【加拿大乐活网lahoo.ca 程序综述】加拿大央行行长Tiff Macklem5月20日在有关本国金融稳定的新闻发布会上表示，近期加拿大疯狂上涨的房价不仅“不正常”，而且其势头“不可能持续下去”。他同时警告称，加拿大的家庭不要承担过多的抵押贷款债务，因为利率终将上升。
“现在加拿大有不少家庭承担的债务远远超过了收入，”发布加拿大年度金融系统报告后，Macklem行长说，“不要指望房价会一直上涨，更不要指望上涨的房价能帮你们在未来还清欠的钱”。
（加拿大央行行长Tiff Macklem 图自彭博社）
加拿大央行最新的报告显示，过去一年中加拿大不少地区的房价涨幅高达30%，如此火热的房市让加拿大人“感到震惊”，央行也已知晓公众希望自己提高借贷成本以抑制地产需求并稳定价格。
5月20日，加拿大央行正式制定了一项新规， 6月1日起，在拿到银行贷款之前，购房者必须拿出证据证明自己可负担得起高达5.25%的贷款利率——加拿大购房者获取银行贷款的门槛无疑被大大拉高。
“现在的利率低得异常，”Macklem行长20日表示，“在确保加拿大家庭有能力在高利率情况下还清债务这个问题上，借款人和贷款人都需要出力”。
谁也不知道Macklem行长这句话会在加拿大央行日后的决策中起怎样的作用，但彭博社解读称，他话里的警告意味已经相当明显了：购房者要小心，因为利率终将上升。
（“加拿大央行警告购房者利率钟会上涨” 图自彭博社）
央行20日发布的年度报告中提到了加拿大金融系统中目前出现的一系列问题：在压力时期，加拿大债券市场的流动性着实堪忧；对气候变化风险的预估不足，让无数投资者在“低碳经济”的飞速转变中突然蒙受不白之失；政府结束补贴支持后，众多企业的生存前景一片迷茫；就连飞速发展的加密货币市场也在背地里悄悄破坏着加拿大金融市场的稳定。
但就算把这些风险加起来，它们都赶不上加拿大家庭债务和地产市场这两个问题的严重性。
伴随着30%的房价飙升，央行在报告中提到，房价愈是疯涨，加拿大人身上背负的债务也愈发脆弱，可加拿大人借钱的速度却丝毫不减。彭博社援引央行数据称，疫情期间，加拿大贷款与收入之比超450%的新贷款数量，从2020年下半年开始就在大幅上升，目前这种巨额贷款的数量已占到所有贷款数量的22%。
（温哥华街景 图自CBC）
这一比例之高，甚至超过了加拿大2016-17年的水平。而这，就是投机行为愈演愈烈的发展迹象——高比例贷款购房的热情丝毫不减，背负重重债务的人们期望从不断上涨的价格中获利，“从而造成不可持续的发展势头”。
对衡量投机行为，加拿大央行还专门发明了个名词叫“房价繁荣指数”，用它衡量了一遍加拿大各大城市后，发现多伦多、汉密尔顿、蒙特利尔和渥太华的这4个城市的购房者投机意向非常明显，对房价持续上涨的期望让这里的买家更愿意打竞价战。
央行表示，由于目前加拿大三级政府的各种补贴，总体而言家庭财务变化并未出现明显恶化，但家庭抵押贷款债务的不停上涨，确是不争的事实。可一旦经济下滑，失业率增高，房价上涨速度减慢甚至停滞，无数家庭将瞬间陷入财务困境。
加拿大的地产市场比全球任何一个角落都要火热。不过，虽然有逐渐离谱的竞价战、虽然官方各种警告地产市场的泡沫迟早会破，但供需不平衡的现状还是在持续推高房价。
买家一个二个都想要大房子，但失望的人也越来越多——原因很简单，地不够用了。
（“全球第二大国家正在耗尽土地” 图自彭博社）
就国土面积而言，加拿大这个世界上第二大国家的地不够用，听起来就非常喜感。但事实却是如此——加拿大总面积1000万平方公里，可大多数加拿大人都聚集在离美加边境不远的少数大城市中。
就算疫情改变了人们的工作方式，但一想到每周或许得有那么几天回办公室，在温哥华上班的各位恐怕说什么也不敢在基隆拿（Kelowna）这种度假胜地安家。
而且，这些大城市的地理位置也限制了自身的发展，政治因素也给城市化设置了一个又一个障碍——温哥华不得不塞在太平洋和落基山中间；省政府不让城市“摊大饼”，多伦多和渥太华就只能挤成两个岛，至于蒙特利尔？那地方和真正的岛也没啥区别。
还有，如果在加拿大稍微混得好一点，谁不想住独立屋？而“中产该住独立屋”这一有悠久历史的观念也恰恰加重了加拿大住房的土地供应问题。
据彭博社从当地地产委员会收集的数据，去年在多伦多、蒙特利尔、渥太华及周边的18个社区中，近60%的房屋销售为单户独立屋，而公寓的占比则为25%。而过去10年间，这些城市新建住房的数据则完全相反——新房库存中60%是公寓，独立屋却只有25%。
2021年3月，加拿大的新建住房数量创下历史记录，但就算如此，独立屋在新房中的占比却从24%进一步掉到了19%。
对此，彭博社解释称，土地本身就有限，而土地的分区法规更是直接定死了能供给的独立屋数量，这种失衡迫使绝望的买家只能疯狂出价，去抢所剩无几的独立屋。而在独立屋价格不断上扬的带动下，加拿大的房价也跟着一路走高。
“土地问题直接影响了新房屋供给的构成，”蒙特利尔银行经济学家Robert Kavcic说,“问题在我们现在不怎么建独立屋了，这与加拿大人目前的需求完全相反”。
“加拿大人被困住了”。
