预测房价上涨，历来是要挨骂的。2006年或者2007年的时候，有一位深圳政协委员预测深圳“关内”普通住宅的平均价格将涨到1.8万元，被网友骂得狗血喷头。现在的情况，大家都知道了。
那么，如果一线城市取消限购，在房地产出现拐点的情况下，房价能涨到多高？我在2014年8月6日，曾经在“天天说钱”栏目发表过一篇文章，题目是《一线城市取消限购，中国经济将很危险》。
文章的基本观点是：中国房地产市场出现了拐点，三四五线城市市场已经彻底疲软。未来全国购房投资的需求，会全面压向一线城市和少数强二线城市。在这种背景下，这些中心城市的房价，不是由当地居民收入和需求决定的，而是由M2增速和全国人民对通胀的恐惧决定的。
因此，如果一线城市取消限购，房价将出现快速上涨，弄不好会在3年内翻倍。随后，一线城市楼市将带领全国楼市暴跌，泡沫彻底破裂。但我预计，暴跌是指以美元计价来说的，而且未必能跌破目前的价格。如果以人民币计价，就很难说，弄不好会继续翻倍。但到那时，人民币跟美元的汇率是什么情况，就难以预料了。
所以，我反对一线城市取消限购，尤其反对北京上海取消限购。
即便如此，我仍然受到了部分网友的谩骂，说我鼓吹房价上涨，是为房地产商代言。这些骂人的网友，基本上没有看完我的文章，也没有弄清楚我的观点。
悲催的是，北京的限购还没有取消，房价翻倍的态势已经开始出现了。1月7日下午，北京诞生了新的总价地王：南四环丰台白盆窑地块以总价86.25亿元被华润、首开、平安联合体竞得。
据报道，拍卖结束后万科集团高级副总裁毛大庆分析说，该地块溢价率22%，初步测算楼面价为38000元。他还表示，从2012年7月至今以来，北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元水平的地块就有60余块之多，3万元以上的地块也有近30块。
“这些高价地多数尚未入市，加上税金、利息等，这些地块成本比拍得时又有近20%以上增加。”毛大庆表示，若以2015年二季度开始入巿算，标志北京将有近70个以上项目，共近百次开盘价格将在5万元至7万元及以上，且这些地块多在五环或之外。
毛大庆的最后结论是：这意味着从2015年开始，北京楼市的普通商品房价将进入六万元时代。也就是说，我此前给出的“取消限购后3年翻倍”的预测，将提前完成，而且是大大提前。
事实上，去年三四季度以来，一线城市土地拍卖就不断升温，价格不断上升。截至2014年12月23日，北上广深四个城市的住宅用地成交价款合计突破3000亿元，创历史新高；平均价格为11785元/平方米，同比暴涨了55.6%。在深圳，新房和二手房价都创出了历史新高。
那么，到底是什么原因，让一线城市房价继续疯狂？
根本原因，是“一线城市”特别是北京上海公共资源太好，能吸引增量人口持续流入。我曾在本栏目里多次使用“小学生在校人数”研究中国人口流动，发现在过去5年，全国明显形成了“3大3小”6个人口增量中心。其中北京加上周边的廊坊、保定、张家口、唐山，形成一个大中心；上海加上苏州，形成一个大中心；深圳加上东莞惠州，形成一个大中心。此外，就是郑州、厦门+泉州、长沙3个小的中心。令人感到意外的是，广州、成都、重庆、武汉、南京等城市在人口吸引力上都弱了很多。
于是，在中国少数的中心城市就出现下面一个循环：公共资源优越→外来人口涌入→房价上涨→投资客涌入→国家划定城市边界、控制城市规模→房价继续上涨。
跟美国绝大多数城市相比，中国的城市模式是“摞起来”的，而且中国的土地资源也决定了城市必须采用目前的模式。再加上中国城镇化过程中出现的极度失衡，资源、人口高度集中，就必然产生高房价现象。当然，长期执行宽松的货币政策和由此带来的民众对通胀的恐惧，中国人的传统观念，中国人购房中隐含的养老、社保等需求，都大大推高了房价。
此外，还有一个重要因素加剧了中国房地产的泡沫，这就是人民币没有实现自由兑换，资产泡沫无法外溢。如果放开外汇管制，中国人购房投资的需求，将会从内地少数几个城市，扩散到世界各地。事实上，这种态势已经开始隐现。
对于普通中国人来说，在目前情况下，一线城市中心区的普通住宅，特别是中小户型，仍然具有投资价值。如果人民币不自由兑换、不贬值，再取消限购，北京上海房价应该很快跟香港、纽约、伦敦房价对接（目前人民币的M2增速虽然放慢，仍然高达12.5%，6年就可以让货币总量翻倍）。但这种冲高，肯定是难以站稳的，最终将出现一轮暴跌。但如果从更长远的时间段看呢？比如20年、30年后，北京上海房价恐怕还是会成为世界之最。
短期看（5年左右），虽然“一线城市”房价以美元计价未必能涨多少（先大涨，然后暴跌），但至少能给你保值。在人民币计价资产普遍出现泡沫的情况下，你如果没有能力到海外投资，没有能力到A股里赌博，不敢乘坐民间集资或P2P、众筹等“过山车”，还能有其他更好的选择吗？
本文发布于： 2015-1-8 19:18
