图自betterdwelling
2020年8月4日，加拿大5年期政府债券收益率为0.3%，当时的基准利率是0.25%。
2022年4月11日，加拿大5年期政府债券收益率涨到2.544%，而现在的基准利率也才是0.5%。
基准利率涨了1倍，5年期政府债券收益率却涨了8倍。
那么，这个数字对比有什么意义呢？
加拿大5年期政府债券收益率为0.3%时，银行的资金没有兴趣买债券，只想尽可能多的把钱贷出去。
而拿大5年期政府债券收益率涨到2.544%时，银行的资金更愿意购买债券获取稳定的高额收益，而不想把钱借给有风险的贷款人。
黄三水说解释说，加拿大央行的基准利率并不是1:1的传导到商业银行贷款利率的，比如央行加息0.25%，并不意味着商业银行所有贷款产品利率都上浮0.25%。
事实上，商业银行贷款利率锚定的不是央行基准利率而是5年期政府债券收益率。因为5年期政府债券收益率就是银行的保底收益率，银行从储户那里筹集到资金，最保守的情况下购买5年期政府债券就可以获得最稳定的收益。所以贷款产品收益率如果低于5年期政府债券收益率那就没必要贷款了，直接买债券好了。
当然，5年期政府债券收益率也是浮动的，所以商业银行贷款利率的波动也是个非常复杂的精算模型计算出来的。
但加拿大央行已经提醒所有加拿大人，或许要直面十年来最高的抵押贷款利率了。
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黄三水说，最直观的对比是“5年期政府债券收益率”和“5年期固定利率抵押贷款”。因为二者周期完全一致，对银行来说，“5年期固定利率抵押贷款”的利率一定要高于“5年期政府债券收益率”才有意义。
再考虑到“5年期政府债券收益率”几乎是无风险的，“5年期固定利率抵押贷款”是有风险的，所以二者的利息差额还不能太小。
举例来说，4月11日这天，RBC的 “5年期固定利率抵押贷款”利率是3.94%，而2021年10月时，这个数字是2.19%。
预计在加息过程中，加拿大的地产买家将损失17%的购买力，这意味着2020年有能力贷款购买标价100万加元房产的家庭在加息后只能买得起83万加元的房产了。
黄三水说，卖家必须接受的现实是，同样的房子同样的报价，在2020年、2021年如果有20个买家有能力出价，到了2022年末或者2023年末，有能力出价的买家将所剩无几。
相比加拿大央行的含蓄，金融机构-穆迪的预测就旗帜鲜明了。
穆迪预测：
1、到2022年底，加拿大5年期固定利率抵押贷款将达到 4.25%。
2、到2024年底，加拿大5年期固定利率抵押贷款将达到 5.5%。回到2009年的水平。
穆迪的经济学家LaCerda表示：“加拿大家庭已经背负了太多债务，他们没有能力继续借钱了。”
总之，加息对加拿大房地产市场的影响不是线性的，而是随着加息会在某一个地方突然放大影响。这个点在哪，其实很难预测，机构也更愿意渲染最坏的情况。
黄三水则提醒徘徊在房地产市场边缘的买家，房价就算暴跌了，也只是方便有钱人去捡便宜货，至于普通人在房价高的时候买不起房，等房价暴跌的时候会发现自己居然更买不起了。
因为银行的本质就是嫌贫爱富。所以，普通人买自住房不用特别考虑房价走向和趋势，觉得合适了就买吧。
最后提醒大家一句，经济学家通常不会说“价格下跌”这种话，当他们开始强调“资产重新定价“的时候，就是暗示价格要下跌了。这其实是吹响了财富集中的号角，有钱人的机会又来了……
