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一座楼,富过一座城:空置率攀升背后,中国楼宇经济经历冰火两重天

2020年,北京诞生了第一座“百亿楼宇”——中信大厦。这是北京首个年税收过百亿元的商务楼宇。

因为建筑外形酷似古代礼器“尊”,中信大厦也被称为“中国尊”。位于北京商务中心区的“中国尊”,自2011年9月动工起,就一直吸引着外界的目光。历经7年的建造,2018年10月竣工时,它一举成为北京市最高的地标建筑。

“中国尊”占地面积1.14万平方米,总建筑面积43.7万平方米,其中地上35万平方米,地下8.7万平方米,建筑总高528米,建筑层数地上108层、地下7层,可容纳1.2万人办公,集甲级写字楼、会议、商业、观光以及多种配套服务功能于一体。

根据2019年全国县(县级市、旗)的一般预算收入排名,全国约2000个县(县级市、旗)中,仅有13个县(县级市、旗)的财政收入超过百亿元。也就是说,全国超过99%的县一年的财政收入不及“中国尊”一年的税收。

CBD的两张面孔

一路高歌的不仅仅是中信大厦。

2020年,北京CBD功能区税收过亿元的楼宇超过了100座。尽管受疫情影响,但北京CBD功能区的经济发展势头依旧强劲。2020年前11个月,CBD中心区税收超过400亿元,同比增长超13%;CBD功能区累计实现税收超过1000亿元,同比增长4.3%。2020年1月~10月,CBD功能区实现利润超过2500亿元,同比增长近30%。

CBD中心区是北京市规划的区域,总计面积为7平方公里。CBD功能区是朝阳区规划的,推行“泛CBD”的概念,以带动周边发展。北京市统计局和国家统计局北京调查总队1月20日公布,2020年北京地区生产总值(GDP)比上年增长1.2%,CBD地区的经济表现远超北京的整体水平。

值得注意的是,在CBD地区的经济总量如火如荼向前迈进的同时,CBD的空置率却在悄然攀升。

早在2017年,已经有部分科技企业因为租金太贵,相继搬离北京CBD的写字楼。到2020年,莱坊第二季度《北京甲级写字楼市场报告》显示,北京CBD功能区的平均租金环比下降4.5%,跌至每月每平方米361.6元,空置率环比上涨2个百分点,增至17.2%。

莱坊北京办公楼服务部分析认为,CBD空置率上升的原因,一方面来自于供应端,新的写字楼供应在短期内有所提升;另一方面,则是近年来风头正劲的科技创新型企业和CBD商业生态圈中的中小型服务类企业(包括业务链上的服务与生活服务)从租赁空间面积、扩租性、资源性、租金方面考虑,自发向新兴商务区和具有租金优势的商务园区流动,需求有所减少。上述两方面的原因,推动了北京CBD租户结构的调整。

在空置率升高的背景下,北京CBD仍然实现了高质量的经济发展。CBD管委会相关负责人告诉中国新闻周刊,原因在于优质企业落户,尤其是优质的总部企业,做出了突出的贡献。

外资企业一直是CBD发展的主要引擎。北京CBD管委会提供给中国新闻周刊的数据显示,2020年北京CBD引进的外资企业包括:国内首家外商独资的地方资产管理公司、全球最大的不良债权投资机构橡树资本在华的全资子公司——OAKTREE(北京)投资管理有限公司;国内第三家、北京市首家获准开业的外资保险资管公司——中信保诚资产管理有限公司;全球顶尖的美国新药研发企业亚太区总部赛诺根(中国)有限公司;世界领先的轨道及商用车辆制动系统制造商德国克诺尔集团中国总部;正大集团中国区总部等正大系总部企业;世界500强企业拉法基豪瑞投资有限公司等。这些企业的落户为北京CBD的税收增长作出了积极贡献。

同时,2020年9月中国(北京)自由贸易试验区成立,北京CBD纳入中国(北京)自由贸易试验区国际商务服务片区。落地CBD的开放成果包括:自贸试验区公布后首家落户北京的外资银行——巴基斯坦哈比银行北京分行;我国第二家、北京市首家个人征信公司——朴道征信有限公司;全市首批自贸区专营银行支行——工商银行和中国银行国际商务服务支行。

CBD管委会统计,自贸区成立后的10月~12月,CBD区域新设立企业936家,同比增长45.6%,新设立外资企业76家,同比增长49%,这为CBD的发展带来了新的活力和契机。

艾媒咨询CEO张毅告诉中国新闻周刊,效益突出的楼宇经济,通常来说都体现为总部经济的形态,往往也是一座城市人才流、资金流和信息流最集中的区域。

在今年全球商务区创新联合会联合安永与城市土地学会发布的《2020全球商务区吸引力报告》中,北京CBD的排名从第9提升至第7。业内人士预计,如果未来疫情形势好转,北京CBD功能区在世界范围内,将吸引更多优质企业的入驻,更开放、有效的经济发展趋势仍将延续。

产业变迁的晴雨表

楼宇经济在中国始于上世纪90年代,这一概念和实践最早出现在深圳和上海。随后,传到沿海的一些经济发达城市(比如宁波、福州、大连、天津等),并渐渐被其他一些城市所接受。

时间来到2020年,北京CBD租户结构的不断调整,只是整个中国楼宇经济变迁的一个小切片。

戴德梁行大中华区的租户研究报告中指出,中国四个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承压。2020年一季度北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态,企业租户纷纷暂缓选址和扩张需求,经济活动的停滞使得一些资金实力较弱的企业租户出现了退租、缩减面积等现象,给北京写字楼市场也带来了巨大挑战。

放眼北京,在写字楼空置率走高的趋势中,新商圈首当其冲。据戴德梁行统计,2020年四季度,北京CBD、燕莎、东二环、金融街、中关村这五大核心商圈平均空置率为10.8%,基本处于相对正常的水平。其中,中关村、金融街的空置率只有3%,甚至还处于供应偏紧区间。

相比之下,北京新兴商圈的写字楼平均空置率高达30%左右。其中,丽泽商圈2020年三季度空置率达80%,四季度虽有所下降,但也处于64%的高水平;通州商务区四季度空置率高达90%;亚奥的空置率也在22.5%的较高水平。

不同商圈的两极分化,背后是产业的变迁。

首先是疫情对外资企业的承租需求影响较大。仲量联行研究部的研究报告分析,对于写字楼市场,控制成本是很多租户考量的首要因素。尽管在2020年,内外资企业均出现缩减办公面积的情况,但由于外资企业面临着与海外市场相关的较高不确定性,一些外资租户退出北京或中国市场的情况已经开始出现。

其次,行业之间的重新洗牌也在进行。戴德梁行的研究报告预测,尽管考虑到新冠疫情的影响、政策方向以及宏观经济动态,写字楼吸纳可能还会进一步下降,但在写字楼租赁吸纳方面将存在一些亮点行业,继续推动租赁需求。此次新冠疫情催生了一系列商业、社会和生活方式以及政府政策导向的变化。这些亮点行业都或多或少受益于这一系列改变,如金融业、医疗健康、科技、媒体、电信、快消行业、线上教育和汽车业。

以中关村写字楼市场为例,尽管经历了一年的市场动荡,中关村区域的整体状况仍然保持了相对稳定的发展,租金并未大幅下降,成为今年全国表现最为优异的子市场之一,并跻身仲量联行2020年全球《优质办公楼租金追踪指数》排行榜,区域内高端办公楼项目租金位列全球第13位。

中关村区域稳健的市场表现,除了强劲的政策支持外,还要归功于北京TMT(电信、媒体和科技)行业的蓬勃发展。

仲量联行的报告显示,TMT行业的需求增长在一定程度上为北京全市写字楼市场提供了缓冲,已经成为北京市场最主要的需求来源。该行业的租赁成交面积占2020年全北京非续租类交易的1/3左右。由于中关村区域内空置面积稀缺,快速发展的TMT行业需求外溢,影响辐射全市,有望助力整体北京办公楼市场渡过最艰难的时期。

焦点在于盘活存量

楼宇经济和产业结构调整紧密相连,要了解楼宇经济未来如何发展,还要回到产业结构变迁的规律中去探寻。

易居研究院智库中心总监严跃进表示,楼宇经济主要为拥有高技术含量、技术门槛、核心竞争力的企业服务,其发展主要得益于现代服务业,如咨询、媒体、文化、公关等新兴行业的蓬勃发展。

2013年,中国第三产业产值首次超过第二产业。2014年,中国第三产业增加值首次超过第二产业。

赛迪顾问园区经济研究中心总经理孙晓利告诉中国新闻周刊,美国、英国、日本等发达国家服务业比重一般在70%~80%,所以从整体的趋势来看,未来我国的产业结构调整还有待进一步持续,服务业的占比仍然有扩大的空间。因此在大的方向上,楼宇经济的发展趋势还会持续向好。

但其中结构性的问题也同样明显,尤其是区域的结构性问题。孙晓利表示,中国区域发展不平衡的矛盾突出,一线城市和二、三线城市的服务业占比差距较大,所以二、三线城市的空置率较高。

从供给端来看,焦点在于存量的放量。以北京市为例,目前还有大量空置的存量待盘活。这些存量大部分归国有企业所有,接下来,随着相关政策的出台,会激发国有企业更好地利用这些存量资产,从而使市场的供给受到较大的影响。

目前深圳、上海等城市已经走在了北京的前列,出台了一些积极的政策激发企业盘活土地的能动性。

此外,楼宇经济的样态也要多样化,也就涉及郊区放量。北京的近郊、远郊地区,园区和写字楼的建设正在不断地扩大,未来郊区的写字楼其实不同于北京CBD的高楼大厦,更多以园区楼宇的形态出现,整体上容积率相对会更低,环境相对会更好。这也解释了为什么很多企业会逐步从CBD搬迁到周边园区。

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