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为什么加拿大新屋动工量放缓不是长久趋势?

  《环球邮报》的一篇文章称,虽然加拿大新屋动工量的放缓似乎姗姗来迟,但是没有理由相信这将会是持久的趋势。

  加拿大抵押住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp)11月8日公布的数据显示,经季节性调整后,10月份新屋动工量按年率计算为20.4万套,较9月份的22.4万套明显下降。在过去两个月中,加国新屋动工量已经下跌了11%。

  由于最近公布的数据显示房屋销售量有所下降,房价走软和建筑许可证数量下滑,因此新屋动工量下跌似乎更加强调了加国房地产市场的修正。鉴于加拿大的家庭债务水平高得惊人,经济持续不稳定,以及加拿大是世界上少数在大萧条时期躲过房地产市场修正的工业化经济体之一,因此许多专家认为这是无可避免的事情。

  事实上,如果考虑到全球经济状况,加拿大在过去四年里似乎一直是在以无法持续的步伐建造新屋。自从四年前遭受金融危机的重创,加国建造的新屋按年率计算达到每年18.5万套,实际上已经超过了其20年的平均水平。今年,加拿大的新屋动工量按年率计算约为22万套。

  如果我们从我们的邻国——美国的角度来看这些数字,会觉得它们无疑是华而不实的。根据经验法则,加拿大的经济规模约为美国的十分之一,自经济危机以来,加拿大的年均新屋动工量相当于美国的新屋动工量要达到每年185万套。但实际上,美国的年均新屋动工量只有61.5万套,相当于加拿大每年的新屋动工量仅有6.15万套。(最新数据显示,9月份美国的新屋动工量为87.2万套,是四年多来的最高水平。)

  但是出于同样的原因,相对消费者的需求来看,加拿大的房地产市场并没有出现供过于求的情况,其既不像美国房地产市场崩溃时那样,也不像美国房地产市场迄今仍然存在的供过于求情况。

  基于加国房屋目前的销售速度,加拿大的市场上拥有略超6个月的房屋库存量,但是这一水平仍然低于2008年底的超9个月的顶峰水平。但是加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)认为目前的供应水平处于“适度的市场范畴。”

  经过四年的新屋动工低迷后,美国房地产市场仍有类似的6个月的库存房屋量以供销售,比2010年7月大幅下降,当时美国房地产市场有超过12个月的库存房屋量。但是,美国房地产市场还堆积着大量所谓的“影子库存”,也就是被银行实施止赎的房屋,但是因为银行想要等到有更好的价格时再出手,因此这些房屋并没有全部进入市场。有人估计,如果将影子库存包括在内,美国未出售的库存房屋总量将达到惊人的16个月。随着美国建筑商正在建造越来越多的新屋,房屋供应量肯定会过剩。

  而加拿大目前的房屋建造步幅与过去10年的平均水平基本一致,市场肯定不会出现疯狂的供过于求。但是,由于经济疲软,联邦政府收紧按揭贷款规则,新屋动工量完全有可能进一步放缓。但是加拿大房地产市场并没有供过于求,人们也没有理由预期加国会出现美国式的长期建筑不景气。(原刊时间: 2012年11月15日)

本文发布于: 2012-11-25 10:17
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