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加国银行釜底抽贷!新移民政策取消,refinance限额!房子要烂手里了?

 [加拿大乐活网lahoo.ca 小李飞毒撰稿]4月5日,我们在文章中讨论了加拿大低首付贷款可能对金融市场的冲击。

4月6日,我们就从BMO的一线员工处了解到,现在已经没有所谓的“新移民贷款政策”。
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图自betterdwelling
管你是公民、PR、劳工、游客,想贷款买房就看收入!
按照温哥华家庭收入中位数7万加元计算,保证能借出来30-35万,咬咬牙能借出来40万,如果自己手里还有20万首付,那就只能在一卧室的公寓里找房了。
接下来四五十万的公寓恐怕要疯。
再结合前一段时间,RBC银行对无本地收入的新移民不再有任何优待政策的新闻,就算不去TD、CIBC、丰业等银行一一求证,也能大致判断出各家银行恐怕都在收紧房贷,新移民的老梗现在恐怕不管用了。
但这,并不是最可怕的。
黄三水说,同行们在一起交流,有一种观点是老房主们要充分利用refinance来提高自己的投资能力,也就是把已经有大幅度升值的房子二次抵押给银行借钱买投资房。
经常有人建议客户利用这种滚动杠杆实现一年一套房的梦想,然后在十年后实现财务自由。
这个算法其实没错,但就是没注意硬币总有两面,效率最高的同时风险也会变大。
黄三水说,如果我们相信利用refinance投资房产是推高房价的直接原因。
那么,银行已经把这个有助于房价的后门关上了,据网络“传言”……
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图自网络

黄三水解释说,房子可以是债务、也可以是资产。

当流动性差的时候,房子更像是债务。因为除了银行按揭还要负担地税、市政服务费或者物业管理费、保险、基本维护费等等。

当流动性好的时候,房子更像资产,因为卖了可以变成钱,不卖也可以refinance灵活周转。

所以,商业银行把refinance的额度给限制死了,那就意味着房地产的流动性出了问题,房主想用钱除了卖房没有其他更好的方案。

但卖房不是卖股票,不是你出个价,瞬间就被交易了。无论买入还是卖出,房地产本身不算流动性很好的资产,如果没有灵活的寄生于房地产之上的金融产品,房地产本是专心抵御通胀的“笨资产”。

所以,银行这次收紧贷款政策的力度非常之大,很有釜底抽贷的狠劲。

对那些持有房产的人来说,最坏的状态是:

1、房价开始持续2-3年的回调,市场交易量缩小,买家必须在价格上让步才能迅速回收资金。

2、refinance被死死限额,哪怕纸面增值再多,但银行就是不放贷。

这样一来,卖不动、贷不出,投资者的现金流就将受到严峻考验。‘

其实,2008年的金融危机,在形式上也可以描述为流动性危机,因为房子还是那些房子、地还是那些地,怎么之前大家趋之若鹜,突然就变臭狗屎了呢?

市场翻脸之快,比你翻书麻利多了。

黄三水说,如果加息到最后浮动利率涨到3.99%,那么贷款100万,摊销25年,月供就是5272加元。

即便是选了更长的30年摊销,月供也要4800加元。

而贷款100万,在大温买的也就是最入门级的总价在150万左右的独立屋。

算下来,每年房产就要吃掉7万元左右的现金流,如果家里再有两辆车,那在人没消费的情况下,物就要花掉8万左右了,

这时候,房价无论涨跌,都更像债务而非资产。

黄三水说,银行锦上添花烈火浇油最拿手,但绝不会雪中送碳救人水火。所以银行嗅到了风险和危机的味道,开始团成一团自保了。

银行错了吗?当然没错!

所以,黄三水建议自己的客户,杠杆用足的可以降负债了。也就是手里房子太多的,现金流还有点紧的,赶紧套出现金防身吧。

风物长宜放眼量,十年、二十年、三十年的时间维度看过去,不动产依然是好东西,要不然怎么叫real estate呢。

但问题是投资这东西,趋势都对了也会赔钱。股票、大宗商品期货如此,房地产亦如此。

 

 

 

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