可能跟很多人想象得不太一样，加拿大不是“缺房子”，而是房源过剩。
Better dwelling在9月18日的报道中称，加拿大的住房市场从短缺到过剩的转变速度比你所说的“投机泡沫”还要快。
Desjardins经济学家卡里·诺曼指出，8月新屋开工量大幅下降，而新屋建筑许可数量创下历史新高。与此同时，新建但未售出的房屋数量创下历史最高纪录。
那么问题来了，加拿大人是否有能力消化这些供应？
数据显示，加拿大住宅建造许可证在8月激增至近35万套，创历史新高。早在2020年前，许可量已处于高位，而低利率催生的房地产狂热更是让其飙升至天际。
然而，新屋开工量却在下滑。经季调的年化开工量（SAAR）在8月跌至245,800套，较7月下降16%。许可与开工之间的差距史无前例——直接削弱了“繁文缛节是主要瓶颈”的说法。
尽管如此，新屋开工量仍在下降。经季节性调整后的年率（SAAR）8月份降至24.58万套，较7月份下降16%。许可数量与新屋开工量之间的差距从未如此之大——这削弱了“官僚作风是主要瓶颈”的说法。
这不是供应问题，而是需求问题。
诺曼将许可数量激增与不断上升的未消化库存（尤其是在多户住宅领域）进行了对比。据报道，8月份未售出房屋近1.2万套，比长期平均水平高出约50%。这是至少25年来最大的已竣工未售房屋过剩，这警示着曾经被认为不可触及的市场可能出现供应过剩。
这种情况在加拿大历史上来说实属罕见。通常情况下，大多数新房都是在施工前由投资者购买，以最大程度地减少建筑商的风险。但这种情况显然已经打破——开发商现在持有的已完工房屋数量达到了历史最高水平，却看不到任何买家。
库存上升的情况表明，以当前价格计算，竣工量与需求之间存在明显不匹配。目前有大量住房正在筹备中——但诺曼提出了一个真正的问题：加拿大能够吸收这些住房吗？
预建房需求几乎停滞。多伦多等主要市场的新房销售已跌至历史最低点。与此同时，现有房屋的挂牌量却飙升至历史新高，进一步导致市场供应过剩。
政策制定者一直坚称“增加建设”就能解决住房问题，这意味着供应短缺。与此同时，政府每年投入数十亿加元用于刺激经济，以加速供应。但事实并非如此——以这个价格，住房供应过剩。房价对于最终用户来说仍然难以承受，投机者在赌桌上的筹码也已经耗尽。
通常情况下，供应过剩会导致价格下跌，但投入成本却持续上升。这给房屋建筑商带来了利润压力，限制了他们降价的能力。这是一个奇怪的现象：需求暴跌，但建筑成本却丝毫没有动摇。
更讽刺的是，政府原本号称为“住房可负担性”而推出的建设刺激计划，实际上却在支撑成本。基建开支稳定了原材料需求，阻断了需求冲击后应有的价格回落。结果，这看起来不像是“住房计划”，更像是人为设立的价格底线。
那么，人们还愿意买房子吗？尤其新一轮降息开启之后。
The global and mail报道认为，随着利率下降，低于4%的抵押贷款利率将成为主流，打破了许多潜在购房者的心理障碍，并激励他们进入市场。
图自：The global and mail
报道称，随着加拿大央行周三将基准利率从 2.75% 下调至 2.5%，预计贷款机构提供的抵押贷款利率将很快达到 3% 左右，而不是徘徊在 4% 左右。
“3字头”得房贷利率会成为潜在购房者的心理转折点。
加拿大房地产协会高级经济学家肖恩·卡斯卡特表示：“央行的利率决定意味着几乎每个人都会得到3个百分点以上的回报。我们终于回到了很多人认为正常的范围。”
回顾过往利率，从 2009 年全球经济衰退到 2020 年疫情爆发，五年期抵押贷款的平均利率一直在 3% 左右，卡斯卡特表示，这是过去十年的典型情况。
现在，利率回归“正常”，将会促使更多买家入市。
过去的五个月，成交量一直在增长。根据加拿大房地产协会 (CREA) 最新数据， 8 月份的购房量创下了 2021 年以来同期的最高水平，当时加拿大房地产市场蓬勃发展。
利率比较网站Ratehub.ca抵押贷款专家 Penelope Graham 表示：“对买家来说，掌握三种不同的抵押贷款利率是一个重要的心理障碍。”
其他抵押贷款专家也表示赞同。“如果利率下降，人们就会重返市场，”Clover Mortgage 的抵押贷款经纪人 Shaunese Lawrence 说道，他已经在多伦多地区从事抵押贷款经纪业务十多年。
劳伦斯女士说，她已经记不清有多少人说：“我只是想得到一些东西。”
自2022年末以来，房地产市场基本处于低迷状态。由于借贷成本上升、房产贬值以及个人投资者因房地产投资不再盈利而退出新房市场，房屋销售下降。
即使加拿大央行于2024年6月开始下调基准利率，并在2025年3月之前连续七次下调利率，许多购房者仍然不愿购房。购房者认为抵押贷款利率仍然相对较高，尤其是与疫情初期普遍存在的低于2%的利率相比。
而现在，利率终于重回“3字头”。
根据 MortgageLogic.news 的数据，加拿大央行此次宣布最新利率之前，五年期浮动利率产品的平均利率为 4.1%，五年期固定利率抵押贷款的平均利率为 3.97%。
根据各大银行的网站显示，占据近 60% 抵押贷款市场的加拿大各大银行的抵押贷款利率均超过 4%。
“以 3 开头的抵押贷款利率很有帮助，”Centum Home Lenders Ltd. 的首席经纪人克林顿威尔金斯 (Clinton Wilkins) 表示，他已经在新斯科舍省从事抵押贷款经纪业务超过 20 年。
他说：“一旦这些利率广泛适用，就会增加市场需求。”
那么，楼市转机是否已经来了？
信息源：The global and mail Better dwelling
