多伦多房市大跳水 已连跌10个月
据《星报》12月3日报道，多伦多地区的房屋销售在11月大跳水，房价也连续第10个月下跌。
TRREB（多伦多地区房地产局）周三发布的11月房市报告显示，11月的销量同比下降了15.8%，平均房价跌了6.4%，降到103万加元。
图源：51记者拍摄
从价格来看：
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独立屋同比跌幅最大，跌了9%
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半独立屋跌了4.8%
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镇屋跌3.7%
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公寓跌1.7%
独立屋的价格一般都比较高。一旦这类房子的交易量减少，就会让整体数据看起来跌幅更明显。
自2022年2月的高峰以来，多伦多各类房型的平均成交价已经跌了22%。其中，公寓价格已经跌了15%。
—我是一枚小广—
从销量来看：
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公寓跌得最厉害，销量同比暴跌21.8%
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独立屋的销量也不乐观，同比大幅下降了11.4%
公寓市场目前正经历一些专家口中的“崩盘”：销量和价格不断往下掉，投资客纷纷撤离，而首次买房的人又嫌公寓面积太小，不愿意接盘。
报告说，想买房的人大多还在观望，等着更好的经济消息。
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房贷利率大跌! 加拿大房主掀起”提前解约潮”
对于那些手里有房的人来说，房贷利率成了一个大问题。
自2023年10月以来，固定利率一路下降，根据Ratehub数据，截至11月底，五年期固定利率甚至低至3.79%。如果你在2022或2023年续了固定利率房贷，那么现在的你，可能正感到后悔。
现在，有一个好消息是：即使你被“锁死”在固定利率里，你仍然可以选择提前终止现有房贷并以更低的利率重新贷款。
但坏消息也同样明确：这样做会付出不小的代价，有时金额相当惊人。那么，值不值得？
图源：51记者拍摄
目前，有不少房主为了省出一笔钱，已经开始考虑，甚至已经行动——终止当前房贷，以更低的利率重新贷款。
渥太华持牌房贷经纪、LowestRates.ca专家Leah Zlatkin表示：这完全取决于严谨的数学计算。“数字不会骗人，”Zlatkin说。
“很多人只凭直觉，但直觉很可能是错的。你需要看真实数字，找出是否真的能省钱。”
如果你也想加入这波“解约潮”，不妨按照下面的步骤，看看你的情况是否值得“折腾一番”。
第一步：你是什么类型的房贷？
Rates.ca的房贷与房地产专家Victor Tran表示，你必须先弄清楚两点：
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你的房贷是固定利率还是浮动利率？
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是可提前终止（open mortgage）还是不可随意终止（closed mortgage）？
如果是open mortgage，一般可以无罚金提前终止；但closed mortgage的罚金可能非常高，取决于房贷类型，剩余年限和新旧利率差。
对于固定利率房贷，利率在整个期限内都不变（通常是三年或五年）。此类房贷的罚金通常是三个月利息或利率差额罚金（IRD，计算复杂）中更高的一项。
True North Mortgage创办人兼CEO Dan Eisner 表示，不同贷方对IRD的算法略有不同，有时甚至差异巨大，“这些IRD罚金可能非常残酷。”
图源：51记者拍摄
第二步：如何计算罚金
要计算罚金，你需要知道：你当前的利率与新利率的差额，以及银行因此损失的利息是多少。
例子：假设你在2023年11月签了一份五年期、6%的固定房贷（当时确实可能），剩余房贷余额为50万加元。
根据道明银行（TD）的在线计算器，罚金将接近3万加元。
Tran说，多数客户没有这么多现金，因此只能通过重新贷款（refinance），把罚金加入新的房贷余额。这又需要：
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重新资格审核
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可能重新估值（appraisal）
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法律手续
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原房贷注销费用（几百元不等）
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律师与估值费用
Tran解释判断是否“值得”的关键公式是：如果新的房贷余额在到期日时低于原房贷余额，而且“差额”大于罚金及所有费用，那么就值得提前终止或重新贷款。
换句话说：只要总体能省钱，就值得。
Tran也遇到过少数客户，即便算下来不“打平”，也愿意付罚金。因为他们相信到续贷日利率可能更高。“2020–2021年利率不到2%时，我处理过一些这样的案例，他们最后赚到了。”
“短痛换长利。”
实战案例：利率差看似很小，但结果差很多
一位客户提前终止了固定利率房贷。原利率5.99%（五年期固定），新利率4.45%（五年期浮动）。听上去差不多，但每月房贷立省359加元！
房贷签于2023年9月，他们花了7,000加元提前终止，这笔钱是自掏腰包，而非加进贷款。扣除罚金后的净节省为20,597.57加元。现在他们的浮动利率已降至 3.45%。
然而Eisner也提醒：“当利率下降时，IRD罚金会上升，这是双刃剑。”
不用罚金也可能降低利率
Tran说还有两个途径，可能让你在不付罚金的情况下获得更低利率：
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混合新旧利率并延长年限
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混合利率并提高贷款额度（重新融资）
这两种利率都不会像重新签新房贷那么低，但比原利率更有优势。不过，如果你付不起罚金或相关费用，可能间接伤害信用分。
Zlatkin将房贷比喻为“雪花”：“每一份都不一样，所以一定要仔细阅读条款。”
她表示，一般来讲，提前终止房贷的“最佳时机”，通常是在期限最初或接近续贷前的几个月。有些贷款机构在头六个月或接近续贷时设有“免罚金提前终止”条款。
总之，建议有次想法的房主咨询贷款专家，慎重决定。
