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温哥华房市抢offer大战中还有理性吗?

【 好房网(canadamls)张维斌综述】在刚刚过去的2021年2月份,温哥华地区的房地产市场持续了去年下半年开始的上升市态,市场持续火爆活跃,价格在疯狂地攀升,各个城区都爆发了抢房大战,可以用“遍地狼烟”来形容。
请看几个房屋成交的极端案例:
温哥华西区的某处独立屋,上市标价为$288万,19个Offer参与竞争,成交价格为$360万;温哥华西区的某处独立屋,上市标价为$398万,4个Offer参与竞争,成交价格为$566万;温哥华东区的某处独立屋,上市标价为$173万,38个Offer参与竞争,成交价格为$260万;本那比的某处独立屋,上市标价为$130万,43个Offer参与竞争,成交价格为$162万;列治文的某处独立屋,上市标价为$130万,25个Offer参与竞争,成交价格为$175万。
 
老张也刚刚被卷进了一次抢房大战:高贵林的一处独立屋,上市标价为$120万,我的买家很中意这套房子,委托老张代理出价。经过老张和客户的仔细分析和对比,认为$120万左右就是它的合理成交价格,但是迫于看房者众多,很多买家跃跃欲试的情势,我们出价$125万,这已经是高于合理成交价格的4.17%了。当时我们认为,$125万是一个超高的价格,$130万是一个极限价格,$131万至$135万应该是一个完全疯狂的价格。当晚结果出炉,13个买家出了Offer,成交价格居然达到了$145万!比我们出的超高价格整整高出了$20万!这个价格是什么概念?一个40年房龄没有任何升级装修的老房子,所有的内外结构和居住条件都是40年前的老样子,又不具备要拆除旧房建新房的可行性,居然以高于市场合理价格的21%成交!

高于市场价格21%又是什么概念?这意味着至少2年的市场平均涨幅,也就是说,这应该是2年以后2023年的房价!!

房价在疯涨,买家在疯狂,这是怎么了?难道温哥华地区的房地产市场最近要关门了吗?难道今后不再有房子上市了吗?

出于好奇,老张刚刚做了一项简要的统计,把温哥华地区8个中心城市2月份独立屋成交状况列表如下:

从这个列表中我们可以看出,过去一个月内,一半以上的独立屋成交价格都超出了标价,尤其以温东、新西敏和高贵林这些相对低价的区域为甚。换句话来说,在2月份的独立屋成交量中,有一半以上是被买家抢走的,要想买房,必须去“抢”!成交数据是真实的,但是,成交价是真实的吗?如果每一处独立屋都以合理的价格上市标价,结果会是这样吗?这里有多少个房子是以低于市场价格上市,引发抢房大战而令部分买家疯狂,使得卖家坐收渔利并套牢买家的案例呢?另外,高于标价的成交价格,就一定都高于市场的合理价格吗?

作为买家的朋友们,在市场疯狂的状态中,首先应该冷静地看待您中意的房子,最重要的是,要和您的经纪人仔细地评估这处房子的合理市场价格,精准定价莫疯狂!!出价的时候要谨慎为之,适可而止,房子要中意,价格也要合理为好。房地产市场是长期流动和存在的,明天不会关门,等一等,市场终将冷静下来,总会有合理价格的心仪房源出现在您的面前。

如果发现某处房源以远远低于市场合理价格上市的时候,老张奉劝您最好对其敬而远之,远离这样的销售骗局,不然的话,您可能面临如下几方面的风险:第一方面,价格风险:买家本来是怀着“捡便宜”心理去看房的,结果在激烈的竞争中,自己被周围的气氛裹挟,出了一个过高的离谱的价格,便宜没有检着,却买了一个高价房。第二方面,心理风险:由于低价上市的房源围观者和抢购者众,成功地“抢”到自己心仪房源的可能性就很小。假如说,每个这样的房源上市后,平均每次竞价抢房的Offer超过10个,那么,对于买家而言,成功的可能性还不及十分之一。当作为买家的您经历了几次失败的抢房尝试之后,您可能会产生如下2种不健康的心理情绪:第一是挫败的感觉,您可能感觉购房无望,无奈放弃置业计划而错失良机;第二是疯狂的感觉,您可能因此认为,“抢房”是买房子的常态,买房子必须要出更高的价格才能够抢到,所以您最终可能在某次竞价购买中,被魔鬼般的冲动情绪所左右,出了一个破天荒的高价“抢”到了房子,因此落入陷阱,从此被高高的房价长期“套牢”。

第三方面,贷款风险:买家一旦出了过高的价格,可能会面临着无法成交的风险。在上述高贵林独立屋$145万成交的案例中,买方出了高于公平价格$25万的成交价,凭空多付了21%的房价,银行贷款如何解决?银行对此处房屋的评估价很有可能只有$120万或者$125万,这时候,买方要付出首付款之外,还要多加$20万至$25万的现金来补齐差价才可能顺利成交。买家在出价之前考虑过这个问题吗?如果买家没有这另外的$25万现金,还能顺利成交吗?如果不能顺利成交,结果会如何?当然,如果您是不差钱的土豪,则另当别论。

第四方面,物业风险:在多个Offer竞价购买的情况下,多数买家的Offer都是无条件的,双方签字就算成交。那么这个房子有没有潜在的问题呢?很多时候是被忽视的,比如,周边地质问题,地下油罐问题,房屋结构问题,土地用途问题,有毒建材问题等等。这些都是买家可能承担的风险。大温地区房地产协会主席Colette Gerber对2月份的市场评述如下:“大温地区的房地产市场正在处于卖方市场,市场的供应量无法满足买方的需求,买家竞购在推动者房屋价格的上行。这种情况在城市屋市场上最为激烈。不同地段和房型的市场条件略有不同,请大家与房地产经纪人充分合作,制定现实可行的方略以满足需求。”她继续说道:“低利率是目前市场上行的最重要动因,我们看到首次购房者和住房升级的买家在不断地涌入市场。”
疫情期间的市场表现:
在以往10个多月的疫情阶段,温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑,到4月份的惨不忍睹,再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加,尤其是9、10、11、12月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高,市场在从波谷向波峰急剧攀升,2021年年初开始,市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下,各类房型的房价都在维持着持续上涨,尤其是独立屋市场,几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下,市场已经长期地、全方位地跨入了卖方市场。请看下列图表中各类指标价格在疫情期间的逐月变化: 
在这个图表中大家可以看到,市场的房价总体上是向好的。过去11个月的疫情阶段,房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”,而是经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段,尤其是独立屋市场,过去11个月来一直保持着上升的态势。一般来说,确定一个市场的状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。去年6月份的市场总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)已经达到了21.4%,7月份更是达到了25.9%,8月份略有下滑,但还是高达23.8%,9月份这个比值在跳跃式增至27.8%,而10月份更是高达29.7%,11月份也还是维持在27.6%这样一个高位,12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值,刚刚过去的2021年1月份也接近30%,到了2月份更是攀上了44.6%的历史高位之一。这几个比值表明,我们已经有了9个月强有力的数据支撑,市场已经连续9个月维持着很高的成交比例,已经连续9个月处于“卖方市场”。专家测评表明,每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候,市场理论上就进入了“卖方市场”范围,人气上升房价上升,这是卖方市场的常态。

过去的历史经验表明,每当市场的总体销存量比接近和达到30%左右的时候,市场就会处于疯狂的上扬阶段,而在过去的一个月中,我们已经达到了44.6%的这样一个超高比值,这是十分罕见的。自从市场总体销存量比这一数据被引入和采用以来,在过去的十几年中,只有2次有过类似超高的比值,一次是2016年4月,市场的总体销存量比为63.3%,另一次是2016年5月,市场的总体销存量比是61.7%。在刚刚过去的2月份,这一比值位于历史上排行第三的高点。
市场综述:
在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2021年2月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,727套,与2020年2月份相比大幅增加了73.3%,与2021年1月份相比也大幅增加了56.0%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超越了42.8%。2021年2月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,048套,与2020年2月相比增加了26.1%,比2021年1月份增加了12.7%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,358套,比2020年2月增加了9.1%,与2021年1月份相比微增了0.6%。在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,084,000,比去年同期上涨了6.8%,与上个月相比上涨了2.6%。在各类房型中,目前全地区独立屋的指标价格为$1,621,200,比去年同期上升了13.7%,比上个月上升了2.8%;公寓的指标价格为$697,500,比去年同期上涨了2.5%,过去1个月来价格上涨了2.5%;目前全地区城市屋的指标价格为$839,800,比去年同期上涨了7.2%,比上个月上涨了2.9%。人气指标方面,2021年2月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为44.6%,比上一个月飙升了15.8%,总体上处于一个超级的卖方市场。在各类房型中,独立屋的销存量比为41.8%,城市屋为61.8%,公寓为41.7%。销存量比值反应的是市场的人气,以上数据表明2月份的市场总体上人气鼎沸,入市者已经完全忽视了疫情。房地产协会官方数据表明:每当销存量比小于12.0%的时候,市场价格就面临下行压力,我们称之为“买方市场”;每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候,市场价格平稳,我们称其为“平衡市态”;每当销存量比大于20%的时候,市场价格就会获得上行的推力,“卖方市场”因此形成。

关键数据:
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?
从上面的列表可以看出,中心城区的独立屋价格都处于快速的涨升状态。公寓市场方面,由于此类房屋的可负担能力较强,也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域,但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:
需要大家注意的是,近2个月来公寓的价格开始走强,可能会引发一轮“补涨”行情。我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆的城市屋市场的价格变化:
城市屋的涨幅虽然落后于独立屋,但是有后来居上的势头。
热点扫描:
市况疯狂热点频出。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点,一个月内涨幅超过4.0%的独立屋市场如下:三角洲的拉德纳(Ladner)独立屋市场,过去一个月内均飙涨了7.7%!!皮特草原的独立屋市场一个月内也疯涨了5.3%!威斯勒(Whistler)和斯高密市(Squamish)的独立屋市场也狂涨了4.3%。城市屋市场最近更加疯狂,三角洲的拉德纳(Ladner)城市屋市场,过去一个月内均飙涨了5.9%,枫树岭也狂涨了5.8%,高贵林港上涨了5.6%,塔瓦森(Tsawwassen)上涨了5.3%,皮特草原和新西敏也分别上涨了4.6%和4.3%。公寓市场最近也开始疯狂,塔瓦森(Tsawwassen)的公寓在过去一个月内疯涨了5.7%,三角洲的拉德纳(Ladner)上涨了5.4%,威斯勒(Whistler)的公寓过去一个月飙涨了4.8%,皮特草原和温哥华西区的公寓也分别在1个月内上涨了4.4%和4.2%。但在任何市态中,不同房型不同城区社区都有涨跌互现的情况。令人不可思议的是,在如此疯癫的市场环境中,东本那比的城市屋和独立屋在一个月内分别下跌了0.9%和0.2%。市况要点:
1.BC省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。过去这些抑制房价的措施至今还在严重影响着海外买家的入市行为,豪宅市场因此受挫。另外,几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制,温哥华市今年将要实施的3%的空置税将为市场带来更大的不利因素。
2.加拿大央行在过去2年之内连续3次降息之后,现在的房贷利率已经达到了过去85年来的历史低位,有些银行甚至推出了1.0%的极端利率以吸引客源。加拿大央行行长在公开场合不止一次地表示,现有的低利率政策将持续到2023年。虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响,基准利率几乎接近0.0%,但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行,房贷利率已经持续下调至1.0%至1.5%之间,这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力。3.加拿大政府已经开始实行的预算案,其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%,以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军,公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。4.大温地区本地人,尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃,中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋,尤其是素里、兰里$60万左右的城市屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。5.新的公寓楼盘还在不断地被推入市场,楼盘预售市场渐趋“凉凉”,已经进入平淡期,二手楼花市场清淡,楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零,市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者,亏本甩卖楼花者愈发多见,是买家淘宝的好时机。另外,新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是,对公寓市场起到了一定的冲击作用。

 

6.中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响,价格在不断下滑,西温和温西的个别豪宅社区降幅明显,曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来,多数独立屋社区已经开始出现价格强劲反弹的现象,温哥华西区和西温哥华的豪宅价格在最近几个月都在逐步上扬,房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格未来应该有很好的市场表现。7.中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后,应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前,能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要,城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升,2021年开始在快速拉升,请大家要格外关注。8.加拿大的移民政策在进一步放松,尤其是留学生转移民的配额在大幅增加,2021年的移民总数将在2020年18万人的基础上翻番,有望达到40至50万人,这将为本地的房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场,尤其是公寓市场将因此更加受益。

9.中美之间的敌对与摩擦使得中美关系近乎崩盘,美国大选中的法律大战也剑指中美关系,香港的局势也愈发严峻,现在又突然冒出个更严重的第二波新冠疫情,再有就是台海上空战云密布,加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形,这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力,他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁,中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本,以及外逃的香港人的资本,将加速流入加拿大,温哥华地区的房地产市场将因此受益。

10.华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格平稳。

11.商业地产已经成为华人投资商的关注热点,在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下,强烈地吸引着来自中国大资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的商业地产项目呈现热销状态,经营类的宾馆等物业也备受瞩目,但是出租类的商业地产项目,尤其是办公楼和底层商铺之类的物业,在承受着疫情的重大冲击。

12.各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为首当其冲,楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响,2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

13.中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落,淡出了市场买家关注的热点,在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会,本那比、列治文和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的强烈追捧,涨幅可观,希望各位多多关注。

14.疫情之下,留学生买家们正在迅速地退出市场,以往的这些年轻的买家已经风光不再,因为他们回国逃命者居多,留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从今年开始,加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批,移民名额也在急速增加,相信未来1至2年内,这些新生代移民将对市场构成一定的推力。

15.菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强,过去几年来一直非常火热,价格走势也一直很稳健,一年来的总体价格有12.3%的涨幅,三年来的总体价格也有高达10.8%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为6.8%,三年来的总体价格却只见到了1.0%的微小涨幅,与菲沙河谷相比,温哥华地区市场综合指标价格3年来的波动几乎可以忽略不计了!所以长期来看,房屋的可负担性依然是市场的焦点,这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。

观察结论:
市场在疯狂流转,诸位应理性旁观。盲目地参与抢房大战,会给家人带来一定的风险。未来几个月的市场将持续保持着一定的惯性,维持卖方市场的状态和房价稳中有升的局面。

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