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大温房租暴涨密码解读

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过去数十年间,在大温只需有一份稳定的工作就能购买一套属于自己的住房。然而随着近几年间住房危机全面爆发,买房几乎成为了奢望,因此出租市场开始火热。不幸的是,由于2003年至2012年间新建公寓项目不多,直接导致租金大幅度上涨,不过近几年来开发商加大了对租赁公寓建设的投入,出租市场则展现出新的格局。本期《高度》特别聚焦。 
 

密码一: 新建公寓数量决定租金上涨 
加拿大房市一向是投资者眼中的焦点,尤其是大温的房市更是令人瞩目。当人们谈及大温房市的时候,有三个问题始终无法回避,那就是房价究竟能持续上涨多久?贷款利率会上涨多少?购房者应该从什么渠道获得首付?不过现实却是残酷的,一方面大温房价上涨将是无法回避的事实,同时联邦贷款政策持续收紧,像过去一样精挑细选买房已经不太可能。
在房价高涨不下的大背景下,人们的住房观念也逐渐从买房向租房过渡,特别是公寓逐渐成为租房市场的一大宠儿。但是随着出租市场的炙手可热,租金不断上涨,出租可负担议题也开始浮上水面。根据最新研究可知,新建公寓数量的多少与租金上涨密不可分,耐人寻味。 
坦率地讲,要想研究新建公寓数量与租金上涨的关系,背后离不开租赁市场的供应量。事实上自1990年以来,每年新建租赁公寓平均开工数量仅占所有公寓的15%,显示出在很长一段时间内,大温租赁公寓市场供应严重不足,当住房危机不严重的时候,这个问题还显示不出来,如今住房危机在大温已经四处蔓延,这一问题的严峻性得以彰显,并直接影响着租金变迁。
从2003年至2012年,大温平均每年开工建设的出租公寓单位数量只有735套,远比1990年至2016年间的平均水平1,375套要低47%,结果导致公寓租金总体水平至少翻了一倍。虽然从2012年至2016年开发商加大了建设投入和供应,但高租金问题始终没有得到根本解决。此外2000年以后随着移民政策进一步放宽,大温出现了移民潮,人口的持续增长也推动着出租市场需求的高涨,而2003年至2012年间的出租公寓供应并不能满足人口需求,从而也推动了租金不断起伏。 
新建公寓数量的严重不足不仅导致了租金上涨,还导致了租房空置率极低,在某些地区甚至出现了一房难求的格局。其中在2003年至2012年间,大温整体租房空置率曾经连续五年下降,跌到了0.7%,尤其是2008年情况更为严峻,租房空置率只有0.6%。
纵观整个大温,有11座城市租房空置率接近零点,而三角洲和卑诗大学保留地更是几乎找不到合适的出租屋,就连大温近几年来快速发展的新兴城市高贵林租房空置率也仅为1.8%。对此有专家表示,只有加速扩建公寓才能从根本上缓解高租金和租房空置率低的难题。 
不过也有地产界人士指出,多建公寓绝不是灵丹妙药,不仅会解决不了现有问题,反而会导致公寓可负担性降低甚至变差。根据Vancity信用社此前所公布的调查报告指出,以新西敏市为例,为了缓解市内住房危机,市府鼓励多建可负担公寓,尤其是2017年上半年该市新房开工量比去年同期上涨了54%,但与此同时,住房可负担性反而却下跌了18.4%。现实再次告诉大家,新房房源的增加,即便是可负担租赁公寓,如果没有别的措施加以辅助,其结果必然是住房可负担性不升反降,租金还会高涨,前景将更加令人担忧。 

密码二:租金上涨将成常态化趋势 

由于大温无论是买房还是租房,自从1990年以来,房价上涨和租金上涨早已成为常态化趋势,只是上涨幅度受当时环境和政策影响有所不同而已,同时房东随意加租早已成了家常便饭。根据加拿大住房和抵押贷款公司(CMHC)的最新数据显示,2016年大温所有类型住房的平均租金为每月1,236加元,比过去五年增长了近20%,和过去十年相比更是增长了41%,其中西温哥华,北温哥华与卑诗大学保留地租金增幅最快。不过素里,白石和枫树岭的房租总体水平依旧处在可负担范畴,只有卑诗大学保留地的一半,但即便如此这三座城市每年租金都会上涨,显示出常态化趋势势不可挡。  
随着时间的推移,当租房市场变得供不应求的时候,现如今大温地区一年时间内平均租金同比涨幅达6.4%,是过去25年来涨幅最大的一次,而北温哥华更是超越了6.4%的增幅,只有匹特草原平均租金反而下降了4.4%。在过去25年中,大温平均每年租金增幅只有2.5%, 此前只有2007年达到了4.6%的增幅。租金增幅的不断上涨,令更多工薪阶层雪上加霜,尽管他们不希望看到租金上涨的常态化趋势。 
但是政府的行政干预措施可能带来的影响不能忽视,为了遏制租金持续上涨,近日卑诗省府宣布将取消地理加租条款(the Geographic Rent Increase Clause),来封堵当前租房市场上猖獗的随意加租行为。而所谓的地理加租条款就是允许业主以同区物业租金上升为由,将租金增加到相对较高租金的同等水平。也就是说,如果甲在本拿比铁道镇有一处公寓租金为1,500加元/月,而乙在同等地区也拥有一间出租单位,租金只为900加元/月,乙为了多挣钱,将把租金也上涨到1,500加元/月,而届时吃亏的将是广大租客。 
而取消地理加租条款这项新规定已经正式生效,同时取消的还有定期租赁条例—— 这个条例可以让房东通过让租客签订一个带有必须搬家条件的定期租约来绕开房租管制。也就是说,在房屋租赁合同结束时,租户必须搬出,这样房东就可以绕开每年4%租金涨幅的限制,任意增加房租。而如今随着政府管控,相信租金上涨会得到某种程度的遏制,但后续动态仍需观察。  
 
密码三:增加住房密度或可遏制租金上涨 
既然单纯多建房在某种程度上无法遏制租金上涨,那么增加住房密度却是一个相对可行的方案,并且得到了业界人士的支持。对此城市发展研究所(Urban Development Institute)太平洋地区总裁兼首席执行官Anne McMullin就认为,大温出租市场房源之所以供应短缺,就是因为绝大多数住宅用地都被严格划分为独立屋用地,这就直接导致那些广大买不起独立屋的年轻人新组建家庭、中等收入人士和租房群体都即使想租公寓或者联排屋被被挡在了市场外面。

Anne McMullin表示,现在大温房市的走向很明朗,就是需要为更多的人建设更多的可负担出租住房单位,并以此作为整个地区住房战略,配合联邦政府和温哥华市府新近出台的十年住房策略,这意味着住宅用地划分需要有所改变,尤其是在快速交通沿线地区建设更多的出租公寓,联排屋和低层住宅。 
此前大温各市市府和开发商通常都是只看重土地单一密度建房所带来的好处和经济利益,有时候即使是土地主人希望住宅卖个好价钱,从而申请增加密度然后希望改建出租,但在最终市府批准以前,会有一段相当长时间且带有争议的公众听证程序,有时甚至需要数年时间才能完成。
如果是开发商遇到类似案例,最后结果只能是放弃改建,就算耗费长时间精力得以达成,也只是徒劳增加了开发商的运营和建设成本,而成本作为租金增长就自然转交给了广大租客。因此Anne McMullin呼吁政府应简化手续,允许增加住房密度,这才是未来真正的出路。 
而大温本地有地产经纪也指出,如果各级政府都能从增加住房密度入手,一方面市面上的房源自然增多,尤其是出租单位,与此同时也不会对住房可负担性造成任何负面影响,从根本上寻找解决问题的措施, 才能破解大温房市租金不断上涨的密码和怪圈。 

本文发布于: 2017-12-16 02:03
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