解谜大温公寓市场现时与未来

众所周知，大温公寓市场之热，几乎可用“高烧不退”来形容，新楼盘项目虽然众多，却多不过买家。就是这种公寓市场的大热，倒促使我们《高度》当问一些关键问题。

作为自住房，当然是根据自身财力、工作需要、子女上学、社区印象等综合考虑，买在哪里似乎都有道理。但大家不要忘了地产投资黄金定律：地段、地段、还是地段。时下，如果能再结合城市发展规划，制定个人或家庭置业计划，则可保证投资的准确性。

如何判断某一地段有无投资价值，建议大家可考虑用两个指标来衡量，即好的规划+交通便捷性。众所周知，本拿比（Burnaby）前些时候，公布了雄心勃勃的铁道镇（Metrotown）新发展计划，超过温哥华市中心的蓝图可谓大手笔，等于给公寓市场本已大热区域又添干柴，平尺价格甚至赶超温东，而未来将会更加炙热可热。这一讯息释放出的重大利好，也辐射到了铁道镇以北Brentwood与Lougheed两区，顺势猛涨热度。

现在，从人们嘴里常听到谈论新西敏（New Westminster），究其原因，也是因为受着地产大潮驱动。城市规划中的Brewery District项目就是“好的规划+交通便捷性”绝佳例子，充分说明城市改造与地产概念股相互作用而又互赢关系。

说到菲沙河以南，重点关注区域当然是素里中央城区（Central City）以及Cloverdale、Guildford、Newton还有白石南素里。得益于宏伟的中央城区发展规划、世博天车线以及已确定实施的轻轨计划，素里公寓无论是自住还是投资就性价比而言均具有不可比拟的优势。

而时下，大温最紧俏的住宅品类，还不是公寓而是城市屋，完全处于销售比超高的卖房市场。这说明，在买不起的独立屋与越盖越高的公寓大楼之间，人们（特别是有未成年孩子的家庭）其实更倾向于住在更接“地气”的房子里，而城市屋恰好满足这些人的要求。市场上真正成规模的新建城市屋项目不多，再能满足“好的规划+交通便捷性”两个硬性指标的话，留给大家的选择余地可谓少之又少。在此，《高度》建议，2018年大家不妨关注北温哥华沿Burrard Inlet海湾将要开发的多达500套的城市屋群落项目，属于大温为数不多的稀有物。具体坐标在Lonsdale以东3街Moodyville附近。

曾有某位地产观察人士说，时下的大温公寓几乎卖出了独立房价格，而大温资深地产经纪张维斌经过认真调研表示，本地人消费住房的支付限度约在100万加币。近一两年公寓价格大幅飙升，一是因为建筑成本增高，二是市场买家云集，三是获得贷款审批手续趋严，导致人们支付能力减弱，四是大温生活成本昂贵，人们普遍囊中羞涩，五，加之移民不断涌入，所以在解决住房问题或投资时，大多只能买总价比独立屋低的公寓，以至于形成公寓供应“僧多粥少”的局面。

据《高度》了解，今年大温地区共竣工2万多套公寓，却只有区区50套左右未售出，可见公寓市场已近高烧不止。

另据Rennie Group数据研究显示，大温婴儿潮一代拥有的房屋数为25万套，其中约15万套（14.4套）属于无贷款的净资产，累计高达2000亿加元。这拨人，当属史上最富有的一代，而当步入老年时，他们既有拆分资产的现实考虑，也有以大换小（Downsizing）居住的需求。一旦拆分普遍拥有的独立屋等高价值房产，就可轻而易举买下至少2-3套公寓。他们对于公寓市场形成的冲击波亦不容小觑。

目前，大温286万人拥有111万套住房。

数据显示，在1997年-2016年的二十年间，每年平均增加了3.45万人及1.49万套住房。根据加拿大2017-2021年每年移民人口约30万计，未来5年大温每年总人口新增约4.7万人。至2021年，预计大温房屋数量每年需增2.2万套房屋，才能满足市场需求，达到基本的供需平衡。

我们仍要认清一个基本现实，目前，卑诗近60%的人口生活在全省2%的土地上，住宅类用地、商业（工业）用地资源已越来越少，地荒矛盾十分尖锐，而各类型的开发商和投资者都在动用一切的资源抢地，以便应对未来之需。温哥华等一些大温主要城市，可用之地越来越少，若想拿地就要向外开拓，所以大温周边地产是开发商的方向，也或是我们百姓置业投资着眼的区域。