但Desjardins的首席经济学家Marc Desormeaux并不支持地产经纪的乐观，“人们期待市场复苏是可以理解的。但仔细观察情况会发现更需要谨慎。”
Desormeaux的核心观点是，加息的影响力还没有完全发挥，大家已经开始讨论降息会带来什么。但真相是可能降息周期才是最煎熬的。
在通胀没有控制到预期目标的情况下降息，这本身就说明加拿大经济已经陷入衰退危机，为了刺激经济，央行必须在放松控制通胀和刺激经济中间找个平衡点，这才是2024年降息的真实背景。
Desjardins在报告中指出，加拿大的GDP将在2024年上半年下降，失业率将上升。在这个背景下讨论房价上涨是不科学的。
此外，RBC的经济学家也警告不要过于乐观地解读年底的反弹。
RBC预计这种疲软将在2024年上半年持续，随着加拿大央行的利率降低在下半年积累，市场将实现复苏，但复苏将非常有限。
经济学家除了对房市复苏的态度远比地产经纪悲观之外，还不约而同关注了加拿大联邦政府削减留学生配额高达35%的决定。
这意味着2024年加拿大将减少21.5万留学生。差不多就是21.5万个租房刚需被砍掉了。
丰业银行经济学家Rebekah Young表示，此举对留学市场意义重大， 但加拿大住房市场的影响可以忽略不计，加拿大房价涨跌不受这件事的影响。
RBC经济学家Claire Fan表示，加拿大减少21.5万临时居民只占今年总人口的0.5%，就算我们假设每个人都租一卧室公寓，对加拿大房地产市场也没有影响。
如果说有影响的话，或许会让租金涨幅变得更低。
CIBC经济学家Benjamin Tal语出惊人，他认为限制留学生21.5万，意味着加拿大减少了21.5万相对廉价的劳动力。这将逼迫企业主雇佣更昂贵的工人，然后会降低加拿大生产效率，所以有可能对地产经纪造成伤害，反而影响房市的复苏。
黄三水说对上述经济学家的观点并不感冒。因为他们都没有长期生活在温哥华，对这里的风土人情并不了解。
经过长时间的思考后，黄三水认为大温地区居民对房子有一种宗教信仰般的偏执。这不是加息或者衰退能改变的，所以多伦多一有风吹草动，房价就开始明显下跌，因为多伦多是投机者的乐园，而大温不是。这里超过半数的买家有能力全款购房，绝大多数人看到房子的时候心里想的是要不要再买一套。
所以普通的经济学理论在大温地区不适用。
大温房价的确虚高，但虚高就是我们的信仰。
