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专访:中国房市真的回暖了吗?

2023-02-28 |作者:贺江兵 | 来源:德国之声

有中国媒体指出,新冠疫情回落、社会生活放开后,中国一些大城市的房产市场开始重现生机。但鉴于总体经济形势尚不明朗,分析人士对房市走向喜忧参半。就此,德国之声专访了中国财经学者贺江兵。    

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中国房市颓势会出现转机吗?

德国之声:最近中国媒体有报道称,房地产市场有回暖的迹象。据您的观察和看到的数据,是不是有这样的现象?

贺江兵:我不认同这种说法,根本没有回暖的迹象。根据最近住建部发布的调查,中国有6亿栋房屋(不是套),9成是在农村,10%是在城镇。城镇的房屋,一栋就可能有几十套房,从总的容量看,中国的房子,住三四十亿人是没有问题的,是过剩的。而且中国的房价是普遍偏高的。房地产的总市值大约是60万亿美元,是美国的两倍多,这个数据,建行行长和一些金融学家都引用过,可见其中泡沫之大。

现在经济不好。过去3年的动态清零、防疫让经济一定程度上停摆,财政收入、特别是地方的财政断流,老百姓对未来的预期也不好。怎么会这么快转变、回暖?据我的观察,各地的房价,特别是二三线城市,房价没有回升,连交易量都没有,怎么可能回暖?

德国之声:中国媒体的多数报道整体也并不乐观,认为房市不会回到以前的繁荣景象。您判断接下来一段时间,中国房地产业的发展趋势会是怎样?

贺江兵:过去三年,除了北、上、广这样少数的一线城市,其他城市的房价都是在下跌的,而且跌了3年。今年呢,从金融政策方面,比如让开发商建立”三道防线”,给他们贷款、股权方面的融资等,可能能救一些大的开发商。今年对开发商来说,可能会企稳,开发商是房地产业的一个重要环节。像之前那样紧逼开发商,使其资金链崩溃的情况今年可能会有好转–这是供给方面的。

从需求方面看,居民的需求还是要看经济情况。现在大家的预期都不好,老百姓手里也没钱,就算你给他贷款,他也不敢贷。不过跟前3年比,可能会好一点,不会再暴跌。此外各地取消了限购、限售,可能会让交易会活跃一些。(房价)大涨是不可能的,只是比前三年相对趋稳,跌的不那么明显。这是我对今年房市的看法。

德国之声:有市场分析人士指出,这种局部的复苏是脆弱的,存在很大的不确定性。您认为造成这种不确定性的主要因素和风险有哪些?

贺江兵:中国的房价和房市,最大的不确定性,还是宏观经济的风险。比如疫情有没有反复,对民营企业是不是跟国企一样对待–这一点其实是不大可能的,作房地产的大部分是民企,国企也有一些,但还是以民企为主。这是一个风险。

另一个不确定因素,就是人口的负增长。去年官方公布的数据,就已经显示了人口负增长,中国人口第一大国的位置,马上要被印度取代了。人口发展到了拐点后,开始往下走,老龄化越来越严重,这是非常明显的。这样对房子的需求就会减少。

再有一个不确定因素,就是就业情况。从官方公布的去年的数据看,消费是在萎缩。投资呢,地方也没钱了,疫情三年,耗空了地方财政,各地都非常吃紧,所以地方财政主导的投资也不大可能。剩下的只有出口,出口今年是在萎缩的。俄乌冲突以来中国国际关系的恶化,加上2018年贸易战以来中美关系的恶化,现在已经蔓延到各个领域,看来今年的出口会大幅度萎缩。此外,一些产业链出现外移,一个明显的例子就是苹果的部分移出,带走了十多家中企,富士康也连带在内。产业链转移会让中国出现大量的失业,就业会更困难。这些都导致居民的收入整体减少、地方财政收入减少、失业增加,买房子就不要指望了。

德国之声:去年中国政府推出了一系列扶持房企、刺激市场的措施,旨在从新活跃房地产市场,这些政策效果如何?

贺江兵:我觉得效果不是很明显。大家知道恒大危机之后,其他一些房企也面临资金链断裂、暴雷的危险,现在允许他们再融资、贷款或提供其它信托,但他们不一定去拿地,而是会先解决自己流动性的问题、偿还紧急的债务,不会去买地。开发商比老百姓都更早知道,房价可能会跌,跌的话他拿地干嘛?

考虑到经济增长前景,整体上看,我(对房市)并不看好。价格上,虽然很多专家认为今年会回稳,甚至会上涨,但我个人觉得,向下的趋势压力更大。

德国之声:人大、政协两会马上要召开了。中国的房地产业是经济增长的支柱之一,也会成为一个关注议题。您觉得在政策方面可能还会有新的举动吗?

贺江兵:其实到现在,政策已经出了很多了,主要是金融层面在放松。其他方面,财政政策不大可能出,因为从上到下财政都紧缺,用财政去补贴的可能性不大,不要有奢望。也就是在货币政策方面,也许对房企、对按揭贷款的条件继续放宽,这方面可能会有所松动。另外就是,各地、各个城市的限购、限售也可能会取消。

贺江兵为中国金融学者。 曾担任《华夏时报》金融部主任,并撰写过《金融的真相》和《经济的假像》等著作。 他常替国内外多个媒体做关于中国经济议题的评论。

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