九大秘密之富人从住房危机中获利
温哥华是全世界知名的宜居城市，也是众多富豪投资与生活的理想之地，当巨额资本大规模涌入并集中于房地产市场时，住房危机的爆发也是必然产物。尤其是和东部多伦多工业和金融中心相比，温哥华没有自己的产业，政府也未能正确引导投资移民投资新兴产业，因此也从客观上造成了温哥华房价近几年以来一直居高不下。而从全球大环境来看，过去十年中个人财产在三千万加元以上的富豪人口增长了六成，他们转移热钱的手段也以投资房地产居多。另根据Knight Frank集团的调查显示，富人之所以大规模投资房地产的原因是因为他们觉得这也是投资未来，而富豪在住房危机中获利更是不争的事实。
九大秘密之中产阶级被高房价掏空
在过去很长一段时间内，企业高管，医生和律师这些职业是温哥华稳定中产阶级的来源，通过他们的个人努力，在温哥华置业独立屋绝非难事。但是现如今，即使本地中产阶级年薪在十万加元上下，若想和过去一样在温哥华轻而易举实现独立屋梦想，那简直就是天方夜谭，甚至连联排屋和公寓贷款承担也都会面临极大的压力。根据普华永道与城市土地研究所联合发布的一份大温房地产业趋势报告指出，本地中产阶级已接近被高房价掏空，因为随着温哥华地价不断上涨，房地产开发商出于高利润考虑，越来越重视为富人建房和开发高价地产项目，而中产阶级为了生活和家庭考量筹钱买房会面临一个无底洞，且并不是每个人年收入都能挣到7.5万加元到10万加元之间，即使能够达到，买房遇到的困境只会是有增无减。
九大秘密之高房价加剧两极分化
加拿大是一个高福利国家，而各项福利政策的维系全靠政府税收，特别是收入越高，缴税就越多，需要为自己承担的福利付出更高代价，同时高税收下不同阶级的收入差距其实并没有想象中那样多。但政府为了得到高税收，过去十几年对温哥华房市几乎处于放纵状态，其必然结果是房价会越来越高，两极分化加剧。富人本身不愁吃喝，自然可以过更好的生活和买更舒适的房子。
此外虽然加拿大九成新就业岗位的增长都集中于温哥华，多伦多和蒙特利尔，但以温哥华为例，即使是获得最新工作机会的年轻人，通过自己的工资在本地置业可能性几乎为零，同时温哥华物价和生活水平也居高不下，传统税收杠杆调节也濒临失灵。因此在这种情况下面临的困境就是富人更富，买房无需太多负担，一般工薪阶层累死累活也买不起房，长久以来住房会变成阶级区分的工具，而大量年轻人会选择逃离温哥华，温哥华的人口结构会更加老龄化。一位本地知名房地产经济学家对此忧心忡忡地表示，温哥华高房价下的住房正在成为本地高收入和低收入者之间的一道无法跨越的鸿沟。
九大秘密之温哥华投资房增多
既然是住房，那么它的首要目标自然应是满足购房者的自住需求。但是现在温哥华的房地产俨然成为一个投资主导产业，特别是对于来自全球不同国家和地区的投资客来说，投资的增长速度要远超于经济增长速度，而投资地产的获利也高过投资普通产业和项目不少。在这种情况下，大到独立屋和联排屋，小到公寓楼花，都成为投资客心中的宠儿，而房价水涨船高自然也见怪不怪。尽管去年卑诗省府出台外国买家税政策后，独立屋市场受到很大冲击，但投资客近日已然转战联排屋和公寓楼花市场，从而推高了联排屋与公寓楼花房价。另外对于开发商来说，在开发新盘的时候也倾向于对投资房的建设力度，长久下去，温哥华自住房会越来越少，投资房则会越来越多，房地产市场失衡状况只会加剧，届时只能通过政府行政手段来调节。
九大秘密之政客没有说实话
在大温，住房与政治不分家，尤其是住房危机爆发后，卑诗官方反对党新民主党将房屋作为省选期间的一张王牌，而执政的卑诗自由党在省选前也就住房议题展开攻防，避免都会选区选票流失。不过省选结果已经表明，住房问题已经成为压垮省长简蕙芝的最后一根稻草，自由党在大温有四位厅长落马，就显示了当地选民用选票对自由党房政不力进行惩罚。
另有业界人士认为，自由党此次省选挫败除了房政本身问题外，省长简蕙芝也没有完全说实话，至少是判断失误。省选前夕简蕙芝认为唯一解决住房危机的办法是建设更多公寓，并且推出首次置业者购房优惠贷款项目。但是实际上，更多的公寓反而被卖给了投资客，而当地人除了要负担原本的银行贷款外，还要多负担这一贷款项目，两个贷款如同紧箍咒一样层层重压，让人喘不过气来，房屋可负担性自然也是一句空话。房地产专家Richard Wozny对此认为，造成房屋危机唯一的错误方就是政客本身，他们知道该如何解决问题，却没有向公众说真话，也拒绝采取真正能解决问题的办法。
九大秘密之本地投资客被忽略
在相当长一段时间内，温哥华房屋危机的始作俑者都被认为是外国买家和投资客造成的。诚然，外国投资者的确在温哥华房市占了很大比重，而此前卑诗省府的外国买家税辣招就是为了杀退疯狂的海外投资客锐气。但是海外买家税主要影响的是本地独立屋和豪宅市场，而这些原本当地人就买不起，现在退烧以后价格依然高企，可谓是继续可望而不可及，不过例如联排屋和公寓等相对可负担性强的住房依旧没有好转，让人不禁怀疑海外买家税政策的功效。
其实与其质疑海外买家税，不如直击另一个长期以来被主流舆论忽视的问题，那就是本地投资客的影响。一方面这些本地投资客都是加拿大土生白人，尽管可能来自不同省份和城市，但他们都有同一份工作和目的，那就是到温哥华炒房。而现在一个人为空窗和漏洞就在于，对于这些本地投资客，外国买家税政策自然毫无影响，但他们也没在本地纳税，因为他们可能来自中部草原省或者东部，因此就处在一个三不管的境地。对此加拿大住房和抵押贷款公司有关负责人就承认，现在大温房地产投资业的本土投资行动要比外资要多得多，而低利率是主要诱因。目前联邦政府从去年开始就收紧房贷利率，低利率时代逐渐成为历史，同时即将上台的卑诗新民主党考虑不分国籍对所有投机行为征收2%的投机税，而征收标准就是在本地是否有纳税记录。至于收效如何，还得等真正实施以后观察一段时间才能得出结论。
九大秘密之业内期盼真正解决方案
对于房地产从业人员来说，一方面最怕政府政策的朝令夕改和突然袭击，另一方面也担心政府只说空话却不作为，他们期盼不管谁执政，都能拿出对当前房市僵局的真正解决方案。按照卑诗新民主党和卑诗绿党此前签署的合作协议，未来新政府上台后解决全省住房问题当属首要之急。不过业界人士一方面对新政府的房政有所期待，但更重要的是希望新政府能够拿出实际行动，不管是什么样的政策，总不能够是口惠而实不至或只见楼梯响，不见人下楼。温哥华地产经纪Steve Saretsky就认为，他虽然肯定卑诗新民主党和绿党就房屋政策拿出规划，也相信多数房地产从业者有着理性的市场观，但更希望两党的政策能够真正落到实处，而不是仅仅是空中楼阁。
九大秘密之奢侈品零售蓬勃发展
墙里开花墙外香用来形容当前温哥华房市走向也是一个稳妥的做法，一方面温哥华高房价已经导致了收入和阶层的不平等，有钱的人不愁买房，没钱的人租房都成为问题，另一方面在投资客和富豪炒房没有得到真正解决的前提下，温哥华的奢侈品零售业却迎来了第二春。根据加拿大统计局公布的最新数据显示，从2006年到2016年，短短十年时间内，收入在三千万加元以上的富人和十年前相比增长了50%，新晋富豪在温哥华也成为一个流行趋势。
一位地产分析师指出，对于精英阶层来说，炫耀财富是他们的惯用做法，而除了各类豪宅之外，最能让他们感到满足的就是奢侈品了。此外出于同豪宅搭配的考量，温哥华富人也十分重视奢侈品消费与投资，尤其是室内奢侈品布置。因此从某种程度而言，温哥华高房价并不是单一产物，背后还有蓬勃兴旺的奢侈品消费市场，他们已经同豪宅独立屋拴在一起，形成一荣俱荣的关系链。
九大秘密之个人隐私推动房市看涨
在西方国家尤其是加拿大，有关个人信息均属于隐私范畴，按理说是受到严密保护的。但是在目前的温哥华房地产市场，开发商和房屋销售者很容易掌握有关潜在买家的个人信息，相关领域已经形成了一条稳固的产业链。当业内人士知晓以后，会采取各种手段量身订制，诱使可能的买家早日进入市场。而如果是买家所期待的户型和可以接受的价格，买家当然会毫不犹豫地予以投资置业，而房屋销售者也能通过掌握的信息随时调整市场，以应对千变万化的房市走向。Swanepoel就此预测，有关对潜在客户个人信息的发掘技术无疑让地产业内人士获利颇丰，但个人隐私究竟还剩多少，作为个体的公民还能否保护住自己的隐私，这些都是未知的问号。
后记:大温房地产业健康发展仍然任重道远
由于加拿大是一个移民国家，温哥华又是理想中的移民目的地，所以住房始终会是刚性需求，此外地产业关系着政府的钱袋子和高福利及建设项目款项来源支撑，相信没有任何政党希望将地产一棍子打残，从而断了自己的财路。但是我们也必须清楚地看到，温哥华地产业也存在种种乱象，外加住房危机愈演愈烈，政府采取行政手段干预从某种意义上来讲也是对本地人的保护和从房地产长远可持续角度考量。至于如何掌握好一个度，即把蛋糕做大，也让普罗大众都能吃得起蛋糕，相信这是地产从业者和政府都需要面对的现实问题，让我们拭目以待。
