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房价暴涨、租金暴跌,加拿大地产市场重返借贷狂潮时代

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【加拿大乐活网lahoo.ca 轩轩综述】魔幻的2020年即将谢幕,在这一年时间里,一场疫情给房地产市场造成动荡,为加拿大房市带来诸多不确定性。

近日,经济学家对住宅房地产市场做了一份非正式抽样调查,针对疫情对房地产市场造成的影响将持续多久,包括借贷利率触底及买家是否会继续抬高住宅价格等问题提出了不同的看法。

图源:Mark Blinch/Reuters

住宅价格的波动对于买房自住而非投资的普罗大众来说影响很大。对于大多数人而言,房产买卖依然是他们一生中最大的一笔交易。与其他投资不同,房产的管理相对复杂且要求很高。

回望4年前的2016年,处在价格高点的加拿大地产市场炙手可热。而今年在疫情的影响下,房租价格普遍下跌。当年投资楼花的买家如今交房后不得不面临一个困境——房子出租则损失房租,房子转售则损失房价。

Anna Blackwell和她的丈夫2016年在多伦多市中心购入一套两居室公寓。11月,他们的租客搬出了这栋房子。在寻找下一任租客的过程中,Anna Blackwell惊讶地发现,他们不得不挂出更低的价格才能成功把这套房子租出去。之前他们每月的房租收入是$3,150,现在只有$2,600。

图源:Don Pittis/CBC

美国皮尤研究中心(Pew Research)数据显示,随着新冠大流行的经济影响持续存在,选择与父母住在一起的年轻人达到大萧条以来的最高值。

专业住宅地产市场信息服务公司North Cove Advisors经营者Ben Rabidoux表示,租金和房价的下跌并没有让其感到惊讶,早在4月份,他就已经预测到租赁市场会产生震荡

Ben Rabidoux认为,如果疫情影响持续6个月以上,则租赁需求将急剧下降,而一些最热门的地产市场中的高层住宅过剩会加剧这种下跌,从而导致销售价格也随之波动。Ben Rabidoux同时指出,房地产需求下降的原因还包括移民人数暴跌和国际学生等临时居民数量减少。

租金的下跌对租户来说是件好事。对房东来说虽然造成了损失,但这种打击并不是灾难性的。据报道,眼下市场上的房屋空置率增长太多,以至于投机者开始购买租赁物业,对空置物业进行改造升级,以期在市场反弹后赚取更高的房租。

而经济学家和银行业专家普遍认为,公寓市场的下跌是暂时的,一旦加拿大人接种疫苗,市场将重回正轨。人们普遍认为,在拥挤的繁华都市中心之外的郊区、小城市和农村地区,人们对住房的需求只会越来越强烈。

加拿大蒙特利尔银行(BMO)经济学家Jennifer Lee预测,在远程办公的热潮之下,买家将继续寻找更大的居住空间,由此带来的市场繁荣可能不会随着疫情而结束:“现在您可以走得更远,去到房价便宜的地方。”

美国房地产数据巨头CoStar首席经济学家Carl Gomez对此表示认同。Carl Gomez同样认为,大城市的房价上涨将继续推动市中心以外地区的房产需求,但他不认为第一次社会封锁期间被压抑的购房需求会以相同的速度持续下去。

图源:Don Pittis/CBC

根据上周五加拿大统计局发布的最新数据,如今的消费者又回到了借贷狂潮时代,对抵押贷款和住房投资的需求在9月底之前的3个月中创下了历史新高。本月早些时候,温哥华及多伦多房产委员会数据显示,这种疯狂借贷的趋势目前仍在继续。

但Carl Gomez同时指出,像多伦多这样的都市中心,市场上已经出现了大量“鞋盒式公寓”。这类房产备受供投资者青睐,他们买下这些物业不仅不为了自住,甚至都不用来租赁,单纯是因为它们的价值一直在稳定增长。Carl Gomez表示:“我怀疑这种需求是否会长期存在。”

尽管近年来移民的大量涌入推动了需求的增长,而利率的下跌也推动了房价的上涨,但并非所有人都相信这两种情况会持续下去。经济学家Moshe Lander就是其中之一,他担心新冠疫情可能预示着房市转折点即将到来。

“无论我们有多少移民,对任何形式的住房需求都是匮乏的。”Moshe Lander认为,加拿大人口结构老龄化,出生率低,“房产不是像过去那么好的投资项目了。”

Moshe Lander还警告说,如今极具吸引力,低至百分之一的利率可能最终会产生误导效应,因为这并不能在整个贷款周期内永远保持。

“购房者可能很快就会陷入一种困境:贷款的实际价值还没有被通货膨胀削弱,而他们正面临更高的利率,同时房产的累积净值却很少,特别是当房价不再像以前那样上涨的时候。

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