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如何应对2021年大多伦多房地产快牛行情

2021年的1月份,大多伦多地区各行各业都已经抗疫疲劳,唯独房地产市场非常活跃,完全没有疲惫的迹象。地产经纪在朋友圈里,不断释放着某某区域房价又创新高的小广告,让沉默已久的房地产市场再次成为了舆论焦点。一位朋友告诉我,她家对门房子的销售情况如下:去年9月份挂牌价199万的房子因无人问津而取消挂牌,今年1月重新挂牌出来,不到一个星期就已220万的价格卖掉了。房子还是那个房子,买家的心态在最近半年发生了180度的变化,从观望变成了下狠手,从等等看变成了先下手为强、后下手遭殃。如果上面说的这套房子的公平市场价,fair market value,应该是199万,那么现在的成交价就是泡沫;如果公平市场价就应该是220万,则成交价就应该是价值回归,而去年的挂牌价则是价值洼地。人们为何绕着洼地走,偏要爬高坡呢?不到半年的时间,收入都大大提高了吗?快牛行情来的太突然,应该如何应对呢?

 

联邦移民突然放大招,一次性邀请2.7万在加拿大有了一年工作经验的工签持有人,成为加拿大永久居民。拿到PR卡的人,买房立刻就没有非居民炒房税NRST了;非居民房贷借款能力只有年收入的4倍,拿到移民身份之后借款能力立刻变成年收入的5倍了。大多地区的房价,在2021年不仅会牛气冲天,而且一改慢牛步态,重启快牛节奏,你准备好了吗?

 

01 经济学能预测市场吗?

 

很多人想预测出房价什么时候上涨,什么时候下跌;能涨多少,能跌多少。这种想法就像要预测股市涨跌一样,完全不可能。人类已经有能力将卫星准确地送到太空的指定位置,但就是算不出股市明天的收盘价。有人说经济学家都是废物,经济学完全没有用,因为永远测不准市场走势,预测不到危机什么时候发生,泡沫什么时候破裂。《奇葩说》第七季,有一段经济学家薛兆丰教授和哲学家刘擎教授的PK,很有意思,刘教授攻击经济学没有预测作用,薛教授秒回了一句:经济学能通过分析人的行为,预测小规模经济事件,例如,实行价格管制,就会有黑市。这句话非常有哲理,说的是经济学的本质,即,人对环境的反应,会反身作用于自己和身边的人。A这个人的预测就会决定A的行为,例如,A认为价格合理,就会买入;如果B和A的预测一样,且采取同样的行动,则B也会买入,买的人多就推高了价格,于是价格就涨了。C跑来认同A和B的时候,价格已经涨了。C如果认为价格还会涨,再涨自己就买不起了,于是就会采取行动,如果D看到C这么坚决,也会义无反顾,价格就这么一路被推上去了。这种情况通常出现在投资品市场,而不是消费品市场。投资品的价格越高,需求量越大;而消费品则正相反,价格越低则需求量越大。一种财货是不是投资品,根据价格升高需求量是否增大就能判断出来。股票价格涨的时候,证券公司新开户的人数增加,资金大量涌入;股票价格大跌之后,关户的人比开户的人多,资金大量撤离股市。在一个国家里,如果人们普遍认为房子是投资品,则房产就具备了只要房价上涨房屋需求就会上涨的属性,即,投资属性。根据2018年CMHC的消费者调查报告,加拿大有87%的人认为房产是一项好的长期投资;而罗伯特席勒教授在他的新书《叙事经济学》中披露,只有43%的美国人认为房产是一项好的长期投资。《叙事经济学》研究的问题是“流行叙事如何影响个人决策”。我们生活在加拿大,就要知道并习惯,房价明显上涨的情况下,交易量会增加,同时进一步推高房价,直到有外力介入。

 

经济学预测不了价格和交易量,但能够通过分析人的行为,预测小规模经济变动。最难读,但也最有价值的经济学专著是米塞斯写的《人的行为》,这本书是奥派经济学的精髓。米塞斯认为没有什么宏观或微观经济学之分,经济学唯一的研究目标就是人的行为。至于复杂的经济活动,张五常的看法最精辟:经济学家只能对复杂的经济活动做事后的解释,而不能做事前的预测。股市,楼市反应的都是个体行为的汇总,属于复杂经济现象,因此无法预测,但我们可以预测的是,只要价格涨,交易量就会放大,出现抢着买的局面,从而进一步推高价格,因为这是人的行为对投资品的正常反应。

 

去年6月,房东网举办了个线上的房产论坛,当时大家正为房地产市场的低迷忧心忡忡,主持人问各位嘉宾对2020年房产市场走势的看法,大家都表示比较乐观,我是其中最乐观的,我的看法是房地产市场会出现V型反转,即,在经济没有好转之前,房地产市场会领先于经济的总体情况出现报复性反转。我的乐观程度,取决于我看到的人的行为:从2020年4月到6月,有大量的按揭贷款加按请求,原因是人们纷纷从房产蓄水池中取水,以防疫情蔓延对家庭财务状况的冲击。如果疫情得到控制,大家拿出去的这笔钱会用于再投资,而加拿大人普遍认为房地产是最好的投资。讨论会的其他嘉宾不是做房贷的,他们看到的是水面上的鸭子,而我能看到水下鸭子正在拨水的脚。这是一个典型的,通过分析人的行为预测小规模经济事件的例子。去年9月份之后,各家银行纷纷推出转银行给现金奖励的政策,吸引高利率的借款人通过加按和转银行降低贷款利率。我观察到的情况是,人们在转银行的过程中,90%的人从房屋净值中提取了更多现金。这些堆积如山的现金,将推动2021年的房产市场的快牛走势。

除了叙事经济学,经济学近年来的发展非常有助于解释与房产相关的经济现象。《薛兆丰经济学讲义》中说到了一个供给与需求转换的现象,非常值得关注:一个人看到雷雨交加就不想开车出门了,想招一辆计程车,结果发现车费飘涨,于是自己开车出去做uber司机赚钱去了,这就是一个需求者向供给者的转变——只要价格够高,需求者就可以变成供给者。同理,只要房价够高,就会有更多人愿意出售自己的房子;反之,房价低迷时房主就不愿意卖。行为经济学里的“禀赋效应”也是这个道理:自己拥有的东西,有感情,因此卖得贵。禀赋效应和房价的三维原理,详见我以前的文章《房价为啥涨的快跌的慢》。经济学的主流观点研究的正常的消费行为,不是投资行为,例如,价格下降,需求量就大,被称为需求原理。手纸打折会有人排队抢购,而房价低了则无人问津,说明手纸符合需求原理,而房子不符合需求原理,因为房子的投资属性大于消费属性。

 

 

目前大多地区的房地产市场突然从慢牛转入快牛,很多人表示不解。经济现象是由人的行动汇集成的,经济学可以解释经济现象的成因,即使人的行动始于微末时并没有被注意到,也没有被预测到。加拿大的房地产市场始终处于牛市,不同阶段表现为慢牛或快牛。牛市的成因有两个:1.房子作为消费品时,即,作为自住目的时,需求来自加拿大政府每年30万新移民的国策,同时,加拿大每年新建房产20万套,新移民加上人口自然增长,长期以来供给赶不上需求,所以房地产市场一直是牛市;2.加拿大人绝大多数,87%的人,认为房子是一项好的长期投资,人们买房意愿强烈,地产投资回报有很强的确定性,导致房产的投资属性突出,因此会间歇性地出现慢牛突然加速为快牛的现象。

 

上述经济现象,不是每个人都能看清楚的。悲观,乐观和知足的人,看法不同,行动也就不一样。

 

 

02 悲观、乐观和知足

 

2020年充满了悲观情绪,人人以防守为主。事后我们发现:“悲观主义是个骗子,它吸引我们的注意力,却不让我们参与改变”——罗振宇于2020年跨年演讲。经历疫情的折磨后,我们发现了每一天生活的珍贵,生命的价值,爱和相互支持的力量,这一切都需要有家的支撑,而家需要安全和舒适的房屋。很高兴,人们能逐渐摆脱疫情阴影对情绪和生活的控制,我们已经从悲观和压抑中抬起头,并开始注视远方。房地产市场的重新活跃,不仅是一种信心,更是一种力量,是人们为美好未来采取行动的真实反映。

 

 

真正乐观的人,是为3、5年后,甚至是退休之后早做准备的人。A和B在疫情刚刚受到控制的时候就发现,大多数人还在惊恐之中,排队抢口罩和手纸,房价受到抑制,交易量几乎冻结,他们决定这个时候行动,为疫情过后做投资。疫苗被研究出来之后C和D发现,确实需要为将来做准备了,于是也采取了行动,虽然代价比A和B高了,但比那些还在观望的EFGH…Z要早。

当前大多伦多地区的房产市场上,谁的认错态度更诚恳,愿意为自己的错误付出的代价越高,谁就能抢到房子。依然兜兜转转犹犹豫豫的人,还会为自己的悲观和不行动付出更大代价。

 

天生知足常乐的人,不会嫉妒任何人。租房的人羡慕有房的人,有房的人羡慕有多套房的人,这个羡慕链对于知足常乐的人不起作用。不知足,又不努力的人,经常由妒生恨,指责地产投资者“没有对社会做出什么贡献,凭什么拥有那么多财富。”我认识的所有地产投资者,无一例外都是努力工作,诚实交税,积极上进的家庭,他们不仅热爱自己的工作,而且最大限度地推迟满足感,为自己未来的美好生活积累财富,没有一个家庭想退休后靠政府救济度日。地产投资者大多要背负每月的负现金流,工作之余打理投资房,努力工作并如实报税,以满足房贷申请时银行对收入和债务的要求。职业房东是非常少的,我们没有一位客户是职业房东,因为职业房东很难从银行借到按揭贷款。要么知足,要么努力,否则就会沦为只会指责别人的怨妇或怨夫。

 

奥派经济学虽然不同意很多传统经济学的说法,但有一点与传统经济学观点一致:人们更愿意快速满足当前的欲望,推迟解决眼前的困难,哪怕克服眼前的困难能为将来创造更大的效用。这是人的本性。人的行为无遮无拦地表现了人的本性:手纸打折有人买,房子打折没人买。诗和远方总是轻易输给眼前的苟且。有些急着抢购手纸的人哀叹:那些做地产投资的人对社会有什么贡献,凭什么拥有诗和远方?缺乏远见,不敢冒险,不愿担负责任的人,不会为了未来而行动,而人的所有价值都体现在行动上,正如一位位老和尚说的: Happiness is not something readymade, it comesfrom your own actions.”,幸福等于你自己的行动结果。不行动哪来的幸福?觉得自己不幸的人,一直在嫉妒行动的人,他们的乐观减悲观是负值,且不知足,所以才会嫉恨。乐观减悲观是正数的人,是净乐观,会采取行动改变自己的命运。乐观减悲观等于零的人,知足,是最幸福的状态。乐观且采取行动的人,在人群中约占20%,所以20%的人拥有80%的财富;乐观减悲观是负数的人,是净悲观,不行动,只嫉恨采取行动的人,约80%,这80%的人拥有20%的财富;知足的人,我至今还没有遇到过,大约占人口的0.0000001%吧。

 

如果你对股市乐观,就会投资于股市;如果你对房产乐观,就投资房产。加拿大的房地产回报的确定性远远大于股市投资,因为对房产的需求是移民政策制造的,这是我们生活在加拿大的一个优势,不要暴殄天物。

 

03 投机冲动与杞人忧天

 

在以前的文章中我说过,当加拿大房地产价格涨幅超过8%的时候,就会出现炒房现象,原因就不重复了,说说该如何应对吧。目前多伦多地产市场上,已经出现了买房交割后立刻挂牌出售的情况。这些炒房的人很可悲,也很可恶,可悲的是他们没有能力长期持有房地产,无法获得长期投资的收益,只能短炒;可恶的是,扰乱了市场秩序。从银行正门申请到贷款的人,具有长期持有房产的能力,无论是自住还是出租;只能走旁门左道取得高利贷的人没有能力长期持有房产,却偏要在房地产市场上博一下,这种情况只会出现在某一区域,某一类房产,出现快牛,甚至是疯牛的情况下,否则短炒根本就无利可图。同学们,敲黑板了,和你一起抢OFFER的人中有可能潜伏着炒房客,这些人智商和情商都有残缺,他们本来应该去股市的,就因为快牛行情的出现,才会出现在房地产市场,我们面对这种情况下唯一能做的就是:请地产经纪告诉你目标房产的公平市场价,fair market value,并给自己设一条红线,超过FMV百分之十的时候就退出抢OFFER,不要和有投机冲动的人争高下。

 

有人问我贷款的时候说,他的地产经纪告诉他不要过度加杠杆。我很不理解这样的建议,杠杆高不高是银行说了算的。如果你从银行正门进来申请贷款,并获批80%房价的贷款,难道还要按照外行的建议首付35%吗?如果银行批了60万房贷,意味着今后利率如果从1.8%涨到4.79%,你也能负担得起这60万房贷,因为银行审批贷款时用的压力测试利率是4.79%,尽管实际利率只有1.8%。总有人担心树会长到天上去,却忘了地球是有引力的,就是想过度加杠杆,银行也得同意啊。另外,很多人不明白超发货币的真正意义,超发的货币是通过购买国债释放的,去年6个星期里美联储购买的国债,比从伯南克到耶伦的10年里美联储购买的国债还要多,这些国债是要还的,如果加息,这些债务会导致美国破产,因此加息这件事已经不是普通家庭该操心的了。超发货币就是透支未来,你透支一下信用卡或支票账户就明白了,如果透支的资金被加息了,你就真的离破产不远了。日本在2000年发明了通过购买国债释放流动性的办法,即,QE,至今21年过去了,国家债务越来越重,利率和通胀率都已卧底21年;美国在2009年第一次效仿日本搞QE,12年过去了,越印钱越上瘾,利率始终抬不起头。怎么可能出现你一贷款买房,全世界利率都涨了的奇迹呢?日本长年招募能让日本加息和通胀的央行行长和大藏相,你如果有自信能让加息奇迹般地发生,可以去应聘。

 

 

04慢牛和快牛

 

加拿大的移民政策造就了房地产市场的长期牛市,但有的年头是慢牛,有的年头是快牛,同时各种不同物业的快慢程度在同一年里,也并不相同。

我一直在观察地产投资者的投资组合,如果持有的投资房各种物业比较均衡,那么每年都会有一种物业处于快牛行情。例如,持有多套房的投资者,同时持有CONDO,镇屋,以及独立屋,在过去10年里,每年都有一种物业处于快牛的增长之中,这种均衡的投资组合让投资者更有信心。但是,无论持有哪一类物业,只要是在过去10年里持续投资房地产,都是人生赢家。在填写贷款申请时,我们要求申请人披露家庭的资产和负债情况,我发现,家庭总资产超过500万,去掉债务之后家庭净资产超过300万的家庭,通常都是地产投资者,而不是金融资产投资者。优化投资组合是地产投资者永远也做不完的功课。当手里的房产处于快牛状态时,投资者应该借力做加按,取出现金投资于处在慢牛状态的房产。例如,手里的房产是独立屋,现在涨得正疯,可以加按,取出现金购买处于慢牛状态的CONDO;相反,当CONDO涨疯了的时候,加按CONDO,为入手独立屋做准备。

 

对于自住房的需求者,处于慢牛状态的房产,是最容易上牛的,因此不要等到牛疯了再悔恨为什么没有在慢牛的时候骑上去。2010年到2016年,多伦多的CONDO市场处于6年的慢牛期,很多人居然也能错过,到了2016年以后才想起来去骑,代价涨了一大截。目前,CONDO再次进入慢牛行情,而且加拿大政府一次就放行了2.7万有工签,且在加拿大工作了一年以上的年轻人成为永久居民,这些新移民从年龄结构和购买力上看,自住房的目标房产就应该是CONDO。

对于投资者来说,要善用快慢牛市场的转换来优化投资组合;对于首次置业的自住房买家来说,能上牛,是最重要的,什么牛根本无所谓,如果正赶上慢牛,自己腿脚不利索,应该当机立断,趁着牛还没疯,骑上去。自住房有升级需求的买家,赶上快牛行情是比较尴尬的,要先把原自住房加按,拿出尽量多的现金,再把新买房的预批做好,最关键的是,不要放过任何一次出价的机会,卖家天然都是贪婪的,谁的要价都不会低,买家和买家竞争也会一步步推高价格,这个时候,没有技巧可言,谁认错的决心大,谁的兜比较深,谁能买到房。购买二手房,骑错牛的风险有限,如果买楼花或房花,骑错牛的风险加倍,没有买房或投资经验的买家,建议不要挑战买期货房产这种高不确定性的交易。开发镇屋和独立屋的大开发商非常少,如果要买期房,最最重要的是自己要考察建筑商的以往经验和历史,安省新房保证保险公司Tarion的网站上有所有开发商的信息,买家一定要自己去查,不能偏信销售人员的说辞。

 

 

结语:有人抱怨经济学对日常生活没有用,我完全不同意。经济学不仅能事后解释经济现象,也能预测。说经济学无用的人,只学到了肤浅的传统经济学,并没有学到更精深的人的行为逻辑。我在2019年3月写了《房价为啥涨的快跌的慢》用经济学最新研究成果解释了房价变动的原理,本文是其姊妹篇。加拿大的房地产95%是私有产权,房贷政策稳定,几乎没有宏观调控,也没有住房公积金等乱七八糟的项目,房地产市场的买卖基本上是纯纯的市场行为,因此理解经济学原理在市场行为中的作用至关重要。理解,但不行动的人,与完全不理解,没什么区别。没有为将来退休积累财富的人,没有资格嫉恨努力做地产投资的人。投资者应该加按快牛类房产,投资慢牛板块;首次置业人士,要抓住稍纵即逝的慢牛机会,尽快上牛。自住房升级的买家,呵呵,只能拼了。

 

岁月不饶人,翻译成英文是这样的: Man is subject to the passing of time,回想过去10年我们错过的机会,都已经没有机会弥补了,遥想10年以后,今天可以做的事情能有都少还来得及做呢?牛年到了,房地产市场也进入了快牛年份,红雨在这里祝福所有的读者,新春快乐,恭喜发财,牛年,我们一起牛。

 

 

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