楼市新政满月：深广接连现日光盘 购房者恐慌入市

====本文导读===

楼市新政满月：深广接连现日光盘 购房者恐慌入市

任志强：楼市还未进入分水岭

外媒：中国楼市不会崩盘 不应低估政府调控能力

新政出台后，长珠三角地区及其他一线城市对政策反应迅速、市场已呈现回暖迹象；二、三线城市反应较为滞后，但市场向好趋势明显。

3月底的房贷新政叠加降准的流动性效应，正在一线城市的房地产市场快速发酵。

进入4月下旬，深圳、广州接连出现日光盘，深圳房价更是明显上涨，购房者恐慌入市重现。

中原地产统计签约数据显示，4月一线城市新房成交签约环比3月同期上涨超过50%，库存去化明显加快。与此同时，部分区域部分项目出现提价。

一线强势回暖

4月25日，位于深圳宝安洪浪北地铁口附近的勤诚达·22世纪进行2期加推。117套78-88平米单位在2小时内被“抢”光，价格在4.1万-4.6万/平方米。

据悉，勤诚达2期第一批产品于今年元旦开盘，当时均价为3.3万/平方米，时隔4个月，价格涨了30%。这也是深圳3·30新政以来第一个日光盘。

在广州，香江国际金融中心上周末首次开盘，推出3号楼共220套38-55平loft不限购公寓。毛坯价1.15-1.25万/平方米。开盘一小时后，220套房源全部售罄。

一线城市的部分日光盘现象，在整体成交数据中亦有反映。中原地产研究中心统计数据显示，全国主要典型54城市上周(4.20-4.26)合计住宅签约套数达到62256套，环比增长12.6%，其中一线城市合计签约10412套，4个一线城市成交量全面上涨，环比涨幅达11.4%。上周也是最近12周来，54城市住宅合计签约首次突破6万套。中原地产预计，5月份将继续维持增长趋势。

值得注意的是，“3·30新政”对不同城市的影响差别显著，三四线城市对于政策的强力刺激反应冷淡。一线及二线城市4月前26日的成交量较3月同期分别上升27%、13%，而三四线城市则下降26%；从整体签约看，一线城市涨幅也最明显。4月一线整体销售量环比3月同期上涨幅度均超过50%。

保利地产有关人士指出，长珠三角地区及其他一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象；二、三线城市反应较为滞后，但市场向好趋势明显。

从4月保利地产在全国各项目表现情况来看，楼市新政对各地楼市影响显现出类似的差异化现象。北京、上海、广州、重庆、杭州等一、二线重点城市，销售环比增长达50%以上；沈阳、南京、无锡、武汉、佛山等二、三线城市及北方区域，楼市新政利好的影响相对较为滞后，月度销售仍维持在相对稳定的水平。

原中原地产分析师张大伟分析认为，从央行到地方新出台的政策层出不穷，房地产市场的成交量复苏明显。二季度仍有可能降准降息。购房者入市的积极性在提高。

另一方面，随着成交的回升，一线城市房价面临再次上涨的压力。“成交上升到一定阶段，必然伴随着价格的上涨。”张大伟认为。

其中尤以深圳为甚。

深圳多个开发商和中介人士认为，在3·30新政的刺激下，当前的深圳楼市温度快速飚升。据深圳中原研究中心统计，近期在深圳已成交备案的数据中，有11个成交项目价格出现明显的上涨。龙岗片区百合盛世房价涨幅最高，达23.33%。

大型房企受益明显

一线城市及重点二线城市的率先回暖，让布局在此的大型房企首先受益。

今年一季度，大型房企的销售并不算好。4月26日，万科公布的一季度业绩报告显示，万科累计实现销售面积395.7万平方米，销售金额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。保利地产一季度签约面积158.17万平方米，同比下降27.35%；签约金额195.05亿元，同比更是下降30.52%。

3·30新政改变了一季度低迷的态势。保利地产透露，其4月认购金额超过150亿元，认购、签约金额环比、同比增长均超过50%。

对于3·30新政后的市场表现，保利地产认为，受益于持续宽松的货币环境及行业政策，市场信心大幅改善，购房者信心指数明显增加。以保利地产为例，4月份全国来访超过7万组，环比增长超过两成；从产品结构看，刚需产品去化较快，豪宅市场稳中回温，商业物业持有信心大幅增加、大宗投资踊跃。但4月刚需产品仍占最大比例。

此外，豪宅市场也逐渐升温。例如，北京的保利中央公园、保利枫丹壹号等项目，广州的保利天悦、保利云禧，以及上海的保利西岸等楼盘，月销售均超过4亿元。

投资型商业物业方面，北京保利国际广场、上海ONE56均出现单笔总额高达15亿的商业大宗购买。专业投资者对于商业物业投资前景及楼市后市发展给予积极判断。

广发证券、中信证券等券商地产分析师指出，楼市成交量同比持续上升，基本面持续复苏，板块投资逻辑依然顺畅，继续建议买入主流地产股。

前述保利地产有关人士强调，政策的放松并非意味着阳光普照。尽管市场信心大幅改善，但去库存仍是目前楼市的主旋律，房价快速反弹的可能性不大，未来半年内楼市或将呈现量升价稳的趋势。除了一线城市和少数二线城市项目外，保利地产大部分地区今年的主要工作依然是抓住市场窗口期，坚定走量、去化库存。（21世纪经济报道）

任志强：楼市还未进入分水岭

关于楼市分水岭的说法，任志强称，我不认为是分水岭。过去十年，房价波动基本是随政策变化形成。中国一方面想解决低收入家庭住房问题，另一方面要解决它对中国经济的拉动问题，因此形成了双重力量的调控措施。

据经济观察报的报道，最新的一条置顶信息里，从来不说绕口令的任志强，在镜头前认真说着，“说是说，梭是梭，说说是说说，梭梭是梭梭。说好梭与说，一起种梭梭”。这是一场名为“梭梭大战荒漠”的活动，截至4月21日，任志强的战队已劝募1900余人，善款总额超过6万元，将化为6千余颗梭梭树，守护荒漠地区生态。

实际上，任志强去年就捐赠了2万颗梭梭树。今年1月，这些“梭梭树宝宝”写来感谢信，叫他“任志强爸爸”，他把这封信放到了自己的办公地。一同被收藏的，还有他与诸多好友的合影，譬如柳传志，以及潘石屹在他生日时，精心裱好的节录的张九龄的诗词：江南有丹橘，经冬犹绿林，岂伊地气暖，自有岁寒心。

就像这丹橘常绿，如今的任志强聊起楼市，也依然延续着犀利且直接的风格。

任志强直言，过去地产政策都是以堵为主，近来的一系列政策开始疏，但还是应该由国务院层面发文调整。

公积金贷款宽松，连续降息降准，二套房贷首付下调，营业税免征期5改2，就是这半年时间，部委的政策接踵落地。而在任志强看来，政策表象是在救房地产，实际是在稳定经济。去年之前，房地产上下游的几个行业仍整体上升，但去年却出现亏损现象，譬如陶瓷行业。估计今后还会有以国务院名义出台的政策，如果今年没政策出台，投资增速可能会降到5%左右。

他要开炮的地方，还有很多。但这恰恰是，人们熟悉的那个任志强。

经济观察报：有人说，现在市场进入分水岭阶段，供大于求。你怎么看房价中长期走势，不同城市会有怎样的不同表现？

任志强：我不认为是分水岭。过去十年，房价波动基本是随政策变化形成。中国一方面想解决低收入家庭住房问题，另一方面要解决它对中国经济的拉动问题，因此形成了双重力量的调控措施。

于是把住房推向市场化，取消福利分房后，又用行政命令去干预市场，比如土地供应和住房价格。

近十年来，政府大多数调控都是围绕市场价格，于是出现了价格上上下下，所以我不知道分水岭是什么。只能说当市场能充分发挥作用，政府行政干预不那么多时，价格才能由市场决定。

从全国来说，没有统一渠道说明整个市场供过于求。去年表现好的城市投资增长、土地供给、以及销售增长大概都超过50%，最差的城市可能有负80%。而330政策出台后，因为银行、地方还要出台一些推导措施，估计可能4、5月份才能把措施落实。

330以前的政策都是国字头发的，国十条，国六条，为什么这次没有国务院政策？这并不利于市场恢复信心。如果原来是国务院文件下命令，我个人认为，这次调整也要用国务院文件来调整，很多地方政府还在担心，有没有权利按照部委文件去否定国务院文件。那就很难落实政策。譬如营业税免征期5年改2年政策，如果用部委文件，而不是国务院文件来确定，大家现在就急急忙忙地把二手房套现，但是又有多少人敢去买呢？今天买完，明天又下一个文件恢复到五年了，怎么判断预期呢？

说到房价中长期走势，在城镇化率还没达到一定程度，户籍制度还没完全解放，土地制度改革还没完全定型的时候，房价还将是一个继续上升的过程。大多数国家经验都证明，城镇化率达到70%以上时，一手房销量会越来越萎缩，二手房销售会大于新房。但中国现在大多数城市还是以一手房为主，只有宁波等几个城市二手房交易量超过一手房。

在这样的发展阶段里，如果没有一个稳定或比较长期的政策解决，总是用短期调控政策让它一上一下，是不利于市场发展的。

从需求来说，一线城市城镇化率大部分已接近80%，和国际水平差不太多，但它还在继续增长，因为公共资源在一线城市相对集中。二线城市城镇化率基本完成60%左右，但三四线城市城镇化率水平很低，大概只有30%左右。按道理，城市30%左右城镇化率应该高速提高，但现在三四线城市人口却向一二线城市快速移动，这和经济发展不平衡相关。

我们城市发展中，城镇化率没有向国际平均水平那样继续增长。所以有些地区，房屋可能出现过剩，土地供应过量。大多数国家，70%以后的城镇化率才开始降速，而我们实际这一两年已经开始降速，原因就是户籍制度，产业政策等问题没解决。

去年我们看到，国内房产投资下降大约9个多点。上游有钢铁、水泥、玻璃、机械生产，下游有建材、家装、家电等，都受到影响。陶瓷行业去年第一次出现亏损，好几个行业去年出现亏损，过去都是上升的。这对中国经济影响是巨大的。去年经济下滑速度挺快，今年中央政府出台了一些措施，很多人说为了救房地产，我个人觉得不是，可能是为了要稳定经济。

目前的房地产政策，还是处于紧缩状态和正常状态之间的调整过程。这次政策调整可能对市场有一些影响，但是影响没有预期中那么大。所以估计还会有以国务院名义出台的相关政策，否则今年没政策出台，估计投资增速会降到5%左右。

经济观察报：我们了解到房地产调控有一个思路，第一阶段稳定住房消费，第二阶段调整供应结构。第三阶段如果政策效果达不到，可能还会出台进一步强化措施。你怎么看现在这些政策的效果？

任志强：在整个中国GDP的分类中，投资还是占主导地位的。美国可能消费占到GDP70%，我们现在消费占不到50%，个人消费大概只有30%，这个比重是非常低的。出口已经变成基本打平或负增长。投资中，房地产大概占到25%左右。从历史上来看，房地产从来在各个国家都是支柱产业。

比如在美国，房地产仍然占主导地位。美国的城镇化率已经达到90%多，但它有旧城改造，居民居住面积不断扩大，还有大量升级置业需求。上个世纪90年代，美国户均房屋面积大概90平方米，但到了2010年户均250平方米，翻了一倍多。我们现在户均面积大概只有70平方米，拥有100平方米以上房子的居民不超过20%。是不是我们拥有原来的那些小房就不改造了？总理讲话里，特别讲到改善性需求。

这一轮政策重点，是把二套房首付问题和贷款问题解决得更好一点，就是因为是从小房子向大房子搬家的过程。我们过去提刚需，解决的是房子从没有到有的问题，现在要解决的是升级，从有到好。下一步可能是从好变成奢侈，这是不断发展的过程。

对美国来说，房地产有物业税。很多国家也用物业税来支撑地方财政收入，所以房地产作为支柱产业非常重要。中国要建立长期的法律关系，用于保证长效机制，和可预期的环境。从目前来看，我们缺的恰恰是通过人大立法来解决稳定预期，总是用行政调来调去，不是一个好的趋势。

经济观察报：你刚才提到市场可能会有一些分化。三四线市场，它的财政支撑，对卖地的依赖更大。但是这些市场，特别是这种库存过多的市场，你怎么看？

任志强：你凭什么说库存过多？你说哪个市场库存多？

经济观察报：三四线城市。

任志强：我不觉得是三四线城市。从去年来说，东部地区地产销售下降15%，而中部和西部地区基本上没出现销售下降。中部和西部地区比东部地区三四线城市更多，没有一线城市。三四线城市有些确实供应过大，大概能数出10个到14个城市，主要可能还是人口迁移造成的。就当地人口计算的话，可能没有那么大数量。毛病在于什么呢？

每个地方政府都希望自己城镇化率最高，希望自己的城镇化率能替代别人的城镇化率。现在国内大概7亿人口在城市，但按照各个地方城市的规划，累积起来总的城镇化率需求，大概有16亿人在城市。有一些城市一定是规划失误，很多库存，人口不到那儿去，它就会烂掉，是死库存。

产业和城镇化一定是并行的。有些地方政府只想城镇化，却没有想到产业支撑。所以它的人口转移到别的地区，这个地区空了，另一个地区可能供不应求。所以，不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机，实际是区域差别巨大，有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市，都存在一些问题，可能比部分三四线城市问题还严重。

经济观察报：最近房地产企业转型，跟国有企业混改又碰到一起了。我们一线调研中，感觉也有国有企业的房企，在尝试做混改。但有一部分，尤其是央企，他也挺担心的，可能涉及到母公司，或者激励平衡问题，你怎么看这个问题？

任志强：在全国统计中，房地产企业虽然都很大，但央企你能数出多少个来？还是以民营企业为主。为什么我们投资会掉下来，就是因为民间投资占主导，国有投资占少数。所以很明显的，民间投资掉下来之后，国有投资再想拉拉不动了。改到哪儿去呢？要不然就退出，要不然就兼并，国有企业兼并重组是非常正常的。做不到就是因为有央企。从现在来看，私营企业的经济增长效率，比央企和国有企业的经济增长效率要高30%。如果我们把现有的占国有资源巨大比重的这些资产，变成民营资产，就是现在的经济增长至少提高30%。那是好事儿，毛病就在于没有拿出一个好的办法。国有企业再改革是早晚的事儿。(中国经营网)

外媒：中国楼市不会崩盘 不应低估政府调控能力

英国《金融时报》网站4月23日刊登题为《中国房地产部门不会内爆》一文。作者为荷兰国民保险集团投资公司亚洲债务部负责人——瘐宏璟。

该文章称，有关对中国房地产泡沫担忧的传闻首先是在2009年底出现的。自那以来，中国房地产市场的增长随着政府采取的刺激或冷却措施而相应加快或放慢，但这个市场从未崩盘。

尽管如此，一些市场观察人士仍然坚称中国房地产泡沫终有一日会破裂。最近的房地产市场疲软以及佳兆业集团(一家总部位于深圳的中等规模开发商)濒临破产一事为他们提供了进一步的论据。

但是，人们不能低估中国政府对房地产市场的承诺，这一市场是宏观经济的关键。如果中国想要在2015年实现7%的经济增长率，那房地产市场就必须保持健康。

人们也不能忘了北京拥有一大堆工具。中国政府曾在经济危机期间成功制造了房地产市场的繁荣，从而弥补了海外需求的疲弱，等到该为过热的楼市降温时，它又实施了紧缩措施。

中国的决策成功在去年第四季度体现得很明显。继央行在去年9月放宽抵押贷款要求并于去年11月降息后，新房和二手房成交量都呈现大幅增长。在那以后，央行再度降息，并通过降准释放出更多资金以供贷款。

房贷要求同样被放宽，已有住房者现在购买第二套房的首付比例降低了，二手房交易税也从满五年免征改为满两年免征。预计今年还会出台更多的经济刺激措施，包括放松房地产市场的管制以及实行更大规模的货币宽松政策。

文章称，从更长期的角度看，中国房地产市场的结构性需求仍然未受影响。过去30年间，农村人口进城帮助中国城市人口数量增加了5亿。超半数中国人现在都住在城里，政府正计划让这个比例在2020年增加到60%。作为一种资产类别，房地产同样具有天然的吸引力，因为其他投资形式有限。

这并不是说房地产部门健康状况良好。从较短期看，中国的房地产债券很可能会继续波动，因为海外债权人在佳兆业风波后要求获得更多的风险溢价。不过，这些债券的估值现在看来很有吸引力。

在经济基本面上，房地产市场的增长或许会随着时间的推移而放慢，并遵循一条更可持续的增长轨迹。但是，重要的是要透过负面的迷雾来认识到决策者不会允许房地产市场崩盘，因为那将给整体经济带来可怕后果。事实证明中国决策者同样擅长把握经济大方向。鼓吹泡沫破裂是费力不讨好的。(参考消息网)