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2021-12-08 |作者：芸公子yun | 来源：今日头条
#01
2022年，楼市大行情必将如期而至！
提问：芸芸老师，明年楼市怎么走啊，最近疫情预期又不好了，对楼市走势影响是怎么样的？2022年，楼市大行情必将如期而至！
回答：过去十几年，楼市经历了多轮宏观调控。
前几轮基本是2~3年的时间跨度：
刺激增长市场火热—调控市场降温—市场低迷投资下降—再刺激稳增长市场转为上升
这基本就是常规的中国楼市走势循环，结果傻子都发现，结局变成了完美的螺旋状上升。
所有的调控就像在压住弹簧，调控越猛，下一轮的报复性上涨越严重。
凡是不相信调控的，都发财了；
凡是相信调控，在下行中恐慌卖房的，都抑郁了。
于是楼市谱写了各种民间造富神话。
最近的这轮上涨源于2020年初的疫情，疫情放水后全球各国的资产都大幅上扬。经过一年来的全方位猛烈调控，终于在今年下半年开始市场变冷。房地产毕竟是核心支柱产业，近期开始拖累经济增长，所以又一轮刺激稳增长又来了，昨天宣布放水1.2万亿。还是熟悉的配方，没搞懂的把上面的循环看三遍。
奥密克戎已经感染的地区和国家名单上全部是最主要的经济体。全球经济的主导和运行，主要就是这些国家。
全球主要经济体几乎全军覆没。
大概率，中国再次拯救全世界的时刻又要来了。
大概率，源源不断的大水又要漫堤了。
明年楼市的大行情，你准备好了吗？
#02
灵魂拷问：刚经历一轮大涨，只有350万该不该再买1000万的房子？
提问：芸芸好，贷款新人，购房四五套。
1.杭州900万房子已有350万贷款，二抵还能出来350万或者更多，3.85% 5年先息后本，手续费1%-2%目前杭州户口马上变成上海户口，社保等都在上海，所以据贷款中介说，变成上海户口后杭州抵押难度加大需要公司等，因此考虑抵押出来。需要户口本房产证身份证，这是正确的吗，贷款中介是财睿投资，贷款中介说的是否属实？有必要在此时间点二抵出来。
2.在重庆悦来站附近有项目，套内1.9万左右，比之前有一个折扣，是否值得入，中央公园3公里多，交通教育都ok。二年限售的话，周边楼面价较高，有没有大的投资价值。是否会因为周边成熟而上涨。（不希望公开太细，可以把楼盘位置说模糊一些）
3.家庭现金流90w但是现金缺少，信用卡资源还没开发，是否有必要用1投2当然会多出来一部分现金，这部分现金如何配置，虽然贷款3.85%存银行也可以吗？
4.我同学现金多，但是还是圈外人，我现金流比较充足，合伙购房这样是可以考虑的吗，起步合作的房子应该是什么样的，谢谢芸芸！
回答：亲，言语之间我能感受到你的经验不足，所以起步阶段建议稳健，细心呵护各方信心，包括家人和合伙人等，这样长远才能得到更多各方的支持，包括资金资源购房资格等。
你是能抵押出350万的二抵，但也有两个风险，一是经济出现重大问题是优先强行抽贷的就是二抵，而房贷是一抵相对安全，二是5年后续贷如果来个变态的二手评估指导，砍成严重贷不足也会造成资金链问题
虽然以上都是小概率问题，房价也是会上涨的，但也要考虑到，上面贷款中介提到的问题是有这样的影响的，注册公司可破。所以有条件全款抵押一次性抵押出来优先，其次是把二抵额度降低50~100万扩大安全边际。
悦来配套有待加强，现在在北区主要依赖中央公园的配套，房价单价不重要，主要看总价，一味地看单价是伪科学，地段与当地人群的收入结构高度相关。
信用卡大概能出来80~100万，信用贷200万，但这些资金更多是用来防身的，不可过度使用，记住资金使用原则，先借难借的资金，再使用容易借的资金，很多人搞反了，所以把自己搞得很被动。
合伙主要看人品，判断对人是最重要的，后期防范是次要的。
Ps:武功要一级一级地往上练，将来水平高了杠杆率高一点是可以的，但现在一定要稳健。
#03
北区小弟蔡家VS西区龙头西永，谁是真正的潜力股？
提问：芸姐姐！请教现在买重庆1.3w+-，买哪个板块？哪几个块块最有成长潜力？请教了。
回答：1.3万上下中央公园，照母山，江北嘴等板块都有些吃力了， 建议看看悦来，大学城，西永科学城板块淘淘二手，其中悦来板块城市界面新，旁边又是中央公园和礼嘉，只要中央公园一涨完就立马轮到悦来，而大学城板块和西永板块都还在建设中，今年上半年地价已经接近1万，产业也在升级，可以吃一波上涨红利。 蔡家要远离，价格和西永相差不大，但产业规划低于西永
#04
高潮被粗暴打断的佛山楼市明年会迎来第二春吗？
提问：芸公子，您好，请佛山千灯湖现在可以购买的吗？
回答：佛山，一个上涨行情被生生截断的城市。原因嘛大家都懂的，过头的调控。 佛山去年底开始启动，今年3月突然加速。 佛山和东莞同处珠三角核心位置，产业结构类似，经济体量相当。
去年底，东莞的松山湖八万，佛山的千灯湖不到四万。价差极大，涨是确定性事件。 对比东莞，对比长三角，同等量级的佛山价格还远没有到位，只是被暂时摁住了，后续一定会释放出来，无非以时间换空间，把上涨周期拉长罢了。
目前政策已经见底，利好政策一条接一条，所以佛山千灯湖明年上涨依然看好，可以放心买入。
#05
重庆主城鄙视链垫底的大渡口能否实现强势逆袭？
提问：姐好，之前关注了公众号，今天刚加入星球，目前想请教一些买房问题谢谢。我这边是重庆，重庆主城房子都能接受。
1.上周去看了房子，主要是金地自在城-100万。中航昕晖璟辰-90万。这两个都是在跳蹬板块，都说自己是双轻轨，但是实际距离轻轨挺远的。总价在100万，价格能接受。
2.看了金地格林春案，属于建桥板块，看的也是小户型，属于内环以内吧，位置看着舒服点，价格也在100多了一点。目前没有轻轨，据说可以坐一个公交车站到附近轻轨站。
3.由于是三无没有看二手房，最近政策放松三无购买了。
4.由于首付有限，暂时没有看其他区域的盘，中加听到购房总款控制在100以内，主推大渡口，姐还有更好的建议吗。目前属于刚需，自住为主。期待姐姐给出专业建议，非常感谢。
回答：亲，跳蹬属于刚需板块，与另外的刚需板块华岩接壤，华岩以前跟大学城的土地价格是接近的，现在也被甩在后面了，轨道交通是单一优势，没有其他条件加持并不能使该板块崛起，所以潜力有限，建桥板块的潜力明显更好，也有靠江的优势，钓鱼嘴未来有300亿强大投入，潜力将得到持续释放。
在重庆全市均衡发展的思想指导下，最近一年来真正地价得到显著提升的就是一路向西和大渡口建桥和钓鱼嘴板块，由于西边的西永和大学城成熟度更高，所以房价向二手房传递更快，大渡口由于目前短期的配套还不够成熟所以传递更慢一些，但潜力还是能随着时间逐渐释放的，所以买钓鱼嘴建桥都没有问题的，与时间做朋友吧
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