黄三水解释说,房子可以是债务、也可以是资产。
当流动性差的时候,房子更像是债务。因为除了银行按揭还要负担地税、市政服务费或者物业管理费、保险、基本维护费等等。
当流动性好的时候,房子更像资产,因为卖了可以变成钱,不卖也可以refinance灵活周转。
所以,商业银行把refinance的额度给限制死了,那就意味着房地产的流动性出了问题,房主想用钱除了卖房没有其他更好的方案。
但卖房不是卖股票,不是你出个价,瞬间就被交易了。无论买入还是卖出,房地产本身不算流动性很好的资产,如果没有灵活的寄生于房地产之上的金融产品,房地产本是专心抵御通胀的“笨资产”。
所以,银行这次收紧贷款政策的力度非常之大,很有釜底抽贷的狠劲。
对那些持有房产的人来说,最坏的状态是:
1、房价开始持续2-3年的回调,市场交易量缩小,买家必须在价格上让步才能迅速回收资金。
2、refinance被死死限额,哪怕纸面增值再多,但银行就是不放贷。
这样一来,卖不动、贷不出,投资者的现金流就将受到严峻考验。‘
其实,2008年的金融危机,在形式上也可以描述为流动性危机,因为房子还是那些房子、地还是那些地,怎么之前大家趋之若鹜,突然就变臭狗屎了呢?
市场翻脸之快,比你翻书麻利多了。
黄三水说,如果加息到最后浮动利率涨到3.99%,那么贷款100万,摊销25年,月供就是5272加元。
即便是选了更长的30年摊销,月供也要4800加元。
而贷款100万,在大温买的也就是最入门级的总价在150万左右的独立屋。
算下来,每年房产就要吃掉7万元左右的现金流,如果家里再有两辆车,那在人没消费的情况下,物就要花掉8万左右了,
这时候,房价无论涨跌,都更像债务而非资产。
黄三水说,银行锦上添花烈火浇油最拿手,但绝不会雪中送碳救人水火。所以银行嗅到了风险和危机的味道,开始团成一团自保了。
银行错了吗?当然没错!
所以,黄三水建议自己的客户,杠杆用足的可以降负债了。也就是手里房子太多的,现金流还有点紧的,赶紧套出现金防身吧。
风物长宜放眼量,十年、二十年、三十年的时间维度看过去,不动产依然是好东西,要不然怎么叫real estate呢。
但问题是投资这东西,趋势都对了也会赔钱。股票、大宗商品期货如此,房地产亦如此。