申报换房5年5次低买高卖获利 遭税局罚款追征商业收入税
渥太华一对夫妇因在2007年至2012年期间先后买卖了5次自住房，不仅被税务局将5次卖房所赚取的利润作为商业收入征税，而且被处以巨额的过失罚款。
不过，联邦税务法庭法官裁定其中有两次卖房收入应被作为商业收入征税，其他三次则已过了追讨时效。因为这对夫妇是遵照其会计师的指示报税，故免去他们的巨额过失罚款。
在加拿大，出售自住房的收益免税是纳税人能够享受免税的少数途径之一。然而，如果联邦税务局裁定纳税人定期买卖房屋，将否决其申报自住房增值免税的要求，并将把卖房收入作为百分之百的商业收入征税。
联邦税务法庭在今年9月裁决了一宗案件，渥太华一对夫妇分别在2007年、2008年、2009年、2011年和2012年购买和出售了他们的住宅，并就每次出售住宅申报了自住房增值免税。联邦税务局不仅寻求将该对夫妇5次卖房后赚取的收入作为商业收入征税，而且向他们处以巨额的过失罚款。
该对夫妇经营混凝土生意，其后经营地基维修生意。他俩在2006年8月购买了第一栋住房，并在迁入后进行了一些装修和粉刷工作。
他俩很快以住房靠近工业区、来自货运车的噪音太大为由，在大约10个月后决定搬离，他们卖房赚取的利润是69,801元。
该对夫妇在2007年9月迁入了第二栋住房，该间房屋是他们自建的。但他俩很快对所在的社区感到不满，并因土狼的入侵对他们的双胞胎女儿的安全感到担心。他们遂出售了房屋，并在2008年8月搬离。他们在该栋房屋内居住了11个月，卖房赚取的利润是273,434元。
该对夫妇其后搬入了第三栋房屋，也是他们自建的。一名曾为他俩提供了售房服务的地产经纪联络他俩，提出有客户愿以高价购买他们的住房。该栋房屋在2009年9月售出，在扣除了购买地皮和建造房屋的成本后，赚取的利润是403,776元。
2009年12月，该对夫妇又搬入了新购买的第四栋住房，这是一间排屋，他们对房屋进行了装修。他俩以车道太狭窄以及邻居投诉他们的社交聚会太大声为由，在2011年1月出售了该栋住房，赚取的利润是54,913元。
他们其后搬入了第五栋住房，他们对房屋进行了一些装修并做了一些园艺，后在2012年7月出售了该栋房屋，赚取的利润是187,574元。当联邦税务法庭就该案开展聆讯时，他俩已搬入了第6栋房屋。
法庭在决定纳税人的卖房利润是否被视为商业收入时，通常考虑以下多个因素，包括：物业出售的性质以及纳税人是如何使用物业的；纳税人拥有物业的时间有多长；该名纳税人买卖房屋的交易次数或频率；与物业相关的装修等工程；纳税人在购买物业时的动机等。
该对夫妇在出席聆讯时辩称，在每一次购买房屋时，他们的动机显然不是出售房屋，理由是“如果他们的动机是为了获利而出售房屋，他们就不会定造房屋以及完成很多升级”。
辩称 基于正当理由出售房屋 法官驳回税务局巨额罚款要求
此外，针对他们在2007年、2008年和2009年的房屋买卖交易，他们说，联邦税务局对上述税务年度进行重新评估已为时太晚，应被视为失去时效的。
该对夫妇中的丈夫还辩称，他每年均在报税时咨询会计师来获取专业建议，他向自己的会计师解释说，他的动机是在购买的房屋中居住，但“基于正当的理由和超越他的控制能力的情况，他和他的伴侣决定出售房屋”。
审理该宗案件的法官同意，该对夫妇没有疏忽、粗心或故意欺诈的虚假陈述，法官亦以失去时效为由，禁止联邦税务局对该对夫妇在2007年、2008年和2009年的房屋销售进行重新评估。
但法官裁定该对夫妇在购买第四和第五栋房屋时的主要动机是为了再次出售房屋获利，因此，法官裁定自住房增值免税不适用于第四和第五栋房屋，相关的卖房利润应被视为商业收入征税。
最后，法官还驳回了联邦税务局向该对夫妇处以巨额过失罚款的要求，理由是纳税人是根据他的会计师的建议来报税，他以为自己可以每年申报自住房增值免税。
