全球房价最难负担城市 温哥华排第二

根据最新的国际物业调查报告指出，加拿大温哥华房价相等于家庭收入的10.3倍，成为全球住房第二难负担的城市。而香港继续成为全球楼价最难负担的城市，屋价约相等于家庭年收入的15倍(即表示不吃不喝要供楼15年)。该报告又指出，爱尔兰现为全球屋价最可负担的国家，楼价中位数不超过家庭年收入中位数的3倍。

据总部设在美国伊利诺州贝尔维尔(Belleville)市的物业顾问公司Demographia，周二发表第10份《国际住房负担能力调查》(International Housing Affordability Survey)报告显示，香港楼价的中位数，约相等于当地家庭收入中位数14.9倍，高于去年所录得的13.5倍。

楼价之难负担程度仅次于香港的温哥华，屋价中位数是家庭年收入中位数的10.3倍(见附表)。而排第三的美国檀香山(Honolulu)的屋价中位数，则是家庭收入中位数的9.4倍。

改以国家及地区作比较，澳洲和新西兰是继香港之后，屋价就成为了第二最难负担国家，当地楼价的中位数，约相等于家庭年收入中位数的5.5倍。

是次研究分析了加拿大、美国、澳洲、新西兰、英国、爱尔兰、新加坡、日本等多个国家，以及香港合共360个房地产市场，并且把可负担程度分作可负担、轻度难负担、高度难负担及极度难负担等四类。凡楼价中位倍数相等于家庭年收入中位数5.1倍或以上者，属于“极度难负担”，而只达三倍或以下者则为“可负担”。

该报告提及香港、澳洲和加拿大楼价飙升，潜在泡沬爆破的隐忧。

其中香港从2009年起，楼价就急升了超过一倍，主要受到来自中国大陆买家的大量需求，以及利率低企所带动。

澳洲也因利率跌至历史低位，导致国内多个城市楼价在2013年间上升9.8%。同时，该报告预测，加国的楼价在今年可望持续攀升。

替该研究报告撰写引言的纽约大学斯特恩商学院(Stern School of Business)高级研究学人伯塔德(Alain Bertaud)指出，政府制订的土地使用规例和主要设施，是影响可发展土地供应量的重要因素。

他认为，假如政府在展开城市规划时，能够放弃抽象和难以测量目标，例如智能成长(Smart Growth)、可居住及可持续等，然后集中于处理人口可迁移和生活可负担等这些实质的问题，则相信能够有效地改善许多城市的住屋问题。

报告又显示，爱尔兰目前是全球屋价最可负担的国家，楼价中位数只相等于家庭收入中位数的2.8倍。至于城市方面，美国伊利诺州的罗克福德市(Rockford)，目前是全球屋价最可负担的城市；而匹兹堡(Pittsburgh)则是人口超过100万的城市当中，楼价最可负担者。

与家人十多年前自广州移民加拿大的谢子聪，和来自香港、从卑诗大学(UBC)毕业已两年的李俊文，最近都刚置业，也都是靠家人支付首期，才得以拥有自己的物业，一圆“上车梦”。他们都认为，温市楼价虽高企，但比起香港，还可以接受。

谢子聪是在列治文买高层柏文2房1厅楼花，售价40多万元，约两三年后才能入伙，家人帮他付了10%首期。

之前，他与家人同住，后来搬出来租房子，由于担心将来楼价愈来愈贵，考虑未来也有投资的功能，于是决定置业。

他说，以前曾认为温市的楼价贵，但想想，到处都贵，也就觉得没甚么了。对于政府是否该订定政策遏止楼价上升，谢子聪就感到很困惑。因为，他希望政府能让年轻人容易买房，但若是订了政策，对房屋投资者来讲，又可能压低增值空间，很不好。

在谢子聪眼中，温市的楼价虽高，但在家人支持下还可以负担。如果是在香港，他认为自己必定没有能力买房。

而李俊文自UBC毕业后，一直租房子住，3个月前，才在温市中心耶鲁镇(Yaletown)买了一个10年楼龄，楼价约50万元的柏文单位，父母帮他付了20%的首期。

与谢子聪一样，李俊文也预期未来楼价会继续上升，所以决定置业。对于政府应不应该订政策遏止楼价，李俊文笑说，现在已晋升业主了，希望楼价愈高愈好。不过，他也提到：“公平来说，政府应做好改善经济工作，并稳定楼价，让所有人都能买得起房子。”他指出，相对于香港这几年很不合理的高楼价，温市的楼价仍算可以负担。

香港政府虽连番出招为楼市降温，惟楼价仍高踞不下，据一项最新调查显示，香港连续第四年成为全球供楼负担比率最高的城市，楼价中位数达402万港元，平均每个家庭“不吃不喝”14.9年，方可买到一单位，即使面对现时低息环境，但家庭平均每月供款仍占收入达六成半，超越金管局指引。同时，港人亦只能“蜗居”，该调查显示，新楼居住面积同样为全球最细，平均每单位只有不足500平方呎。

美国顾问机构Demographia就去年第三季的国际房价负担能力发表报告，并就全球360个城市或地区进行调查，其中香港表现就“爆灯”；该报告统计，以本地家庭年入息中位数27万元(港元，下同)、楼价中位数则为402.4万元，即楼价占家庭每年入息中位数的14.9倍，较去年的13.5倍再上升，同时创下该公司调查10年以来的新高。至于排名紧随香港其后的，乃加拿大温哥华及美国檀香山，其比率分别为10.3倍及9.4倍，但已远远落后。

该机构又指出，虽然香港楼价甚高，但居住面积却为全球最细，平均每个新建单位面积只有不足500方呎，相对美国平均每单位约2,500方呎，只有五分一，较邻近的新加坡亦少近一半。该调查又引述研究指，表示香港用地限制推高楼价，令现时的负担水平，较邻近的新加坡高出近3倍，较东京、大阪等地更高出最少3倍以上。 

据该报告提出的可负担水平，楼价在家庭收入3倍以内，方属“可负担”标准，而占家庭年收入3.1至5倍，则界定为“难以负担”或“甚难负担”，至于比例达5.1倍或以上，则属“极难负担”，而最新数字则显示，香港楼价已远远超越“极难负担”的水平。

以该调查提供的数字为例，家庭年入息中位数为27万元，即每月收入约2.3万元，若购买一个楼价为402.4万元单位，并承造七成按揭，还款期20年，若利率为2.3厘，每月供款额需要14,653元，占家庭每月收入达六成五，已经超越金管局提出，供楼负担比率勿过五成的指引。

香港中文大学全球经济及金融研究所常务所长庄太量表示，如果一个家庭可以用月入3成供楼，就属于最健康的水平。虽然现时香港的供楼负担比率离他所指的健康水平有一段距离，但他认为，这不等于楼市会爆破，因为楼价升跌原因甚多，例如低息环境持续，而且香港经济基调良好，相信楼价难以重演如1997年急泻的情况。

香港理工大学建筑及房地产学系教授许智文认为，现时楼价虽高，但由于香港一直奉行低税率政策，如个人入息税最多为一成半，相对外国的动辄三四成相差甚远，故高楼价某程度上也是一种税项，未必能完全反映社会现况。