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加拿大按揭及房屋公司(CMHC)房价估值不准

《环球邮报》的一篇文章指出,在过去10年中,低利率和宽松的按揭期限推动加国房价上涨了一倍。但是美国的经验证明,高涨的物业价值会伴随丑陋的下降趋势。
当总部位于加尼福利亚州的第一美国金融集团(First American Financial Corp.)的首席执行官杰尔摩(Dennis Gilmore)在去年夏天召集金融分析师和投资者召开一个电话会议时,传出一些令人不安的消息,而其涉及到加拿大房地产市场的形势。
这个洛杉矶地区的保险公司因为加拿大房地产市场隐藏的问题损失了数千万元,并且没有人能保证出血将会停止。可能只有很少的加拿大人听说过第一美国金融集团,但是加国几个最大的银行却很熟悉这家公司。在过去10年加国房价持续飙升时,这些银行悄悄地从第一美国金融集团购买了保险,以抵御房地产市场逐渐增加的风险。
这是一个奇怪的关系,因为总部位于一个郊区工业园区内的第一美国金融集团,距离多伦多或纽约的金融塔都很远。但是该公司却愿意向银行提供一种其他许多公司都没有的特殊保险。其允许金融机构保护自己免受一种令加拿大的购房方式发生巨大改变的新式贷款带来的风险。
在过去,银行会派出评估师去评估一套住宅的价值,并确定是否为其提供按揭贷款时,但是由于受到联邦政府拥有的加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的鼓励,银行业在很大程度上转为更快和成本更低的自动承保系统,利用计算机化模式确定他们可以安全地放贷多少钱。
这种模式并不完美,但是它们足够接近,这又有什么关系呢?反正加拿大的房价似乎总是在上升。依靠这些自动化系统的精度进行投保似乎是安全的赌注,但是第一美国金融集团却因此焦头烂额。杰尔摩在电话会议上告诉分析师:“在2009年和2010年,我们开始看到加拿大的违约率轻微上升。这也是我们开始看到缺陷之处。”

加拿大按揭及房屋公司的自动化估值程序名叫Emili,其已经批准数百万元自认安全的按揭贷款。但是Emili批准的一些贷款个案出现银行被迫止赎的情况时,房屋价值却远远低于原先的估值。第一美国金融集团因此被迫向银行支付$4500万元,公司随即停止提供这种保险。杰尔摩称,公司对此非常重视。
随着加拿大房地产市场开始冷却,联邦政府不断谈及房价将会软着陆,而不是硬崩盘,人们的注意力开始转向导致创纪录的借贷,造成销售过热和价格上涨的因素上,现在这些风险正存在于金融系统内。超低的利率将加拿大的房地产市场推高到了超乎想象的高度,而渥京放松按揭贷款政策的决定更是增加了房地产市场的泡沫,同时许多边际买家也涌入了市场。
这些风险都已经有充分记录。但是《环球邮报》的调查却揭露了加拿大房地产市场中隐藏的一个风险:自动化贷款审批的兴起,创造了一个迅猛发展的系统,令金融监管机构对支撑加拿大房地产市场的基础感到担忧。有人担心加拿大房屋的真正价值可能低于通过自动化方法得出的估值。但也有人担心肆无忌惮的评估师可能会操纵房屋价值。
这些扭曲的现象在经济强健和处于上升期的市场中较少出现,因为价格上涨会掩盖所有错误。但是房地产市场稳步增长的日子已经消失:目前几乎所有大城市的市场都已经达到稳定时期,在诸如温哥华等城市,房价的降幅令人担忧。而在房价下滑的环境中,因为自动化贷款审批引发的通货膨胀不只是对个别业主带来风险,他们将会看到自己物业的价值被严重侵蚀甚至是全部消除,同时也会对整个银行系统造成影响,因为它们必须准备应对可能出现的按揭贷款要由价值低于原先估值的房屋支撑的情况。
虽然这个问题远离公众的视线,但是《环球邮报》获得的文件显示,对不准确、有缺陷的数字,和系统内的风险的担忧已经蔓延到渥京最高层和银行业内。在去年春天,联邦银行监管机构——联邦金融机构监督办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)对业内人士的警报作出回应,下令银行批准按揭贷款时停止过多依赖自动化系统。
本文发布于: 2013-2-7 11:20
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