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出租房连载#9 租客违约提前搬出怎么办?

大多数房东包括我自己都愿意和租客签一年的合约,但是租客没有住满一年就要搬出的情况也是会发生的。这种情况我也碰到过几次。记得有一次是租客因为工作有变动,在Alberta省找到了一份工作,住了四个月就要搬出;另外一个租客是因为儿子发生意外,要做手术,住了五个月要搬出,而且只给了我15天的通知。

租客要求提前搬出通常有以下几个原因:

  1. 工作的变动(搬迁或收入有变化)
  2. 家庭情况改变
  3. 对房子不满意
  4. 和房东或邻居/室友不和
  5. 发现更好而且便宜的房子
  6. 有意外发生

你可以问租客要搬出的理由,如果能够解决的尽量协商解决。不能解决的问题,我们没有必要挽留租客。尤其是比较麻烦的租客。我和租客协商解除租约的情况也有很多次。不满意的租客,我会提出让他提前搬出。无论哪种原因租客要求搬出,我们的任务是尽快找到新是租客,减少损失。

下面是租赁法对租客毁约的有关规定:”A tenant who ends a fixed-term tenancy early without the Landlord’s agreement can be held accountable for any loss incurred by the landlord, such as rent or advertising costs to re-rent the unit. The Landlord is obliged to limit any potential loss by actively trying to rent the unit.” 大家看到了,我们房东的责任是尽快找到新的租客,减少损失。和租客沟通时我首先会讲解租赁法对租客毁约提前搬出的规定。比如在房东找新租客过程中的一切费用,包括广告费和租金损失是由毁约的租客承担的。有时候租客会因此改变主意,继续租下去。即使没有办法一定要搬走,通常他也会尽量配合你尽快找到新的租客。

大家记住:虽然租赁法对租客有这些规定,真正实施起来不容易。当租客搬走后再和他追讨损失不是那么容易。通常情况下只有扣除半个月的押金作为补偿。这个房东要做好思想准备。

我们现在谈一谈如何避免和减少损失

  1. 当租客提出搬出时,不要和租客因此产生口角和冲突,沟通技巧很重要。要让他感觉你理解他,并尊重他的决定;同时让他理解你的处境,并愿意配合你尽快找到新的租客。很多时候,房东因此和租客大吵大闹,说要把租客告上法庭,结果损失更大。
  2. 给新的租客看房时要求租客尽量配合。比如看房时间灵活;在看房时保持房间的干净整洁。
  3. 提醒租客在搬出前多留一些时间把房间打扫干净,确保顺利交接。
  4. 我们在和租客签约时可以加上一个关于毁约的附加条款。比如:如果租客毁约提前搬出,押金将不退还(作为租金补偿)。或者毁约租客要赔偿一个月的租金。或者在租约附加条款上写明:租客毁约给房东带来的一切损失由租客承担,除非房东没有租金损失。这样可以限制租客尽量遵守租约期限。即使一定要搬出,租客为了减少损失,也愿意配合房东找到新的租客。

我前面的两个租客虽然提前搬出了,但是并没有给我造成太大的租金损失。原因是第一个租客给了我1个半月的通知,我有充裕的时间找到新的租客。第二个租客因为情况比较紧急,我只有15天的时间找新的租客,但是因为租客的配合,我只有半个月的租金损失。所以即使租客毁约,如果房东处理得妥当,也不一定给我们带来经济的损失。

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