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多伦多市中心的CONDO市场要垮了吗?

眼前的问题最容易被放大,快变量很容易被误认为是慢变量,因为我们都是活在当下,无法逃脱现实处境。眼下多伦多CONDO市场的数据让人觉得问题很大,一些数字特别吸引眼球:20209月份,正在挂牌销售的CONDO数量是去年同期的215%,售出的比例低至24%,完全是买方市场;租金比去年同期下降了14%,招租数量比同期高出80%…这些数字足以让悲观的人得出结论:多伦多市中心的CONDO市场要垮了。

新冠爆发以来流行着这么一句话:我们都是受害者,只是受害的部位不一样。对于多伦多,乃至加拿大全国房地产市场来说,受害最重的就是多伦多市中心的CONDO公寓市场。是应该赶快把市中心的CONDO卖了,还是该顶风作案去抄底呢?我把自己的观察和思考的结论放在这里供大家参考,急脾气的读者可以只看这段结论,不必读完全文。

市场竞争环境下,当买家和买家竞争的时候,价格会涨;卖家和卖家竞争的时候,价格会跌,多伦多市中心CONDO 目前的状况是:房东和房东竞争,卖家和卖家竞争,因此,租金和房价都会下降。租金还会继续下降,但会在1020号之后,国际留学生可以返回加拿大时,出现跌幅放缓的局面。预测依据是,安省每年需要4万套房安置扑来的新移民和非居民,而可用于出租的新房源仅为2万,每年都有2万套房的缺口,这一压力因疫情获得了舒缓,疫情受到控制之后,这一问题会重新出现。详细分析见以往的文章《多伦多租房难怎么破》。多伦多CONDO 房价刚刚出现下跌的迹象,但肯定会因为卖家与卖家的竞争导致进一步下跌,与去年同期相比CONDO价格并没有下降,但今年的第三季度与第二季度相比,价格已经下降了0.3%。价格能下降多少呢?这个问题对很多人来说非常重要,决定了是出售还是持有CONDO。我的预测是,如果挂牌销售的数量不减少,从现在到明年6月,每个月会比去年同期下降5%,随着卖家逐渐收回正在出售的房产,房价降幅收窄。如果疫情传播出现指数增长的情况,假如再度封城,价格下跌幅度可能高达10%预测的依据是禀赋效应和房价的三维属性,见公众号以前的文章《房价为啥涨的快跌的慢》。

 

01 租房是刚需,租金下降是供给出了问题

 

人需要有安全和舒适的地方居住,买房从来都不是刚需,因为租房就可以满足基本的居住需求。租金下降,并不是说刚需出现了变化,而是可供出租的房源出现了变化。我曾在《2020多伦多房地产展望》中着重分析过2020年多伦多CONDO市场即将发生的变化。今年一月份写文章的时候预计不到疫情,但多伦多市对AIRBNB短租房管理的变化,以及新CONDO 落成比较集中这两个事实,将导致租房市场出现供给大于需求的局面,是在一月份就已经知道的事实。

有一个名为ICECONDO,在AIRBNB管理松懈的时候,对短租行为非常宽容,疫情之下,短租生意难以为继,同时多伦多市对短租进行了严格的规管,造成这栋楼的租金和售价率先跳水。BLOGTO网站对短租物业重返长租市场所带来的冲击进行了详细分析。从管窥一个CONDO就可以知道,当一个新的投资模式,或投资产品出现的时候,不要急于参与,至少要观察两个经济周期,确实是可以长期投资的好项目之后再介入也不晚。我们把“赚快钱”定义为投资的时候,很容易被AIRBNB这种投资模式吸引,当我们把“为了平衡一生的收入”定义为投资的时候,就不会冒进,从而导致进去容易出来难的不堪场面了。短租,这种取巧的投资方式,没有经得住考验,即使疫情之后,也不推荐各位读者把短租当成一种投资方式。

很多人对买楼花情有独钟,在楼花绚烂的广告面前陷入了美化的幻觉。多伦多的CONDO,有34%是投资者购买的,即,每栋楼大约1/3的单元是用于出租的。一栋350个单元的CONDO交割时,会有117个单元同时放租,房东和房东竞争的场面可想而知。如果没有疫情,租客又偏好住新房,也许23个月可以消化掉,赶上了疫情,又赶上短租物业回归市场,今年交割新楼花的投资者正在遭遇一房难租的困境。疫情期间,建筑商的求生欲特别强,原来不紧不慢的在建工程都加紧建设了,路上还有很多已经预售尚未交割的楼盘,正急着忙着赶在疫情期间交付使用。建筑商逃生的出口必须有楼花买家接应啊。楼花买家往哪逃呢?房东和房东竞争呗。如果非居民和新移民的流入速度赶不上新落成CONDO的速度,租金市场一时很难有起色。

201811月之后建成的新房,不受安省租控的限制,这一规定激发了大资本进入租房市场的兴趣。我办公室傍边,yonge/sheppard在建的一栋新CONDO就是专门为出租建造的,不出售。建筑商建好并出租了公寓之后,会将项目卖给房地产信托基金REITs,进行套现,如果有租控这个紧箍咒,卖不上好价钱,取消租控之后,大资本除了将公寓出售给终端买家之外又多了一个选择,既,建好之后全部用于出租,然后将整栋楼卖给REITs。自1975年安省实施租控政策之后,大资本就开始撤离租房市场,将租房市场让给了小投资者,这就是为什么目前多伦多的CONDO1/3是用于出租的。2018年底取消新房租控以来,大资本对出租市场重燃兴趣,并且已经动身返回市场,具体的影响尚不得而知,但疫情给了这些大资本当头一棒,几百个单元同时出租,不是件容易事儿。

 

 

02 郊区化是财务能力决定的

 

城市社会学家刘易斯芒福德,把城市描述为“文化的容器”,里面装的是人类文明的成果。无论选择住在城市的哪个区域,追求大城市生活,共同分享人类文明和进步的趋势并不会改变。文化和思想最集聚的地方,也是人口最密集的地方,但疫情要求人们保持社交距离,甚至被迫在家工作,城市的聚集效应遇到了新冠的挑战。封城被解除之后,很多人立刻选择搬离市中心,迁往郊外,其实并没有跳出城市这个文化容器,只是远离了人口最密集的地方。《瓦尔登湖》的作者梭罗说,“城市是一个几百万人一起孤独地生活的地方。” City life is millions of people being lonesome together. 一点没错,以前聚集在一起,并不是彼此依靠和互助,而是为了见面更容易,交通更便利。既然疫情之下不是啥大不了的事儿,就无需见面,无需去办公室,搬的远一点儿,住的空间更大一些,就自然成了人们的一个选项。城市生活早就是一种孤独的生活方式,搬得彼此再远一点儿,再孤独点儿又何妨。城市生活最重要的两个基石是:经济活动和社交活动,当一个人被排除在经济活动或社交活动之外时,就会顿感不适,像丢了魂儿一样,生无所恋。因此,居住的地点无论远近,参与城市经济活动和社交活动的欲望,属于城市求生欲,是城里人儿的精神和物质寄托,别担心,在城里生活习惯了的人即使搬家也跑不远,依然会在城市的容器里孤独地生活,只是空间选择偏好暂时出现了去中心化现象。

 

我的客户中,已经事业有成,且生活稳定的家庭,大多居住在郊区,而工作地点却在市中心。新组建的,或刚刚开始在城市中打拼家庭,更多地选择居住在市中心。在疫情的刺激下,很多居住在市中心的家庭将本来远期的郊区化打算提前了。但是郊区化是要有能力才能郊区化的。据National Bank房贷负担能力报告显示,大都市居民房产负担能力分CONDO负担能力和非CONDO负担能力两级。以多伦多为例,买CONDO作为主要居住场所,每月住房开销是收入的37.6%,而住非CONDO,这一比例则高达60.7%,即,月收入的一大半用于支付住房开销。由此看出,郊区化这只风筝是有风筝线牵着的,风筝线就是收入和房贷负担能力。最近两个月,郊区房价明显上涨,说明目前有能力郊区化的家庭等不了了,要尽快扩大居住面积,并从原来聚居的地方搬到远离人群的地方。这股来势凶猛的郊区化势头,会在下雪之后减弱,明年由急着来登陆的新移民接力。新移民是有能力直接买郊区房,不经市中心暂住过度的。

郊区化的理想很丰满,但郊区化的能力对于很多家庭来说还很骨感。负担能力是要慢慢积攒的,其实大家都急着逃离市中心,那么留在市中心的人,其实也就不着急搬走了,因为人口密度已经降低了。

 

03 如何预测后疫情时代房地产市场

 

预测,是个吃力不讨好的事儿。预测对了,没人给你奖励,预测错了,当然也没人找你算账,就是自个儿觉得打脸。四月份的时候,我预测房地产市场出现V型反转,有视频资料和我的文章作证,那又怎么样呢?大家还不是都躲起来不敢买房吗。很多人想看别人怎么预测,其实就是满足个好奇心,并不会以任何人的预测作为经济决策。但作为敢于做预测的人来说,预测就是一道自测题,看看自己对历史了解多少,以及逻辑推理的能力。我做几个预测,包括文章开头的预测,大家就当是看娱乐八卦吧。

预测的原理是这样的,先找到历史上发生过的类似的事件,再结合当下的情况进行逻辑推理。举个例子,有人问我你觉得新丝绸之路的前景如何?我能找到的历史事件就是当年日本人去买洛克菲勒中心,当年日元强力升值,海外购买了爆棚,日本人的心态也从战后的战战兢兢变成了目空一切,啥都买的起了嘛。结果呢?海外的东西,尤其是不动产,你是搬不走的,高价买的,低价又卖给了本地人了。历史事件加上逻辑推理,就可以预测碰海外不动产的投资结果。新冠疫情得到控制的时候会发生什么?这是不用预测的,看看朋友圈就知道,中国现在歌舞升平就是就是加拿大后疫情时代要发生的事儿。北美是自由社会,老百姓都是走地鸡,关不住,要控制疫情,还不能控制人们满地走,这就难了,只能靠群体免疫或疫苗。“抗疫”其实是分两个内容的,一个是控制病毒进行病毒式传播,即,每天感染人数呈指数级增长;一个是控制病毒的致死率。控制病毒致死率的努力正在进行中。控制病毒的病毒式传播,早就有办法了,勤洗手+带口罩。人类有史以来最严重的一次瘟疫被称为黑死病,发生在680年前,现在人们认为是鼠疫造成的,而当时的“科学家”的结论是4颗行星连成一条线造成的。今天的科学家,医生,会不会得出类似当年科学家的结论,我不知道,但我知道680年前人类是靠群体免息才没有灭亡,而不是当时科学家找出来的原因和方法。人类总是对科学太自信,其实很多宇宙的奥秘是现代技术根本无法搞清楚的。我就大胆预测一下,疫情一定会过去,加拿大也会重新歌舞升平。

 

后疫情时代的房地产市场,也会像疫情之前一样,有买,有卖,有人悲观,有人乐观,有人观望,有人敢作敢当,有政府干预,也有激情炒作。就像疫情没有发生过似的,购买能力决定了买CONDO还是非CONDO,租房还是买房。疫情杀不死我们,就会让我们更坚强。

再预测几件事儿:开发商会减少市中心CONDO的开发,转而开发市郊的非CONDO住房;买过楼花的人,会对楼花投资有了清醒的认识,销售人员的目标客户是没有经历过买楼花的人;大资本会建更多专门用于出租的CONDO,推高供给量,CONDO租金上涨会放缓;郊区化会长期化,而不是在短期内涌向郊区,郊区房产价格涨幅会缩小;新移民和非居民特别是留学生会更爱加拿大,因为其他讲英语的国家会越来越不友好,只要有可能就会扑向加拿大;已办理了移民,但长期不来居住的人,会下定决心来加拿大定居;

 

04 为长期持有房产做好准备

 

我们从来没有见过哪一种资产的价格只涨不跌,也没有见过市场上有什么投资标的的价格变动曲线不是曲线而是直线。多伦多的CONDO价格变化不可能创造什么奇迹,没有涨跌互现,只见一条直线冲云端。投资的风险的大小,不是价格波动的大小,而是本金永远损失的可能性。造成本金永久性损失的最佳时机,是恐慌性出售,这一时机被很多投资失败者牢牢把握住了。观察一下别人,尤其是去看看那些匿名的论坛,就能发现“别人”是贪婪还是恐惧,如果别人恐惧,你就可以贪婪一些;如果发现别人贪婪,就像当年约瑟夫肯尼迪发现给自己擦鞋的小工也谈论股票的时候,就赶紧恐惧吧。

 

有人把投资当成赚钱的一种方法,有落袋为安的强迫症,而我把投资当成平衡一生收入的方法,所以我自己不会轻易卖出任何一套房产。需要现金储备对抗疫情,就找银行做加按。近期我帮一位客户做了一笔投资房加按,从房子里拿出现金15万,并将贷款的还款期重新拉回到30年,因为现在的利率低,客户加按之后虽然贷款余额增加了15万,但月供仅比原来多了不到100元,1031号之前转银行进来我们还有现金奖励,借款人因原贷款没到期造成的罚款还获得了一定的补偿。这些都还是小恩小惠,借款人有了这15万元现金,即使租客5年不付租金,也足够维系房贷正常还款,不至于造成被迫卖房的局面,为长期投资做足了准备。

 

结语:

人类是经济动物,时时刻刻都在做取舍和权衡的计算,以求最佳生存状态。决定移民的时候是在取舍,住地下室还是租公寓要做权衡,从公寓搬出来还是继续租更大的公寓要比较,住得离工作地点和孩子学校的远近要计算。每个家庭的财务能力不同,待办事项有自己轻重缓急的排序,因此没有可能每个人都选择搬去市中心居住,或反过来都同时逃离市中心。作为文化的容器,市中心是文化和财富最集中的地方,没有可能因为一场疫情,市中心的房地产就彻底垮掉。“人生是围城,婚姻也是围城,围在城里的人想逃出来,城外的人想冲进去,对婚姻也罢,职业也罢,人生的愿望大都如此。”不是吗?

加拿大的后疫情时代,就是中国现在歌舞升平的场面,这一点不用怀疑。卖家和卖家竞争,房东和房东竞争,只有一个结果——降价。有人悲观有人乐观,才会有买有卖,市场才会活跃。加拿大的房地产市场是一个存量市场,因为新增房产不多,存量市场只要交易活跃,就会出现局部供大于求,局部供不应求,这就是我们常看到的,不同房产类型价格轮番上涨的场面。以平衡一生收入为目标做投资,就不会恐慌性出售自己的资产,急急火火地卖,赚了钱要交资本利得税,赔了钱就是本金的永久性损失,你急啥?加按,是长期持有房地产最好的帮手,要学会熟练使用。

 

 

 

 

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