话题之：温哥华东区独立屋全年成抢手货
十多年了，温东独立屋交易一直热度不减，每年成交均超千套，价格也稳中有升。尽管不属华裔新移民置业热衷的区域，但温东地产的价值却不容小觑，显现的绩优股特质已彰显。2014年2月7日《REW.ca房产周刊》揭秘了温东独立屋值得关注的缘由。
今年年初的时候，根据2014年卑诗物业估价显示，温东的政府估价与2013年对比均有所攀升，有超过1100个物业在2013年的时候还不过百万，今年新的评估就突破了百万大关。70万以下的独立屋几乎绝迹，70万到170万为物业主力。涨幅表现不俗的区域尤以Main 街、Kingsway、Commercial Drive等地段，其中最耀眼的当属Mount Pleasant小区，在Main街与Broadway相交的地段，工业用途土地物业估价涨幅竟高达30%。
温东房屋一直交易活跃，价格涨幅稳中有升。温哥华独立屋的性价比是靠比出来的。一套温西双拼屋（duplex） 价格约80-90万，甚至百万，以同样的钱就可在温东买个入门级而品质尚可的独立屋。
温东其实也是宜居城区，论公园数量、康体娱乐设施配套和平日里采买购物的方便性，温东其实不输温西。而论地理位置，温东似乎更胜一筹。展开地图，就会发现，温东和本拿比同处大温地区的中心位置，交通条件更加得天独厚、四通八达。住在温东，上下班和出行条件堪称一流。
从自住和投资角度角度论，温东独立屋有着二者兼得的优越性。温东的租屋市场一直健康有序，很多区域根本是“房东市场”。另据调查，得益于庞大的租客群体，温东独立屋较容易获得“正现金流”。也可动用较少资金买个30年以上的旧屋只用于出租，可坐等地皮升值。
当下，温东的价格优势这时就彰显出来，吸引到大批买不起温西房产却又想住在温哥华的中产家庭，温东也因此日渐成为中产阶级的家园。十分显现的佐证就是，如今新建“豪宅”数量越来越多，以前只出现在西温和温西的现代西岸建筑样式日益增多，而大手笔的独立屋改造亦屡见不鲜，日益成为了温东一道道靓丽的风景线。
截至到本期年底发稿，温哥华东区一直持续着年初以来的异军突起之势，2014年9月-11月3个月独立屋的总体涨幅为2.20%，过去一年来独立屋的累积升幅已经达到了11.9%，表现不俗。
话题之：Passive House被动式房屋民宅建筑新趋势
Passive House概念由欧洲科学家首先提出，世界首座被动式住宅于1990年在德国问世。进入2009年以后，“被动式住宅”已逐渐成为欧洲住宅节能技术的主流，并被部分欧洲国家确定为国家住宅标准或是未来城市发展规划的方向。据统计，现在全世界有45000座被动式建筑，主要集中于欧洲和北美。
顺应了时代的发展，Passive House已被各国所重视并呈燎原之势，不只Passive House民宅越来越多，应用Passive House技术建成的办公建筑、学校、幼儿园、超市等相继落成。比利时政府规定，到2015年所有房屋建造都须达到被动式房屋的标准。德国法兰克福规定，学校都要建成Passive House。温哥华市早在几年前就宣布该市将在2020年发展成全球最绿色的城市，这其中被动式建筑的兴建将发挥重要的作用。
Passive House具有的4大优势，即节能环保、舒适、低维护成本与优良抗震性，是传统建筑不可相比的。人们一般都知道绿色住宅节能效果优越，但对于这类建筑带给人的舒适性能却不甚了解。恒温、低噪、不使用有毒挥发材质等特点确保人们居住生活更舒适和健康。
Passive House房屋完全可以不受外在气温的影响，自动调节室内温度。较传统房屋，它的优势在于密闭，再搭配高效能的暖气转换和中央通风系统，可一年四季保持舒适的恒温。Passive House使用超厚绝缘材料以及不同于传统门窗的复合式门窗，将房屋做成高密闭空间，使得热气无法散出，冷气不能渗入，以达到保温效果。这种房屋的神奇之处还在于，不光依靠太阳能产生热量，同时还可借助高效能设备甚至人体释放的热能，帮助房屋保温。
说到低维护成本，Passive House更具优越性。温哥华被动式房屋研究院发言人Monte Paulen表示，此类房屋的窗户与墙体绝缘可用上100年不坏，从长远看，Passive House的可负担性远远好过传统房屋。无论从设计、选材和施工，Passive House要求非常严格，非一般建屋商所能掌握。
2014年3月7日出版的《房产周刊》率先在温哥华华语媒体中以大篇幅详尽介绍了“被动式住宅”。
话题之：Bob Rennie：大温房地产数据全解读
2014年5月30日出版的《房产周刊》全面 报道Rennie Marketing systems创始人Bob Rennie在城市发展协会（UDI）的重要讲话。这个人称“公寓楼行销之王”的地产界翘楚人物于今年5月15日，于UDI大会上深度解析大温楼市，表达了对其走向十足的信心。
Bob Rennie首次表示，大温哥华地区55岁以上的人坐拥房地产的净资产高达1634亿加元。直观体会一下这1634亿元的购买力，以总价约60万的两居室公寓为例，这些钱足以买下多达27万套的住宅。在未来15年，婴儿潮一代downsize将成趋势，但他们多不希望搬离原社区，而想住进宽敞公寓，所以开发商有必要多建3卧房公寓。他更指出，2006年以来，约4成的首次置业者买房得到过父母或祖父母的资助，而这一比例在未来还有继续扩大的趋势。
Bob Rennie认为，现在人们购房时最看重“地段”，其次是房价、交通、生活设施配套，最后是环保。在这方面，他认为城市的能量中心（energy centre）符合置业者的诉求，大温也已出现了多点的能量中心, 如列治文市中心及本拿比铁道镇，素里市中心为强劲的后起之秀。除了大温各市城中心担当着能量中心的角色，各城中的次能量中心也相继成型，如温哥华南甘比。
目前，大温每年增加约4万人，预计未来15年人口将增至300万。Bob Rennie 指出，应对人口密度增加，兴建公寓楼和城市屋是比较可行的办法。公寓楼中的1卧室房只适合建在公共交通方便的地点。而独立屋数量自1991年已下降30%，温哥华市将不会再多建一间。
针对“大温房价难以负担”的普遍看法，Bob Rennie表示不认同。他 解释，若除去公寓楼市场上占20%的高端物业，2013年的平均价格立刻从44万直降到不到32万，年收入只需3万元的家庭或个人只要能拿出比例为25%的首付款就能供的起物业。
Bob Rennie还指出，如今，25岁-34岁的Y世代构成首次置业者的主力军，占到这一市场的72%。Y世代中有43%的人已迈入有产者行列，在华裔人口为第一的列治文，Y世代有产者比例更高达64%，几乎是多伦多同年龄段人（34%）的两倍。
话题之：温哥华老屋，遭遇拆与不拆谜局
在只有百余年历史的温哥华，拆旧屋建新房历来敏感，特别在今天大量独立屋已永久消失的大背景下，反拆除的声浪成为主流民意，令人不容忽视。2014年6月27日出版的《房产周刊》聚焦了这一敏感话题。
据温哥华市府的一份名为《保护遗产行动计划Heritage Action Plan》报告统计，自2009到2013年五年间，温哥华共拆掉了4,191间，平均每年约为840间。过去的五年，建于1940年以前的房屋拆除数量占到总数40%，且大多位于温哥华西区。
最近二、三十年，为数众多的精品老宅相继被拆，这在关心温哥华建筑遗产的人士看来，实则是城市不可挽回的损失。大量安妮女王式、多铎风格、北美殖民地式、童话屋风格的旧屋相继消失，招致民怨沸腾。他们认为，无论从审美风格到用材工艺，新盖起的“大宅McMansions”与拆除的旧屋根本无法相提并论。
针对温西顶级住宅区First Shaughnessy“地有价而屋无价”现象，《保护遗产行动计划》提出应明令禁止拆毁建于1940年前的特色房屋（character house），以便整体保护这一小区的建筑遗产和历史风貌。
该计划提议若要拆毁这些房屋，90%的旧材料须回收利用，一般房屋比例定为75%。这一限制性规定能否于2015年通过，以及是否将有效延缓拆屋行为的蔓延，目前还不得而知。
截至到发稿，温哥华市府已出台新政，规定盖于1940年前处于温哥华西区的独立屋如果有历史保留价值的则不主张拆除。若屋主（新买家）坚持要拆掉，新盖的独立屋面积不得大于原来的旧屋。此措施一经公布，立即引发地产市场的震动，使得1940年以前的独立屋从“抢手货”变成了目前的“失意儿”，很多价格即便下调也难觅买家。
话题之：素里： 人口经济地产三赢
当下的大温争先上演着“人口经济地产三赢”的城市间竞赛。但若要评选出发展最快、潜力最大的城市，素里（Surrey）定拔得头筹。宜人的自然风光、优越的地理位置、快速增长的劳动力人口、多样化的本地经济、大规模的城市改造和包括改善交通在内的基础设施建设，百姓可负担的住房条件、高效运作的政府机构，以及广阔的就业前景，这一切使得素里迅速从众多大温城市中脱颖而出。《房产周刊》于今年多次详尽报道了素里的发展进程。
据统计，2011年素里的人口达到了48万，十年间，增加10万人，每年有1万人移居素里，预计到2040年，人口将增至76万，有望超越温哥华而成为大温的城市中心点。让人兴奋的是，这里的人口结构与卑诗其他城市相比趋于“年轻化”。
大量移民的涌入，年轻家庭迁入全面拉动了素里的经济、税收、就业和基础设施的完善。政府拟花50亿元用于基础设施的投入，并将提供约6000个政府相关职位，动作之大，令人瞩目。素里已连续4年作为卑诗省最具投资价值城市的首选一跃迈进加拿大前三的位置。
作为“建设素里计划”的核心内容之一，城中心改造已取得令人瞩目的实效。市图书馆、市府大楼、3 Civic Plaza、Park Avenue等一座座地标建筑崛起，彻底改变原有旧貌。对此，有着建筑咨询师职业背景的3届女市长Dianne Watts功不可没。她既懂建筑，又长袖善舞，更善于实操。在她领导的市府努力下，各大建商、投资机构和企业纷纷入驻素里，一并开创了城市的新时代。为此，市府投入11.6亿元，而各私营公司共大手笔投入30亿，其中Coast Capital Savings就将总部迁入素里King George天铁站附近，投资1亿元新盖大楼。
几组数字或能进一步说明问题。据统计，从1996年到2014年，新增企业从8000家激增至15,000家；住宅、商业以及工业建筑的开工许可规模从1996年的6亿猛增到2013年的13亿。过去十年间，新增住宅5,745间。
再有，素里的公立中学教育质量堪称一流，Elgin Park，Semiahmoo，Fleetwood Park，Fraser Heights，Sullivan Heights几座公校在卑诗省均是排名靠前的好学校。优良的教育资源也是越来越多的华裔家庭这些年移居素里的主要原因。
值得一提的是，素里城市中心改造，令世人瞩目，有望成为即温哥华市中心之后大温第二个区域中心。市府大楼、市图书馆、表演中心、SFU大学扩建、Chuck Bailey康乐中心、Jim Pattison门诊及手术中心、素里纪念医院扩建、加拿大皇家骑警E总部、医疗科研创新大道、康富储蓄总部等一系列大型项目的崛起将为素里中心区增添一座座城市地标，昭示着素里美好的明天已于今日开启。
话题之：温哥华后巷屋大受青睐
自2009年7月起温哥华市政府批准后巷屋的兴建，已发千余张承建许可证，并超过500后巷房屋已建成，受追捧程度远超预期。今年，温哥华东区一间带后巷屋的独立屋交易金额已突破200万元。
据多位地产经纪介绍，现在人们看房时，非常在意该独立屋是否能建后巷屋，那种价格适中且有希望建后巷屋的属于市场宠儿，变得异常抢手。
人们对建后巷屋表现出的热衷，表明这种500-750平方英尺的独立房屋有着巨大的市场需求。因为私密性好、存车方便，有的还能享有一方小花园，所以租金相比公寓要的还高，如温西Point Grey一间1卧房后巷屋，能租到2200元，而温东Victoria夹64街的一两卧房laneway house也能收到1500元租金。
据专营后巷屋建造的Small Works公司Jay Fry介绍，该公司四分之三的客户与独立屋业主均有着家庭亲属关系，其中30多岁又想要小孩的夫妻占大多数。公司另外的客户中也有婴儿潮退休者，他们卖掉比如在温西的独立屋，与子女一同搬到温东带有后巷屋的独立屋居住，通过差价，就可以解决两代甚至三代人的居住难题。
还有的选择建造后巷屋，主要是SOHO一族，把laneway House当作办公室，这样一来，既能照顾家庭，又能有相对独立的工作空间，可谓两全其美的安排。
但后巷屋的建造成本不菲。据统计，电、煤气、下水等系统接通的费用约为33,000元，这还不包括施工的费用。一般，一栋后巷屋通常花费20万到25万不等，最高30万的也有，面积一般不超过600平方英尺。
据温哥华市府规定，原本的独立屋必须是RS-1和RS-5的分区。2013年，市府又重新修订条例，将独立屋宅地12%的面积提高到16%（包括车库）。施工一般需要18-20周的时间。
截至本期发稿，《房产周刊》获悉温哥华于2014年共颁发了357张后巷屋许可证，这一数字也是2009年以来最高的，但还是远远满足不了市场需求。
话题之：大温豪宅建设之殇
大温地区的高房价正将人们逐向贫富分化的两极，程度之严重，已引起全社会重视，而大温华人热点居住地区出现的“豪宅建设热潮”更引爆社会话题，2014年9月19日《房产周刊》带来深度报道。
首先温哥华住房呈两极，西区独立屋越盖越大。二十年前，温哥华家庭年收入约为6.8万，二十后收入几乎没涨，而按平方英尺计算的房价已翻了三倍，原本购房无压力的中产被边缘化，社会从以前健康的枣核型逐渐转为充满矛盾与危机的金字塔型。一边万尺豪宅住的人很少，一边微型公寓供不应求。
贫富分化的另一表现为温西老独立屋迅速消失，代之以越盖越大的豪宅。据Landcor公司调查报告，在过去的五年间，温西独立屋面积对于40年前盖的，面积涨幅高达77%，其中Dunbar, Marpole, Shaughnessy和Oakridge等区涨了70%，Cambie区78%，Point Grey65%，Kitsilano57%，Kerrisdale 85%，Southlands 以及Arbutus/Mackenzie Heights等区91%，而面积增幅比例最高的为South Grandville，竟高达94%。
多个城市将出台新政对豪宅热“降温”。西温哥华城市规划经理Chris Bishop坦言，魔兽屋大量出现在西温，已招致民怨。预计，2015年市府将出台限制“魔兽屋”的规定。
北温哥华尚未受到大量“魔兽屋”的冲击，这与华裔移民迁去人数不多有着直接的关系。另外，北温强调从容积率（0.5）控制住房的面积，这一招很管用，让人不好钻政策的漏洞。
话题之：温哥华高端公寓楼市场火热
奢华公寓市场，在温哥华这个“世界最宜居城市”属于特殊乃稀有的地产产品一线，近年开发呈“井喷”之势，主要集中于温哥华市中心和温西以及大温特定地区等小范围之内，由于供应量有限，终端产品属于奇货可居。2014年11月7日《 房产周刊》为大家做了揭秘。
根据第五大道地产行销公司总裁Scott Brown定义，奢华公寓指的是有着无敌景致与奢华装修并坐拥黄金地段的大面积公寓，即一处奢华公寓必须包括地段、景致、面积和装修四大组成部分。
对此定义，Portliving首席执行官Tobi Reyes表示认同，但同时强调温哥华奢华公寓的买家品位不俗，十分重视建筑设计和室内装饰风格。温哥华奢华公寓楼市场已经发展了一段时间，现在买家口味被吊的越来越高，关心项目是否具有“独一无二”特质。
据统计，截至2014年9月中旬，温哥华有9个在售高档公寓每平尺价格均超850元。市场热点之一的“温哥华一号公馆Vancouver House”，顶层penthouse以每平尺5000元价格搅动整个市场。处于温哥华市中心最黄金地段的Trump Vancouver的penthouse标价也到了2000万元。
温哥华的高端公寓市场似乎从来不缺买家，这也让坊间对于买家的身份大感好奇。至于亚洲（中国）买家是否构成这一市场的主力购买人群，至今还没有数据支撑的定论。
而具体到每个高端公寓楼，情形则会不同，但大致有三种人，一为本地人；二为投资者，他们在世界各地主要城市都会购置奢华公寓；三为国际买家，他们一年之中只会来温哥华短住。
Trump Vancouver的开发商Holborn集团总裁程如锦（Joo Kim Tiah）向外界透露，该奢华楼盘的买家多为本地人，但在最后的销售阶段，亚洲买家应该会跟进。Portliving首席执行官Tobi Reyes表示，公司开发的South Creek Landing项目受到本地购买者的认可，甚至构成主体，主要由温西富裕的独立屋屋主构成。
除了温哥华，现阶段，本拿比、素里和白石镇等市陆续出现了针对高端人群的公寓楼项目。
话题之 : 大温房地产市场全年稳健有序，“慢牛”态势贯穿
如果用一个词总结2014 年的大温哥华房地产市场，“慢牛”应该是个较准确的词汇，看似波澜不惊，四平八稳，但缓慢升幅的过程让人觉得安心气顺，具体表现为价格系统持续向上，人气十分稳定，多个月份包括传统的淡季月份销量比接近和突破20%大关，说明已处于卖方市场的范围内。本地买气旺盛，成为了市场的主力支撑，一些城市如高贵林、温哥华东区、北温哥华乃至三角州及素里独立屋交易活络，抢着下单的情况屡见不鲜，更印证了市场构成健康有序。
加拿大投资移民政策于2月份被整体叫停，波及到的地产交易虽不如之前活跃，但高端地产的价格并未如一些人所预料的大幅下跌，价格仍然稳定，未现“泡沫化”倾向。
大温的公寓楼和城市屋项目众多，满足一般收入市民的刚性需求。因利率处于历史低位，加上父母的资助，首次置业者入市踊跃，交通方便而生活设施齐备地段的小户型大受追捧。
纵观大温房地产市场，自2013年2月起，市场“慢牛”之势已持续20多个月。截至到2014年年底，物业总交易数达到33,116套，比2013年的28,524套增长16.1%，比2012年25,032套增长32.3%。HPI指标价格升至63.85万元，比2013年高出5.8%。
各类房屋中升值最大的为独立屋，大温地区整体涨幅为8.1%，突破百万“心理”大关，达到1,002,200元，尤以温哥华东西两区，三角洲Tsaswassen以及本拿比东（Burnaby East）表现不俗，增幅均超过10%。
城市屋交易增长7.3%,价格涨幅至47.7万元，比去年增长4.5%；公寓楼方面，全年价格涨幅3.5%达到38万，交易比数上升7.3%。
《房产周刊》每月特辟“老张市场观察”专栏，请大温资深房地产经纪张维斌先生详尽分析每月楼市的各种数据，帮助大家把握地产发展走势。
话题之：温哥华物业估价大涨9.5%且领跑大温
2015年新年一过，最新的卑诗物业评估公布于众，温哥华市以升幅9.48%领跑大温哥华地区，也是省内第二个升值最高的城市。涨幅最高的地区由卑诗西北部摘得（20.73%），唯一低于去年评估的地区为Nelson/Trail，但下降幅度也仅为0.2%。
大温地区住宅类物业均有不同程度的涨幅，其中North Shore/Squamish Valley上涨6.7%，北菲沙河（包括本拿比、新西敏、高贵林、高贵林港、满地宝）6.6%，列治文/三角洲5.7%，素里/白石4.9%，菲沙河谷4%。这意味着所谓的温哥华海天区域物业价值都有提升，这一区域的业主为此将多支付最高涨幅为15%的物业税。素里市已经公布每户将平均多交纳162元的物业税。
整个温哥华东西两区独立屋估价上扬幅度都超过了10%，西区宽50英尺宽的独立屋，去年为161万，今年就涨至181万，涨幅达到12.5%，东区宽33英尺的独立屋也从89万涨至99万，涨幅为11%。
值得关注的是，本省估值最高的10大豪宅中有9间坐落于温哥华，5间都集中于温哥华西区Point Grey的Belmont路，评估值高达1.6亿元，使其成为尽人皆知的“豪宅一条街”。第一贵仍是去年的楼王，乃为Lululemon创办人Chip Wilson所有，今年估价5,759.5万远，比去年5,420.6万元增长6.3%。
但全省平均房价最高的地区位于西温的Waterfront，该区独立屋的平均估价为354万，相比于去年的341万，涨幅3.8%。
通常，物业估值是以上一年7月1日的市场价作为评估标准，下半年的情况基本不算在内。若业主对于即将受到的物业估价通知有疑问，可致电1-866-825-8322或上其官网www.bcassessment.ca查询。
文/《REW.ca房产周刊》
本文发布于： 2015-1-11 10:12
