[加拿大乐活网lahoo.ca 叶之秋撰稿]加拿大央行又双叒叕加息了。
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正如先前有分析师预测,在7月的加息之后,9月和10月还会再加息,9月7日(周三)这天,加拿大央行就“配合”演出,再一次加息,利率上调了四分之三厘(75个基点)。
这一连串的加息动作,也让房地产律师担心,可能触发(房贷)毁约潮。
今年第5度加息
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据加拿大广播电视公司(CBC)报道,加拿大央行为了控制有点失控的通胀,将利率从2.5%提高到3.25%。这是央行今年内第5次加息;央行强调会继续采取量化紧缩政策,及预期下半年经济会放缓。
在2020年新冠肺炎(COVID-19)疫情初期,央行曾将利率下调至接近零,以帮助刺激经济。
银行的利率会影响加拿大消费者和企业从银行获得的抵押贷款、信贷额度和储蓄账户等利率。
今年年初,央行的利率为0.25%。央行于3月2日首次加息,幅度为四分一厘,其后两次(4月13日及6月1日)议息后均宣布加息半厘,7月,央行再将利率提高至2.5%,这是自1998年8月以来的最高加息。
加上9月7日这次加息四分三厘后,央行的政策利率已由3月份之前的0.25厘( 0.25%),调高至3.25厘(3.25%)。这是自 2008 年初金融危机爆发前以来该银行利率的最高水平,也是自1990年代中期以来最快的速度。
加拿大银行2017到2022年的政策利率变化图
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尽管加拿大统计局报告说,7月份的通货膨胀率上升了7.6%,比6月份8.1%的峰值有所下降。下降的主要原因是汽油价格下降;但是,其他食品和服务的价格通胀仍然很高。
我们知道,央行加息的目的是,试图控制通胀,这次加了息之后,央行预计将需要进一步提高政策利率,以使通胀率降低到2%的目标。
加元兑美元于央行公布加息后反弹至1加元兑75.86美分。
触发房市毁约潮
房市与加息成反比,加息因为带动银行利率,让想买房的三思甚至停驻观望,直接间接触使房市降温。
但加息的幅度,可能让不少正在签约中的买家开始“反悔”,这就会造成一种情况:买房人中途悔约,却发现想要拿回买房订金并非易事,卖家也发现买家悔约后,没法立即拿到买家订金。
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买房卖房,是赚是赔,本来就有点运气成份,反悔归反悔,但如果要变成“行动”──毁约,就会衍生出法律问题。
据环球邮报(Global and Mail)报道,有安大略省的地产律师透露,最近收到的房屋买卖交易毁约咨询,是过去多年来最高。多伦多商业诉讼律师Tanya Walker透露,央行每加一次息,她的律师所收到的毁约咨询就上升一次,每天都能收到买家或卖家咨询电话,估计比1年前增加30%,而且涉及的订金金额也比过去高许多,损失风险也随之升高。
疫情爆发前,买家毁约通常会走法律程序;疫情爆发后,打官司等法庭开审因疫情延后,至少要等12个月。律师们发现,许多买家在订金问题上及时配合,作为一种协商手段,但作为毁约方,谈判筹码和选择非常有限,律师们都会告诉买家官司可能会输,除非能拿出卖家欺诈证据,否则很难脱身。
多伦多诉讼律师库克(James R.G. Cook)表示,即使打官司,也是旷日持久,费用高昂,有时官司一打就是几年,最后毁约造成的损失远超订金金额。
例如,有一个买家2017年首付20万元(加币,下同)买一幢240万元的房子,但贷款没拿下,直接毁约,卖家2020年以160万元出售房屋后,一纸诉状将这名买家告到法庭,索赔两次交易差价赔偿。去年(2021)法庭判决确定,买家必须赔卖家81万9571元的损失,算算,这笔钱是首付(订金)的4倍还多。
库克透露,还有许多类似官司采取私下达成和解,法庭纠纷只占其中的10%,毁约方愿意私下达成和解,主要是因为诉讼费实在太昂贵,即便是这种相对简单的房屋买卖纠纷,法律费也很昂贵。
毁约会得不偿失
买家中途悔约,原因众多,有的是因为贷款拿不下来,有的是看到房价暴跌。
还有些买家是买房和卖房同时进行,随着央行不断加息,抑制通胀同时,房市连带降温大环境下,手中房子卖价低于预期,导致买房预算严重缩水,没法完成交割,只能毁约损失订金。这种情况下,有些卖家也乐见其成,心想口袋里反正多了有十万元,房子再重新挂牌就是了。
尽管每个个案具体情况都不同,但地产律师David Fleming的建议最直接:别毁约,否则生活整个会被打乱,不断被巨额罚款,官司还可能缠身几年。
他特别提醒,地产市场就是市场,价格肯定会有波动。
就像本文前头所言,“买房卖房,是赚是赔,本来就有点运气成份”,央行加息其实事先都有征兆,且也有金融专家事先给出预测。
加息对房市难免会有影响。想要买房者,在签合同前,本来就要把这个变量算进去,而不是签了约缴了订金,见加息了,贷款付不起了,就心一横──毁约,结果给自己带来官司的困扰,只能破财消灾,那就得不偿失了。
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