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加拿大案例:频繁买卖自住房获利会引起税务局注意

据《星报》报道,去年秋天,加拿大税务法院的一个典型案例揭示:纳税人在短时间内频繁买卖自住房,利润将作为收入交税, 而不能享受自住房收益免税。

建筑商Rick Hansen和他的配偶Tania Weiland在2007年至2012年之间的6年中出售了渥太华地区的五栋房屋。他们在频繁的买卖中获利近100万元,国税部认定这个100万是“业务收入”而重新评估了Hansen的总收入。

根据加拿大法律,出售自己住的主要居所的任何利润都是免税的。提交纳税申报表时,Hansen在其会计师的建议下,认为利润免税。

除了需要补交税,Hansen还因未申报收入而被处以罚款。

Hansen在2019年6月的加拿大税务法院听证会上对该评估提出上诉。法院花了14个月的时间才于2020年9月发布裁决。

Hansen成功地辩称,由于时间太长,根据法律,2007、2008和2009年的重新评估可以被禁止。通常,加拿大税务局(CRA)会在向纳税人发出评估通知后三年内重新评估纳税申报表,但是如果政府可以证明粗心大意的错误或失实陈述,则会延长这个三年的期限。

由于Hansen在提交2007年,2008年和2009年的报税时曾咨询过他的会计师,因此法院发现没有粗心的错误或陈述不实。Hansen和他的家人在2007年,2008年和2009年出售的三栋自己住的房屋中,法院裁定他有权获得主要住宅收益豁免。

在2011年和2012年,Hansen和他的妻子又购买和出售了两栋房屋。最后一栋房屋在2012年,在他们现在住的房子完工后售出。

税务法院裁定,Hansen以“类似商业的方式”处理第四和第五套房子,因为这对夫妇计划在施工完成后搬到第六套房子。

结果,这些房子的利润被认为是收入,但由于Hanson 的妻子是共同拥有者,他净收益的一半需要视为收入。

在阅读此案时,加拿大税务局似乎采取了非常积极主动的态度,包括评估Hanson及其妻子应得的利润份额,并在审判时打电话给这对夫妇的邻居,

税务律师Anna Malazhavaya最近在《律师日报》上撰写了此案,总结了四个要点:

1.如果纳税人的申报合理并基于专业意见,则CRA无法在超过三年期限后重新评估纳税人。

2.似乎接受不正确的专业建议总比不接受任何建议要好。

3. CRA在验证证据方面可能非常有智谋。 “因此,永远不要对CRA撒谎,” Malzhavaya说,

4.咨询优秀的税务专家。

在此建议中,要提醒注意的是,连续买卖房屋,获得未税利润转入下一所房屋的纳税人最终将受到联邦税务局(CRA)的审查。

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