原编者按：近日，全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)发布的一份报告称，在截至今年3月份的一年中，中国人在美国买了90.75亿美元的房地产，较上一年的73亿美元增长24%。
报告的数据是基于对1745位美国地产经纪人进行的一项调查。这一年中，美国的房地产销售总额为9282亿美元，海外买家采购了其中的8.89%，约为825亿美元。而中国人在海外买家中排名第二，占11%的份额，仅次于加拿大的24%。
中国房产投资的此番增长似乎既不是城市住宅拥有率快速增长的结果，也不是城市化进程迅速推进导致的。
中国住宅所有量增长的巅峰期出现在20世纪90年代中期，原因是城市住宅大规模的、可能是前所未有的私有化，而这些住宅过去几乎全部由政府机构和国有企业所有。这些住宅被出售给当时的住户，价格大多比迁建费用便宜很多。
1998年，当这一私有化进程接近尾声时，城市的住宅拥有率达到80%，而1983年经济改革刚刚起步时为仅9.7%。住宅拥有率上升主要发生在1996~1998年，也就是私有化的高峰期。
随后几年，住宅拥有率完全是渐进式的提高，但达到了非常高的程度：2002年为82.1%，2006年为87.0%，2008年为87.8%，2010年年末为89.3%。
同样，城市化进程也不是房产投资占国内生产总值的比重持续上升趋势的令人满意的解释。
2000~2003年，中国城市人口年均增长约2400万，平均占国内生产总值的比重为4.1%的房产投资为这些城市新居民提供了容身之所，同时住宅面积从2000年的2.4亿平方米增加至2003年的4.4亿平方米。
2003年后，城市人口年均增长只有1900万，但平均占国内生产总值6.8%的房产投资每年比2000~2003年多出2/3，住房面积从2004年的4.9亿平方米猛增至2010年的12.9亿平方米。
所以，过去10年中国房产投资的增长不是住宅拥有率快速增长和城市化进程加速的结果，确切地说，是住宅成为更受青睐（特别是受到城市居民喜爱）的资产类型导致了这一现象的出现。理由有几个。
一是，银行存款的实际回报下降幅度非常大，2003年后一年期存款平均实际收益为负。相反，尽管不同地区新建住宅的回报差别很大，但年均实际收益率从1998~2003年的2.3%上升到了2004~2010年的4.6%。
换句话说，1998~2003年一年期存款平均实际收益率超过房价上涨率0.7个百分点，可是2004~2010年，二者关系发生反转，房价平均实际涨幅比一年期存款平均实际收益率高出4.9%。
二是，个人抵押贷款的金融条款有两个方面有利于房产投资增长。首次购房者贷款可以获得在央行为其贷款等级设定的基准利率基础上85折或7折的利率优惠。
此外，家庭可以通过贷款降低银行存款带来的隐性税收的比例，这是因为抵押贷款购房的家庭减少了他们在银行体系的存款净额（等于存款减去贷款），而存款净额的减少一方面是因为家庭此前的银行存款有一部分资金现在转化为首付款，另一方面是个人抵押贷款使家庭进一步减少了存款净额。
三是，没有房产税，因此闲置住宅的维护成本不高。
四是，因为在经常账户交易中人民币基本不可自由兑换，所以大多数家庭没有合法机会将部分储蓄兑换成收益更高的用外币结算的金融资产。
中国国务院确实在2006年批准合格境内机构投资者（QDII）计划，允许家庭将人民币资金存入某些合格的境内金融机构，这些机构代表他们投资于外币结算的金融资产。
不过到2010年年末，得到批准的合格境内机构投资者资金只有684亿美元，仅相当于家庭银行存款的1.5%。
五是，中国不成熟的证券市场的典型特征是管理弱、价格波动大，这导致上海证券交易所的很多个人投资者缺乏信心。
早在2001年，中国顶级学者、改革派经济学家吴敬琏就将上交所定性为“赌场”，这样的环境下，长期来看，家庭投资者必然亏损。
吴敬琏的观点反映了社会对超前交易、内部交易和其他交易劣行的普遍担忧。2007年10月，股票价格大规模飙升将上海证券市场A股指数推升至6251.5点的高峰。
随后，在全球金融和经济危机爆发前，A股市场走弱，到2008年中期上证指数跌幅超过50%。接着市场进一步暴跌，就在2008年秋雷曼兄弟破产时，股指跌至1800点左右的低点。
尽管全球经济危机期间中国经济增长相对强劲，并且在2010年企业经营业绩经历了特别快速的复苏，但2011年6月末A股股指仅为2800点，低于2007年10月高峰点位的一半。大多数中国家庭因为股票市场暴跌而备受煎熬，因此缩减了股票投资。
瑞士联合银行估计，2010年股票资产占中国城市家庭财富的比重仅略高于10%，而银行存款和房产分别占42%和40%。
此外，企业债券市场规模极小，政府债券收益如此之低，以至于债券投资对个人投资者来说不具备吸引力。所以，2010年债券大约仅占城市家庭资产的1%也就不足为奇了。
尼古拉斯•拉迪，彼得森国际经济研究所高级研究员，亚洲问题专家。著有《中国经济增长，靠什么》。
