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2020年70城房价成绩单:一线城市中仅有上海全年上涨 天津等26城跌回一年前

70城房价年末翘尾 上海二手房环比上涨0.6%

2020年,尽管新冠疫情来势汹汹,中国房地产市场的表现仍超出预期:全国平均房价首次进入万元时代,新房、二手房销售金额创下历史新高。

同时,重点城市之间的分化也愈加明显。1月15日,国家统计局披露了2020年最后一月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。搜狐城市通过梳理全年70城房价变动情况,发现了这些值得关注的事——

一线城市中,仅有上海房价全年上涨或持平;

天津、郑州等6城二手房价格全年下跌或持平;

26城房价跌回一年前,深圳银川同比涨幅超14%。

上海房价全年上涨或持平

四大一线城市中,仅有上海新房、二手房价格环比全年均上涨或持平。

在新房方面,广州受疫情影响,2、3月新房价格环比下跌,北京4、11月份环比下跌,深圳则在年终的12月份小幅下跌。在二手房方面,北京2月环比下跌,广州2、3月环比均下跌。相比之下,全年上涨或持平的上海楼市显得异常火热。

2020年上半年,受“公民同招、民办摇号”政策的影响,上海学区房迎来一波“哄抢潮”,使得全年学区房成交量同比上涨37%,成交价上浮8.7%。下半年,9月、11月两轮落户政策的松动又使得上海楼市进入一轮“抢购潮”,11-12月二手住宅成交量分别达到3.2万和3.9万套,连续两个月突破4年来新高。

自去年二季度以来,上海商品住房市场便持续供不应求。全年新建商品住宅新增供给面积778.6万平米,同比增长1.5%;成交面积达到917.8万平米,同比增长23.1%,创近4年来新高。源源不断的购房需求,一定程度上拉动了房价的上涨。

广州与深圳则是两个“极端”:深圳在上半年一路猛涨,广州则在下半年强势上扬。2020年上半年,深圳二手房成交4.4万套,创近4年新高,房价涨幅高居全国第二。7月最强调控新政出台后(详见《最强调控新政落地》),深圳的涨势才逐渐回落。广州则受益于上半年多区放松限购,和下半年深圳、东莞楼市调控逐渐收紧,接收了部分外溢的购房需求,带动了房价的上涨。

除个别月份以外,北京过去一年房价涨幅与其他一线城市相比偏低,仍保持“稳”字当头的态势。2020年是北京“限竞房”集中交付的一年,一定程度上平抑了房价上涨态势。不过,北京房价涨幅虽然不高,但成交量却不低。根据中原地产数据,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

天津郑州等6城房价一路下跌

与上海截然相反的是天津和郑州,它们的二手房价格环比全年下跌或持平。

如果把时间拉长一些就会发现,天津二手房价格已经下跌了很久,截至去年年底已持续18个月,主要原因就在于住房市场明显的供过于求。

2017年,天津迎来史上最严的“330”楼市调控,让一年前还热火朝天的楼市迅速降温。当年,天津新房成交12.71万套,同比下降45.73%;二手房成交9.4万套,同比下降50%。

而此前出让的地块,却在2018年陆续大量上市,供过于求的局面开始形成。2018年,天津新建商品房供应量为1791万平方米,成交量仅有1204万平方米。截至去年11月,天津商品住宅库存面积达到3759万平方米,是全国重点城市中库存量最高的城市,去化周期长达32.8个月。

新房卖不完,二手房市场也十分低迷。某全国性房企天津公司营销经理郑森在接受媒体采访时表示:“天津的二手房存量很大,目前挂牌量去化周期接近3年。”

郑州的情形也是如此。数据显示,目前郑州二手房市场库存已经超过10万套,市场上已经有不少小区库存量达到了2017年的2-3倍,成交量却不及往年同期水平,不难预见未来很长一段时间内,二手房市场都会是买方市场。

除天津、郑州之外,二手房价格全年下跌或持平的城市还有贵阳、牡丹江、北海和南充。这6个城市,也是过去一年里二手房价格同比下跌幅度最大的城市。

26城大跌深圳银川大涨

我们以国家统计局公布的2020年12月数据为基准,发现共有26个城市二手房房价跌回了一年前。

全年下跌的牡丹江以10%的同比跌幅高居榜首,南充、天津、郑州、北海和贵阳紧随其后。还有重庆、青岛、济南、太原、哈尔滨等重点城市,也赫然在列。它们或因库存较大,或因人口流失,最终造成供过于求、房价下跌的局面。

其中,郑州、济南、太原、泸州、韶关、南充、牡丹江、常德、安庆、北海这10个城市,新房价格也同样跌回一年前,可以说是“全面失守”。

面对房价下跌、城市竞争力和吸引力下降的情况,多个城市也出台了相关政策刺激楼市。比如青岛天津放宽落户条件、太原降低人才购房门槛、济南郑州加大人才购房补助、南充等众多三四线城市直接发放购房补贴等等。

还有一些城市过去一年房价大涨,引起了有关部门的特别关注。

新房方面,银川以14.2%的同比涨幅高居榜首,唐山、徐州也达到10%以上,还有成都、无锡等9个城市同比涨幅超过6%。二手房方面,深圳以14.1%的同比涨幅一骑绝尘,徐州、银川等13个城市同比涨幅超过6%。

这些城市中有些是因为经济实力与城市吸引力俱强,比如北上广深;有些是因为近两年人口增长迅猛,比如杭州西安成都;有些是因为环境优美适宜养老,比如厦门昆明三亚扬州;还有些是因为区位优势,承接了中心城市外溢,比如无锡惠州唐山;更有些是因为曾经涨幅较小,如今市场被激活以致补涨,比如银川西宁等。

2020年7、8月,国家有关部门连续两次召开座谈会,14个城市被点名参会,大部分涨幅较大的城市都在此列,包括北京、上海、广州、深圳、杭州、沈阳、成都、宁波、银川、唐山等。徐州也因房价上涨过快,被多家官媒点名。

此后,多个城市收紧了楼市调控,抑制房价上涨过快。比如去年7月,深圳出台了“史上最严楼市新政”,提出升级限购、收紧豪宅税、提高离婚买房门槛等八大重磅举措。下半年,宁波、杭州、南京、无锡、沈阳、成都、唐山、银川、徐州、西安等多个涨价过快的城市陆续出台措施,加码楼市调控。

2021年房价涨幅或维持在5%

房价牵动着每一个人的心。在已经到来的2021年,重点城市房价走势又将有何变化?

中国社会科学院财经战略研究院在《中国住房发展报告(2020-2021)》中预测,2021全年商品住房价格同比增幅可能会维持在5%左右。从空间类型上看,还存在四类机会区域:一是人口集中流入的地区,大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市;三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市;四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

贝壳研究院也给出了一致的预测:2021年市场总体平稳,价格上涨幅度收窄到5%左右。

同时,贝壳研究院还给出了几大城市群重点城市的具体预测。长三角城市房价涨幅靠前,土地成交均价涨幅较高的上海、宁波、无锡、南通,以及常住人口增量较大的上海、杭州、宁波等城市,2021年房价涨幅将在5%-10%之间。

珠三角市场或降温。2020年深圳、东莞、中山、惠州等城市住宅用地成交量同比增长在2倍及以上,新房供应量预计会明显增加,2021年价格涨幅将明显收窄或下跌。而广州近两年房价相对平稳,在人口增长的支撑下预计2021年价格继续上涨,保持在5%左右。

环渤海区域城市新房、二手房库存普遍较高,且受累于城市长期经济及人口基本面不强,价格不会有明显上涨。核心城市北京二手房需求扩大,或带动价格小幅上涨;但新房库存仍高,预计价涨温和。

西部重点城市表现分化。成都在2020年三季度调控加码,但由于政策力度不大,需求受影响较小,价格或将继续上涨,预计仍在5%左右。重庆二手房市场库存去化处在相对正常区间,市场将继续延续平稳态势。西安2020年宅地供应增加,预计2021年市场供不应求矛盾极大缓和,价格或有所下跌。

但无论如何,“房住不炒”仍是不可动摇的底线。岁末年初,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为房贷设置了“两道红线”,规定了房地产贷款与个人住房贷款的比重上限。它与去年针对房企的“三道红线”一起,构筑了中国楼市调控的信贷防火墙。这些举措,无疑正在逐步触及高房价的根源,也再一次证明“房住不炒”的底线不容动摇。

 

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