[加拿大乐活网lahoo.ca 小李飞毒撰稿]当地时间4月4日，大温地产局发布3月地产交易报告。数据显示，加拿大央行仅仅加息一次就对房地产市场产生巨大影响。总价更高的独立屋首当其冲。
图自betterdwelling
黄三水说，3月份数据最大的亮点不是成交量也不是成交价，而是售挂比。
各种物业类型的平均售挂比是56.9%；
独立屋的售挂比是38.8%，；
城市屋是73.3%；
公寓是70.3%。
数据可见，没有硬伤的公寓和城市屋基本上挂了就能成交，而独立屋的售挂比严重拖了大市的后腿。
客观来说，售挂比超过20%，房价就是上涨动力高于下跌动力，所以独立屋市场的主动权还在卖家手里，只是这主动权已经不那么明显了。
黄三水说，从售挂比就能看出，2022年3月房价还是上涨状态。大温地区各类型房屋基准价136.05万，同比2021年3月增长20.7%，环比2022年2月增长3.6%。
但大温地产局的经济学家Stewart也承认，“3月份很多买家都希望在连续加息前用完贷款额度。”
道理也很简单，这样做可以锁定一段时间的低利率。
黄三水说，Stewart其实是在暗示，2022年3月的成交量已经透支了一部分未来买家的热情。所以今后几个月甚至一年内，大温地产市场成交量连续下降的概率很大。
大温地产局的数据显示，2022年3月总计有4344套住宅成交，同比2021年3月的历史最高5708套减少23.9%，环比2022年2月的3424套增长26.9%。比3月份过去十年历史平均销量高出25.5%。
对此，Stewart的解读是，“2022年3月虽然交易量比2月份还在增加，但比12个月前的节奏要安静一些。”
黄三水说，现在对加拿大央行本轮加息的上限预测很乱。比较激进的看高到2.75%甚至是2.9%，保守一点的也要2%。
如果按最保守的算，那么加拿大央行的基准利率将达到2.25%，这意味着商业银行的房贷浮动利率将在3.5%-4.5%之间。那么贷款压力测试的贷款利率就是5.5%-6.5%之间。
对很多买家来说，借不到足够多的钱可能是最大的问题。
数据还显示，2022年3月大温地产市场挂牌总量为7628套，同比2021年3月减少16.6%， 环比2022年2月增加13.1%。
Stewart指出：”依然看到各类型物业的上涨压力。供给不足是主要原因。市场的挂牌量需要增加一倍才能从卖家市场转为平衡市场。”
当然，还有一种途径是买家数量减少一半而挂牌量不变，也能转为平衡市场。
黄三水估计，随着加息提速，买家的热情不会立即消退，但是价格水位会往下走，越便宜的房子越好卖，也意味着低价房源会更紧俏，留给“穷人”的机会反而更少了！
具体到不同类型房屋，数据显示：
1、2022年3月独立屋成交1291套，同比2021年3月减少34.3%。独立屋基准价格211.86万，同比2021年3月增长23.4%， 环比2022年2月增长3.6%。
2、2022年3月城市屋成交743套，同比2021年3月减少29%。 城市屋基准价格113.83万，同比2021年3月增长28.1%， 环比2022年2月增长4.4%。
3、2022年3月公寓成交2310套，同比2021年3月减少14.3%。公寓基准价格83.55万，同比2021年3月同比增长16.8%， 环比2022年2月环比增长3.4%。
黄三水说，过去十年独立屋价格增长最快的分别是Whistler和Squamish,增幅分别为225.8% 和 220.5%。这两个城市不在大温地区，只是地产交易由大温地产局管理。 而增幅最差的则是华人最青睐的好区温哥华西区，过去十年房价涨幅只有57.5%。去掉持有十年独立屋的成本，这个成长性甚至不如买一份债券基金。
图自大温地产局
黄三水说，这个数据对比提醒所有人，投资和自住是两个截然不同的购房策略。投资还是要选价格洼地。大家总不能因为Squamish独立屋价格上涨220.5%就认为这里的房子价值比温西高出4倍。只能说Squamish独立屋的可炒作性是温西的4倍。
