最近收到了很多房地产开发类的咨询要求，为此海岸商务宋杰特意采访了温哥华着名的注册工程师黄昌润。 黄先生出生于香港，毕业于英国着名的帝国理工学院，于90年代移民到了加拿大，并取得了注册工程师资质。黄先生参与了B.C省数十项大型房地产开发项目，在土地并购，项目设计，贷款，销售等各个环节具有丰富的资源和人脉。
本次采访记录的目的是为读者提供地产开发的基本信息。谈话记录适用于中高密度多商品或混合房开发项目。
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宋杰：黄先生，有很多客人希望在加拿大购买土地，进行开发房地产项目，你可以告诉我土地购买时候需要注意哪些事项？
黄先生：好的。土地的并购可以说是一个成功的开发项目的基础。位置可以说决定了土地的开发价值。在这里我不想花太多时间讲解，位置的选择方式，因为这是一个比较复杂的话题，而且仁者见仁，智者见智。当我们决定了一块土地之后，那么第一点我们要看这块土地的Zoning。
宋杰：你可以更详细讲解一下Zoning 是什么？对土地开发有什么影响？
黄先生：没问题，Zoning具体是指土地使用方式的规定。每个城市在规划的时候，对每个区域的土地性质进行了规定。例如，农业用地，商业用地，工业用地，低密度住宅，高密度住宅等等。在加拿大土地是严禁跨性质使用。也就是说，你绝对不可以在农业地上进行房地产开发。
宋杰：如果这块农业地的位置非常适合进行房地产开发，那这时候该怎么办？
黄先生：这个时候需要向市政府申请Rezoning, 也就是土地性质变更。这是一个非常复杂的和漫长的过程，需要经过多次听证会，议员会议才能批准。很多时候房产界将土地性质不合适的土地称之为“生地”，而土地变更完成后则称之为“熟地”。生地和熟地的价格上可能会相差几倍甚至数十倍，我曾经见过国内的客人以熟地的价格 购买了生地，其错误的决定让人心痛不已。
宋杰：如果说我们发现了一块“熟地”那么下一步我们需要在购买前考察什么？
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黄先生：下一步需要对城市开发要求进行尽职调查。
宋杰：城市开发要求有包括哪些呢？
黄先生：第一，容积率。 容积率是指可以开发总面积与土地面积的比例。例如，你有一块面积为1万平方米的土地。当容积率为1的时候，你可以总共开发1万平方米。也就是说你可以盖一个一层1万平米的房子，或者两层，每层5000平米的房子，你也可以盖10层每层1000平米的房子。当容积率为2的时候，可开发面积加倍；当容积率为0.5的时候，开发面积减半。
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第二， 建筑占地率。占地率为建筑的占地面积与土地总面积的比例。建筑占地率与容积率相结合可以得出最有效的土地开发方案。 例如，在开发占地率为75%的高容积率土地上，开多多栋低层公寓为成本最低的开发方案。但是开发占地率仅为25%的土地高容积率上，独栋高层公寓可能就成了唯一选择，这时候开发成本可能会是上一个方案的几倍或者几十倍。
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第三，高度限制。很多城市对楼层的高度进行了限定，这个是很好理解的。例如，温哥华市中心就对高楼有很多限制，而这些限制主要是为了对北部山脉风景的保护。除了温哥华市中心外，得大部分地区看不见高楼 的原因也是因为高度限制。高度限制对房地产开发影响巨大，例如一位投资人在Granville附近购买了一块土地，这块土地拥有非常高的容积率，可以盖一座很高的高级公寓，然后购买后才发现，这块土地正在风景保护的限高区域。结果无论项目怎么策划，也与预期收益相差巨大。
第四，隔离区。加拿大政府对开放项目的隔离区要求非常细致。例如，建筑必须距离道路，排污，小溪，湖泊，输电设施的距离。如果隔离要求没有考虑到，可开发面积会大大折扣。
宋杰：除了这三点，政府层面还有需要什么注意的么？
黄先生：上面的四点可以说是至关重要的，除了这些，还有很多政府要求如：社会贡献，绿化要求，停车位比例等等。很多位置很好的土地上拥有廉价房比例要求，这些廉价房由政府补助专门为低收入家庭提供。很多城区对项目开发拥有绿化要求的比例。例如，有一个客户找上我，因为他花了很多钱完成的土纸没有达到绿化要求。为了解决这个问题，我代表他于市政府多次协商，终于通过在屋顶绿化的方式达到了绿化要求。虽然增加成本，但是要比更改土纸便宜的多。
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宋杰：很有意思。除了政府增面，还有什么要求么？
黄先生：有！还有很多！
宋杰：你能在给举几个例子么？
黄先生：比如说，土地污染。你可能会看到市中心等很多非常适合房地产开发的地段空闲，有时候当作停车场，有时候干脆圈起来不许人进入。很多时候，这些土地受到了污染。
宋杰：这些污染是怎么来的？
黄先生：大部分是由于工业或者加油站污染导致。
宋杰：土地难道就一直这么空着？
黄先生：也不一定，你可以把污染的土地全部都挖走，然后填埋新土，就可以开发了，但是很多时候这些挖走和填埋成本昂贵是这个方案的可行性打了很多折扣。
宋杰：明白了，还有呢？
黄先生：水源和生态是另外两个需要注意的地方。当开发项目附近具有天然水源，如河流，湖泊，湿地，大海等。开发的时候需要经过环境相关部门的同意。例如，我曾经协助客户在基洛纳奥克纳根湖畔开发项目，光湖泊许可就花了很长时间。环保部门同时要求出具三文鱼保护方案和项目不会影响三文鱼的证据，项目方只能聘请生物学家进行数月调查花费不少。
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宋杰：明白，除了土地并购费用之外，还有没有其他费用投资人需要注意。
黄先生：最大的应该说是五通一平？
宋杰：什么是五通一平？
黄先生：五通是指，通路，通水，通电，通气，通讯，一平指的是土地的平整。土地平整最害怕的是地下的暗石，很多时候在地表完全看不到，然而在地下有卡车那么大，坚硬无比。如果对土地周围环境不了解，这一平就会花费大量的金钱。另外的五通会有相关的部门协助投资人完成，但是花费是少不了的。为了完成五通，政府会收取Development Cost Charge, 开发成本费。这笔钱主要用于开发项目公共设施的改善。
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宋杰：今天真的学了不少东西。 你觉得加拿大房产开发有什么陷阱，投资人需要注意么？
黄先生：其实加拿大房地产开发根本没有陷阱。加拿大是一个信息透明的社会，所有的信息都可以通过合法的渠道获得。当然很多信息并不是免费的。我所见到的大部分房地产开发失败的项目，大部分都是由于没有进行完善的尽职调查就将土地草草入手。在项目开发的过程中问题不断，成了卡在喉咙里咽不下去吐不出来的鱼刺。
宋杰：您今天给我了很多有用的信息。希望还能经常和您交流。
黄先生：没问题，我也希望投资人们能够少走弯路，在加拿大闯出一片天地。
这次的采访就这样结束了，但是黄先生答应海岸商务，会继续进行类似的访谈。使更多的人可以从他的经历中吸取经验。
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外传：“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”中西方商业文化相差很多，中国商人追求的是结果，加拿大商人追求的是过程。加拿大商场相对稳定成熟，信息透明，普遍比较守法与规则，因此只要过程正确，结果一般都会是完美。然而中国商场竞争激烈，市场变幻莫测，更加上商场上的36计，磨刀霍霍，即使过程正确，结果也未必完美。习惯了国内商场上的腥风血雨，很难接受加拿大商场上的桃花源。把中国商场的习惯带到加拿大很多情况下就会产生水土不服。每人身边都有几个曾经信誓旦旦要在加拿大大干一场的投资人，然而成功的又有几人？我们钱多，资源多，经验丰富，聪明，灵活，为什么在加拿大这块土地上却很难成功。或许是我们该从我们自己身上反思的时候了，“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”种不了橘还是种麦子吧。
本文发布于： 2015-4-16 10:25
