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大温知名地产公司遭反洗钱处罚!专家解读法律要点

当地时间7月12日,加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)宣布,BC省Nu Stream Realty Inc.(新趋势地产)因多次违反联邦反洗钱法被罚款230423加元。

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图自BIV

FINTRAC给出的处罚理由包括:

1、新趋势地产多次违反《犯罪所得(洗钱)和恐怖主义融资法》(Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act)。该机构有合理理由怀疑交易与洗钱犯罪有关的个案中,新趋势未能提交可疑交易报告。

2、新趋势地产没有指定人员来监督对犯罪所得(洗钱)和恐怖主义融资法案及其相关法规的遵守情况。

3、新趋势地产未能保存足够的记录,包括未能每两年进行一次审查,以评估其政策和程序、风险评估和培训计划的有效性。

4、新趋势地产未能在收款记录和客户信息记录中保留所有规定的信息,也未能将所有规定的身份信息保存在客户信息记录中。

小编查阅资料后发现,新趋势地产并不是BC省唯一被FINTRAC处罚过的地产经纪公司。

据温哥华太阳报报道,早在2021年FINTRAC就对BC省地产公司Pacific Place – Arc Realty Ltd处以255750加元罚款。指控的内容包括:

1、没有按反洗钱要求制定符合规定的政策和程序,包括核实客户身份、确定第三方持有人、登记业务关系,以及记录收取资金等方面的要求。

2、未能充分评估和记录涉及洗钱或恐怖活动的金融风险。

3、在有合理理由怀疑交易与洗钱行为有关的情况下,没有提交可疑交易的报告。

细心的朋友可以发现,对两家公司的指控并不完全相同,但有所重叠。而Pacific Place – Arc Realty Ltd的母公司Pacific Place Group已经针对FINTRAC的处罚决定提起诉讼。

Pacific Place Group的律师表示:

1、没有任何实际的指控表明该公司洗钱、主动洗钱、参与洗钱。FINTRAC的处罚目的是让该公司制定反洗钱监督政策并执行反洗钱程序。

2、该公司受BC省房地产委员会(RECBC)的监管,而RECBC实施和FINTRAC相同或类似的措施。所以,FINTRAC的行政处罚决定本属于BC省行政管辖范畴,应予宣布无效。

如果我们借鉴Pacific Place Group律师的说法, 也可以发现新趋势地产并未受到洗钱、主动洗钱、参与洗钱的指控,而只是因为该公司在制定反洗钱监督政策和执行反洗钱程序上存在漏洞。

由于这件事涉及新趋势地产、反洗钱两个关键词,所以引起了很多人的关注。

我们也特别请到BC省法律专家吉米言先生对该事件从法律角度进行解读,解读内容整理如下:

首先,Fintrac认为 “客户拒绝识别合法的资金来源或提供虚假、误导或实质上不正确的信息。” 或 “资金来源说明不充分。”都可以认定为洗钱迹象。而现在,新趋势地产被裁定违反fintrac的反洗钱法律,并处以行政罚款,就不仅仅是迹象了。

第二,尽管新趋势地产并未受到洗钱、主动洗钱、参与洗钱的指控,但实际上,FINTRAC对新趋势地产的处罚对公司名誉会有影响。估计未来可能会有一些公司改制或公司旗下经纪的人员流动。

第三,2021 年 8 月 1 日,BC省房地产委员会 (RECBC) 和房地产总监办公室 (OSRE) 将并入BC省金融服务管理局 (BCFSA),从而形成一个单一的BC省房地产监管机构。此后,RECCBC和OSRE不复存在。在BC省地产经纪公司的行为是否符合反洗钱法律,由BCFSA监管。但加拿大联邦机构的权力范围很大,只要没有宪法明确写的,都是联邦可以管辖的,所以挑战FINTRAC的管辖权亦很难成功。

第四,新趋势有权上诉,然而上诉会搭进去几万到几十万的律师费,且旷日持久。所以目前新趋势的正式反应还有待观察。至于Pacific Place Group案例的上诉是否可以依着葫芦画瓢,我以为不能,因为案例的引用首先应该是成功案例的引用,成功案例才算是判例法,否则就是一错再错,等于交两份学费。

小编查阅资料后发现,2022年6月16日,BC省最高法院大法官Austin Cullen发布长达1800页的报告显示,有必要对博彩业人士、放债人、律师、会计师和抵押贷款经纪人等进行更严格的管控。

作为报告的一部分,Cullen 提出了101项建议,涵盖执法、房地产和银行监管等领域,更包括要求BC省任命一名专门负责反洗钱专员;要求用现金进行的赌场交易的资金证明门槛从1万加元降至3000加元,并对1万加元或以上的奢侈品交易进行监管;另外强烈呼吁更多地对放债人、律师、会计师和抵押贷款经纪人进行更严格的管控,对警察进行更多的洗钱培训等。   
报告还建议,制定关于来源不明财富的法规,采取更有效扣押资产的措施,以防止外国人通过在BC省购买房地产及其他资产的方式转移非法获得的财富。
可以确定,BC省在房地产交易领域的反洗钱行动力度将加大加强,地产经纪公司、律师、会计师、贷款经纪都需要提高警惕。
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