近期，BC 省最高法院审理的一宗跨国地产纠纷牵扯出了数千万加元资产、多个家庭成员、复杂的公司结构，以及横跨加拿大和中国的多项指控，引起了大范围热议，被认为是近年 BC 省最具代表性的跨境地产诉讼之一。
图源：BIV
案件的核心人物之一，是已于 2022 年去世的地产投资人 A 先生（化名）。A 先生在 2018 年移居温哥华，并在前后通过熟人 B 先生参与了多项大温地区房地产投资。
另一方当事人，则是 B 先生（化名）及其妻子、女儿，他们控制着多家以编号公司形式存在的 BC 省地产公司。
据 Vancouver Sun 及 BIV 报道，法院判决和诉状内容显示，双方的争议主要集中在 2015 年至 2018 年期间购买的多处房产上。
这些房产分布在温哥华、本拿比、素里、列治文和西温，包括公寓、独立屋以及出租物业，总价值高达 4500 万加元。
涉案房产中，至少有两处是位于温哥华西 41 街 400 街区的平房，正好处在土地整合范围内，毗邻正在建设中的大型项目 Oakridge Park。
此外，西温的两处住宅，其中包括一套位于 Queens Avenue、可俯瞰英吉利湾的景观豪宅。
图源：Vancouver Sun
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双方争论的核心问题只有一个：这些资产真正的出资人和所有权人到底是谁。
资金来源引争议
其中，A 先生遗产一方主张，当年 B 先生主动邀请 A 先生参与大温地区的房地产项目，A 先生同意出资换取相应的产权份额，并在数年内陆续投入巨额资金。
法院文件显示，这些投资以人民币的形式转出，涉及至少四个主要项目：
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约 1100 万加元，用于投资温哥华西 41 街一个开发项目，约占 40% 股权，但在其中三块地块出售后未获得任何利润；
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约 300 万加元，用于购买素里一家咖啡店 50% 的权益；
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约 2900 万加元，用于投资列治文一个综合用途开发项目的 50% 股权；
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约 200 万加元，用于购买一处本拿比住宅。
遗产方指控，B 先生在管理这些资金和项目时，并未对投资进行清晰记录，也没有就资金去向和投资收益向 A 先生作出交代，而是将相关资金视作个人资金使用。
他们认为，B 先生通过其妻子和女儿担任董事或股东的公司与信托结构，将资金和资产转移至 A 先生无法控制的范围内，构成挪用和欺诈。
简单来说，就是指控 B 先生收钱不办事，还把钱偷偷转移给自己妻女。
法院还指出，其中部分项目并未按最初约定执行，部分房产被用于抵押融资，服务于 B 先生家族自身的利益。
2018 年移居到加拿大后，原本一直是远程投资的 A 先生曾试图在专业会计的协助下，将相关投资转回自己名下，然而他在这时候才发现问题严重了。
不过，面对 A 先生遗产方的控诉，B 先生这边提出了完全相反的说法。
首先，他声称自己真正的投资合作方不是 A 先生本人，而是 A 先生的父亲，所有的投资资金也都来自 A 先生的父亲，相关交易都是双方之间的安排。
其次，B 先生在诉讼中称，A 父曾担任要职，目前因职务腐败和洗钱问题接受调查，并被指将非法所得通过 BC 省房地产进行转移。
B 先生说，自己正是因为这些调查，才在 2019 年终止了与对方的合作关系，并对相关资产进行了分割。
图源：Vancouver Sun
但 BC 省最高法院在裁决中明确指出，被告方（B 先生）并未提供任何来自中国的专家证据，来证明这些调查或所谓国际通缉的真实性。
法官同时驳回了 B 先生关于部分以 A 先生名义出具的借据为伪造文件的说法，认定这是为了声称真正投资人是 A 父而刻意编造的谎言。
12 月 17 日，法院最终认定，B 先生构成民事欺诈，其家庭成员存在故意视而不见的情况，并通过转移资产实施了欺诈性转让。部分被告公司在经营中表现出压迫性和不公平损害他人利益的行为，但法院并未就共谋作出裁定。
法院裁定，A 先生遗产方可获得本拿比住宅的完整产权、对素里咖啡店拥有 52% 的权益，并可以在法院批准下主导出售。
同时，他们有权分享温哥华西 41 街项目的相关利润和收益。此外，法院还判了 2.5 万加元的惩罚性赔偿。
图源：Toronto Star
由于案件本身非常复杂，法院已决定将针对 A 父的反诉单独分开审理。目前还不清楚这项反诉最终会被撤回，还是会继续推进，甚至进入上诉阶段。对于法院认定 B 先生构成民事欺诈的裁定，被告方律师没有回应媒体的任何置评请求，而 A 父的律师同样拒绝发表评论。
资金流入缺乏监管
这宗案件之所以受到广泛关注，不仅因为涉案金额巨大、关系复杂，也因为它再次暴露了加拿大房地产市场在跨境资金监管方面的长期隐忧。
多项研究显示，2016 年至 2019 年间，从中国流向加拿大和澳大利亚房地产市场的资金规模曾出现成倍增长。
BC 省在 2019 年启动的 Cullen 洗钱调查委员会，正是为了回应类似问题。调查报告指出，在监管长期不足的情况下，每年有数十亿加元的非法或可疑资金流入 BC 省的赌场和房地产市场，而通过编号公司持有房地产，被认为是最容易被滥用的渠道之一。
尽管该调查提出了上百项改革建议，包括设立专门的金融情报警务单位，以及成立独立机构专门调查房地产洗钱问题，但至今仍未全面落实。
某种程度上说，这不仅是 AB 两方的诉讼，更凸显出了加拿大长期以来存在的与跨境资本流动、房地产投资以及资金来源监管相关的结构性问题。
现在案件尚未走到终点，但其影响早已超出当事人本身。
信源：Vancouver Sun, BIV
