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大温房市怪象记:建房越多越买不起房

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对于近几年来愈演愈烈的大温住房危机,各级政府除了祭出向外国人征收买家税和收紧贷款政策等杀招外,媒体上见到的最多字样就是“可负担”三个字。为了让住房更加可负担,建设更多的房子也成为了政府和部分专家眼中的法宝。然而一个严酷的事实却是,在大温建房越多可能民众越买不起房,本期《高度》深度剖析。

住宅用地划分问题显露
在大温若要想开展房屋建设流程,必不可少的一个环节就是了解土地划分,不同的土地用途有不同的划分。但是已有业界人士明确警告,目前大温住宅用地划分存在着非常显著的问题,即住宅用地被低效率利用,独立屋所占比例过多,如果这个问题不解决,即使再修建更多的住房照样缓解不了住房危机,民众还是承受不起所谓的可负担住房。
早在2017年4月,大温住宅建筑商协会(GVHBA)就曾发表研究报告指出,大温住房可负担危机的真正原因在于住宅用地被低效率使用,土地划分存在重大问题,主要是独立屋占整个住宅用地的比例竟高达63%,十分不合理。对此协会指出,如果希望民众能买得起房,多建房只是其中一个方面,但最重要的措施应是将一块土地宅地的功能改变,分解或重建成两至四个住宅单位,而届时每个住宅单位政府估价会比整个物业价值要低,这样会令每个住宅单位从价格上更加可负担,民众买房会相对容易。
无独有偶,近日城市发展研究所(Urban Development Institute)太平洋地区总裁兼首席执行官Anne McMullin女士也表示,大温住宅房源之所以供应短缺,就是因为绝大多数住宅用地都被严格划分为独立屋用地,这就直接导致那些广大买不起独立屋的年轻人新组建家庭、中等收入人士和租房群体都被挡在了市场的外面。对此Anne McMullin认为,现在大温房市的走向很明朗,就是需要为更多的人建设更多的可负担住房,并以此作为整个地区住房战略,这意味着住宅用地划分需要有所改变,尤其是在快速交通沿线地区建设更多的公寓楼,联排屋和低层住宅。
而另外一家房市研究机构Urban Analytics Inc.负责人Michael Ferreira也认为传统上大温快速交通无论发展到何地,沿线地区就会有新的楼盘开始建设,特别是在公交站点附近。另有业界人士指出,政府是时候需要采取行动改变当前住宅用地划分,减少独立屋比重,增加公寓和联排屋比重,如果还是像当前一样继续维持现状,即使是快速交通基础设施建设有更大的突破,可负担住房建设首先就会被住宅用地划分圈死,最后结果很可能是无功而返。

房源增加购买力反而下降
除了住宅用地划分存在问题以外,单纯增加住房供应反而会让购买力下降。根据Vancity信用社在衡量大温居民家庭收入与当地公寓房价水平对比后明确指出,尽管这几年来大温部分城市加大了新房建设力度,房源也相对过去增加不少,但本地居民的实际购买力反而有所下降,证明了仅靠增加市场供应是无法根治住房危机窘境的。
而Vancity信用社此次进行的调查研究工作还指出,以大温素里市为例,素里2016年新房开工量创下该市历史新高,且2017年上半年素里新房开工量就达到了2,390套,超过大温所有城市,而且大部分以公寓为主。但让人感到讽刺的是,素里新房开工量增多的同时,其住房可负担性相比去年反而下降了7.8%。
不仅仅是素里,本拿比也没有幸免。从数据上来看,2017年上半年本拿比全市新房开工量位列大温第二,仅落后于素里,但结果却是本拿比住房可负担性下跌了10%。特别是该市重点打造的Brentwood社区成为全市住房可负担性最差的社区,社区内公寓转售基准价已达到747,400加元,为本拿比市最高。而且由于土地政府定价并未降低,直接导致本拿比天车站沿线地带新房大量开工的同时,周边其他土地价格也被人为抬高。近期由商业地产公司Avison Young经手的一块靠近Brentwood天车站占地面积为8英亩的住宅用地,最后成交价达到了1.55亿加元,刷新本拿比历史记录的同时也给该市住房可负担性前景蒙上一层阴影。

三联市的领军城市高贵林由于得益于天车长青线的开通,住房市场如同雨后春笋一般,但同样面临相同的问题。该市2017年上半年新房开工量达到941套,比去年同期上涨35%,但紧随其后的是高贵林住房可负担性大跌20.8%。而同属三联市的高贵林港2017年上半年新房开工量比去年同期更是高涨741%,呈现出井喷状态,当地甚至有人高呼可负担危机将离开高贵林港,可惜现实仿佛开了一个大玩笑,高贵林港住房可负担性下降了15.5%。至于三联市的后起之秀满地宝,同样得益于长青线的开通,周围新房特别是公寓动工十分显著,比往年多了至少一倍,但公寓均价反而比长青线未开通前上涨25.2%,成为大温公寓价格第五高的城市。
就连以往房价相对可负担的新西敏都难逃一劫,2017年上半年该市新房开工量比去年同期上涨了54%,但住房可负担性却下跌了18.4%。现实再次告诉大家,新房房源的增加,如果没有别的措施加以辅助,其结果必然是住房可负担性不升反降,前景更加令人担忧。

政府投资遭遇质疑
今年省选期间,卑诗新民主党的其中一项最重要政纲就是只要上台,将会在全省范围内每年新建7,000套出租用房,而大温地区就占了一半以上,再加上各类社会福利住房与普通市场住房,十年内总建房数量将达到11万4千套。如今新民主党已经执政,新房投资建设已经有了些许眉目,但也有专家质疑,这一计划并不会百分百地把房价降下来,同时政府投资增加住房供应也不是让住房可负担危机得到缓解的唯一利器,新民主党还需采取更多行动,多管齐下。
卑诗大学城市经济与房地产中心(Centre for Urban Economics and Real Estate)主任Tsur Somerville就对此表示,自己无法完全理解政府为何能参与建造市场住房,而且目前全省范围内仅有15,000人在排队等待卑诗房屋局(B.C. Housing)提供的廉租房,11.4万套计划是否真的灵验还有待验证。此外假设省府是在国有土地上建房完成该计划,建房总开销将达到150亿加元以上;若省府选择购买私有土地建房,总开销将被抬高至300亿加元。如果投资过多,省府又没有足够金钱支撑,最后还是会通过其他途径加码,届时房屋可负担性依旧是一场梦而已。
卑诗独立承包商交易协会(Independent Contractors and Businesses Association of B.C.)主任Jordan Bateman则预计,按照这一计划,假设每套住房建筑成本只有20万加元,全部建筑成本就有220亿加元,当成本已经过高的时候,对于房价来说并不是好事。而且除去耗费上百亿加元建造外,新建住房至少还需上亿加元资金投入才能运作,但一个严峻的现实却是卑诗省内建筑业目前已在超负荷运转,所以说靠增加新房数量解决住房难出发点虽好,但肯定不是灵丹妙药。
也有业界人士指出,新民主党政府应该多管齐下,增加住房供应只是一方面,但是在土地供应包括定价方面同样也得有大手笔配合才行,否则就会和市场上单纯只增加房源一样,住房可负担性非但没有解决,反而会出现下滑甚至恶化迹象。

增加住房密度或是出路
城市发展研究所太平洋地区总裁兼首席执行官Anne McMullin除了建议应从改变住宅用地划分入手以外,还着重强调了要增加住房密度。Anne McMullin指出,此前大温各市市府和开发商通常都是只看重土地单一密度建房所带来的好处和经济利益,有时候即使是土地主人希望住宅卖个好价钱,从而申请增加密度然后希望改建,但在最终市府批准以前,会有一段相当长时间且带有争议的公众听证程序,有时甚至需要数年时间才能完成。如果是开发商遇到类似案例,最后结果只能是放弃改建,就算耗费长时间精力得以达成,也只是徒劳增加了开发商的运营和建设成本,而成本作为房价增长就自然转交给了购房者。因此Anne McMullin呼吁政府应简化手续,允许增加住房密度,这才是未来真正的出路。
此外有地产经纪也指出,如果各级政府都能从增加住房密度入手,一方面市面上的房源自然增多,与此同时也不会对住房可负担性造成任何负面影响,从根本上寻找解决问题的措施,才能打破建房越多越买不起房的乱象与怪圈。

本文发布于: 2017-10-20 23:24
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