在本拿比今年的市选中，本拿比老市长柯瑞根（Derek Corrigan）连任失败，输给了前消防助理队长侯迈豪（Mike Hurley）。
柯瑞根在本拿比已经当了16年的市长，从2002年开始，本拿比就一直是柯瑞根和他所在的本拿比公民协会（Burnaby Citizens Association）的天下。在他的任内，本拿比大兴土木，成为了超级工地，南有Metrotown，北有Brentwood，这两大项目在大温地区都是首屈一指的大型开发项目。再加上Lougheed、Edmonds等规模较小的开发项目，本拿比的开发进程不断加速。
在2017年，本拿比发出的建设许可总额超过了10亿加元，打破了2015年创造的8.79亿的历史最高纪录。而2018年还没过完，2017年的纪录就要作古了。仅仅在今年上半年，本拿比发出的建设许可总额就突破了7.04亿。以这个速度来看的话，今年本拿比全年发出的建筑许可总额可能突破14亿。
本拿比在上半年一共发出了786份建筑许可，主要集中在本拿比的4个城市中心：Metrotown，Brentwood，Lougheed和Edmonds。根据2016年通过的Metrotown Downtown发展规划，在Metrotown周边将大幅提升居住密度，为了给高层建筑腾出空间，本拿比市议会批准了很多开发商拆除旧有低层建筑的申请。
而拆除旧有低层建筑必然会导致原有租客的强烈反对，特别是那些中低收入群体的租户。根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的数据，在2010-2017年，尽管大温地区的租赁房屋总数有所增加，但在本拿比地区不升反降，这几年本拿比的租赁房屋数量反而减少了712套。这是因为Metrotown附近的大开发，需要拆除不少旧有的租赁房屋，所以导致了租赁房屋总数的减少。和本拿比形成鲜明对比的是，同一时期的温哥华增加了近2,500套租赁房屋。
租客怨声载道，抗议不断
在2017年，本拿比共有18栋公寓楼完成了交易，是大温地区公寓楼交易数量第二多的城镇。购买一栋公寓楼时，平均每套公寓的成交价格为$551,993，这一价格已经追平了温哥华的Kerrisdale地区。地产经纪公司HQ Real Estate的Mark Goodman表示：“大温地区公寓楼的成交量出现了下降，但在一些市场，比如本拿比，公寓楼成交量的增长很明显。本拿比的公寓楼交易非常活跃，有很多都是刚刚动工就已经成交，这也推高了当地的楼市。本拿比房价上涨的部分原因是土地价格的上涨，而很多开发商在拿地时考虑的是土地价值，而非眼下的收入。”
Metrotown成为了本拿比的中心，对于附近的6,000户租户会有怎样的影响呢？
Belford Properties在2015年出资3,880万，买下了位于Silver Avenue的两栋低层房屋。这里原有109个出租公寓，但根据Belford Properties的规划，这里将修建一座高层公寓，提供479套公寓，还包括70,000平方尺的商业空间，吸引诊所和律师办公室的入驻。所以，拆迁就意味着这里原有的109个出租公寓中的居民，再也无法回到这里居住了，因为新公寓的价格是原有租户无力承担的。
尽管Metrotown居民协会表示反对，社会房屋联盟发言人也表示这109套房屋中住的主要是劳动阶层、退休长者、新移民和低收入人士，但本拿比市议会还是通过了拆迁决议。这引发了许多租户的抗议，他们以各种方式表达自己的不满，但最终还是未能阻止家园被拆。
在10月的市选中落败的柯瑞根，自然受到了当年反对拆迁的居民的嘲讽。本拿比反拆迁组织（Stop Demovictions Burnaby）还发出了声明，表示：“我们击败了柯瑞根！柯瑞根在本拿比的16年强权政治终于到头了，柯瑞根被社区的草根阶级力量赶出了市议会。”
在过去的4年中，这个反拆迁组织为“扳倒柯瑞根”出工出力，也为侯迈豪的胜选贡献了力量。他们会挨家挨户的敲门争取支持，也会不断公布新的研究报告和分析，用各种方式反对本拿比的大兴土木。而今年本拿比的市选投票人数也有所增加，33.4%的选民参与了投票。
另一个反对本拿比拆迁的组织“立即改革社区组织协会（Association of Community Organizations for Reform Now）”也发表了声明：“柯瑞根为驱逐租户付出了惨重代价。他的下台就是我们的胜利，政客一直在低估中低收入租户的政治影响力。柯瑞根的下台，对于所有忽视租户利益的政客都是一次警告！”
柯瑞根的遗产，侯迈豪不想要
在10月20日举行的本拿比市选前最后一次市议会上，本拿比市通过了现行分区条例修正案的一读，批准进行出租住宅区的划分。今年5月，卑诗省授权给各个城市，让各个城市有权对出租住宅进行分区，而本拿比成为了第一个试点城市。
柯瑞根表示近30年来，本拿比一直在争取这项权力。以前，市府只能对居住密度进行协商，但无法影响租赁房屋的建设数量。而新的分区框架，将让市府在为租赁房屋进行分区时有更大的权力。具体内容包括：首先，市府有权在现有的多户住宅区内设立租赁房屋分区，这样一来，市府就可以要求开发商以“一比一”的比例，用新单位取代旧单位；其次，在属于商业分区的地区，也可以提供更多的出租单位，这是因为许多商业建筑的二层，并没有用完获得许可的建筑面积和租赁单元数量；此外，条例还规定了租赁单元的最小面积：单房公寓最小面积为322平方英尺，单卧公寓最小面积为538平方英尺，两卧公寓最小面积为699平方英尺；最后，市府可以建议减少每个出租单元的室外停车面积，因为根据研究发现，租客所需的停车面积往往比较小。
本拿比社区发展委员会主任Colleen Jordan表示，市府将有权利授权一家开发商，让拆迁的公寓住户都能搬进新的公寓楼。这也是此次修正案的“基本目标”之一。不过，对于新的租赁单位，市府虽然有权利对租金进行限制，但这么做可能会导致开发商纷纷离开，所以对于新市长侯迈豪来说，如何保证本拿比的房租水平不会和房价一样“水涨船高”，将是上任之后的一大挑战。
不过，侯迈豪对于柯瑞根留下的“出租住宅分区条例”并不感兴趣，在当选市长之前，他就曾表示自己不一定会支持这个框架的实施。而即使侯迈豪批准了“出租住宅分区条例”，也不能指望本拿比的租金价格会有所下降。因为根据正在审议的“出租住宅分区条例”，市府只能决定出租单元的数量，但不能决定出租单元的性质。到底是建可负担出租单元还是市场化出租单元，还是开发商说了算。只是从长期来看，无论是可负担出租单元还是市场化出租单元，最终都会增加租房市场的供应，对于租金价格会产生下行压力。
本拿比的开发脚步会放缓吗？
新市长侯迈豪在竞选时承诺的地产纲领很简单：南本拿比的Metrotown将成为本拿比的“单核”市中心；已经被批准的房地产项目全部冻结，本拿比将成立专家组重新评估本拿比地产发展方案。侯迈豪表示，他正在研究如何利用本拿比市府所拥有的土地，可能通过增加共管房屋（co-ops），增加独立屋区的后巷屋来增加房屋供应。
当选市长后，侯迈豪表示自己的首要任务就是重新审视Metrotown发展规划，他不想看到开发商对现有住户说：“给你几个月时间，马上搬走。”侯迈豪希望将现有住户继续留在本拿比，他曾经在竞选时反复提醒选民，柯瑞根批准的某个地产开发项目迫使700多个家庭被迫离开他们熟悉的社区。所以侯迈豪要冻结所有已经批准的地产开发项目，直到开发商或者政府能够合理安置被迫迁出的居民，比如为他们找到租金水平合理的新住房。
按照侯迈豪的逻辑，要有足够的房屋能够安置动辄数百计的“拆迁户”，操作难度之大可想而知。如果侯迈豪当选后坚定履行竞选承诺，本拿比地产市场注定凉凉。冻结地产开发，组建专家小组，进行细致评估，再拿出全新的发展理念，这些事都做完，估计他的一个任期已经结束。如果侯迈豪取得连任，本拿比地产继续凉凉，如果侯迈豪没有连任，本拿比居民还是会为自己的选择付出了巨大的时间成本。本拿比的快速发展，眼看要画上一个“逗号”了。
作为独立候选人，侯迈豪在依然由本拿比公民协会把持的市议会中（8名市议员中，有7人是本拿比公民协会成员），能否“左右逢源”依然是个未知数。不过，本拿比公民协会未来在拆迁问题上，很有可能和市长侯迈豪保持一致。侯迈豪虽然不是本拿比公民协会成员，但他和不少本拿比市议员私交甚好。现任市议员Paul McDonell以前是温哥华的一名消防员，他和侯迈豪已经认识25年了，他们在消防部门、地区会议等场合交流很多，两人是很好的朋友。侯迈豪在接受采访时也曾提及，他和大部分本拿比市议员私交不错，相信自己担任市长时，能和市议会保持良好的关系。
总而言之，柯瑞根时代本拿比的“蒙眼狂奔”要告一段落了，接下来侯迈豪会将本拿比这艘大船开往何处，除了要听“船长”侯迈豪的命令，还要看“水手”本拿比公民协会的想法。
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本文发布于： 2018-11-6 16:09
