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中国楼市将迎来典型的“鸡肋行情”

(加拿大乐活网  lahoo.ca 7月19日电)据今日头条网报道,过去一年,由地方政府和央企“共谋”的楼市高潮,已经告一段落,下一阶段中国楼市将会迎来典型的“鸡肋行情”。
6月18日,国家统计局公布“6月份70个大中城市住宅价格变动情况”,“新建商品住宅和二手住宅价格,环比上涨的城市分别有55个和48个,分别比上月减少5个和1个”, 同比上涨的城市分别有57个和52个,分别比上月增加7个和2个。同比总体继续上涨,但涨势有所放缓。”
环比上涨在减少,同比上涨涨势在放缓,这是一个特别明显的信号,延续一年的楼市高潮行情,已经正式告一段落,楼市即将迎来食之无味、弃之可惜的“鸡肋行情”。
在过去一年,一线城市和二线主要城市房价的上涨,方向上是合理的,也是合乎投资逻辑的。

1货币政策的大幅放水,直接拉升了资产价格,尤其是不动产的价格;
2去年年中的股灾,兼以实体经济的持续萧条,迫使资本大规模进入房地产;
3在楼市去库存的政策导向下,地方政府和央企之间存在合谋拉升地价的冲动。

|楼市退潮的必然性(未来三年)
楼市涨幅的过于惊人,在过去一年,一线城市和二线主要城市的房价,普遍上涨了20%—40%,这一堪称惊人的涨势,严重透支了中期内房价的上涨空间,并且,已经对供给侧改革的国策形成了阻碍。
1大城市房价过快过猛的涨势,需要一定的时间进行消化;

2房价的猛涨,导致地方政府增加土地供给,这些新增土地所建的楼盘,在未来1—2年内将陆续投向市场,楼市的库存在拉长的时间段里,事实上并没有显著减少;
3这一轮房价猛涨阶段的购房人,真正的高净值人群相对较少(高净值人群相对理性,这一波以换汇和海外资产配置为主),而是以中产改善型换房、以及中低产刚需型购房为主,这部分人群的购买力已经明显透支;
4大城市房价过快过猛的涨势,进一步挤压了实体经济生存空间,资本的大规模“脱实就虚”已经引起决策层的反思,在大城市楼市显著去库存的同时,大规模新增的土地供给实际上又在“加库存”,这种情况同样已经引起决策层的反思。所以,我们发现,最近两、三个月,多个房价猛涨的城市,均已经进入强势的调控阶段。而如果调控仍然不见效果,下一阶段更猛的调控措施,也必将全面推出,包括不限于房产税、空置税、乃至遗产税的出台。一句话,当前的房价猛涨势头如果得不到控制,那么供给侧改革很可能就会夭折。

|“鸡肋行情”的楼市特征
下半年楼市将正式进入“鸡肋行情”,并且这一趋势,将至少延续3年左右。
1“鸡肋行情”并不等于房价会大跌。事实上,一线和二线主要城市的楼市,基于货币政策整体仍将维持宽松、以及人口流动仍将向大城市聚焦的趋势,大城市的房价短期内可能会回调,但是,中期内大跌的可能性并不大,甚至从表面上看,大城市的房价仍然存在温和上涨的空间。
2“鸡肋行情”将加速楼市分化步伐。最近一年,受大城市房价猛涨效应的感染,众多三线、四线城市的房价保持相对稳定,但是,当大城市房价猛涨的高潮期退去之后,受人口流动趋势的影响,三线、四线城市房价加速下跌的态势已经难以逆转。
3“鸡肋行情”的货币贬值因素。许多人可能搞不明白,既然大城市中期还存在温和上涨的空间,为什么称之为“鸡肋行情”呢?这是因为,我们应该考虑到人民币中期贬值的因素,就在今天(1月18日)人民币中间价报6.6961 贬值156个基点创近6年最低,一年内人民币贬值幅度(兑美元)已经接近10%,也就是说,即使你的房产在过去一年增值了20%,但从全球购买力的角度,实际上仅增值了10%,而如果你的房产是在最近高位买入的,那么,即使在未来3年房价再上涨20%,而在人民币中期贬值的大趋势下(未来3年内再贬值20%是大概率),从全球购买力的角度,你的房产事实上并没有增值(充其量仅是保值)。

(过去一年人民币汇率的贬值走势)
有涨潮必有退潮,有高潮必有低潮,市场是波动的,不可能永远上涨!
楼市不仅不可能永远上涨,而且,从长期来看,基于人口老龄化、资本外流、保障房建设(既安民心,又可刺激经济)、以及政策驱赶资本进入实体等等因素,中国楼市在中期进入“鸡肋行情”之后,长期必将进入“垃圾行情”。
本文发布于: 2016-7-19 11:21
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